旧村改造项目经济测算要点及注意事项

1.整体测算逻辑

考虑到旧村改造项目整体周期较长，将项目测算划分为一级测算和二级测算两个阶段。

其中，一级测算的目的在于：计算企业获取该旧村改造项目的开发权益，而实际付出的全部成本，同时明确项目复建量、融资量并初步评估建设强度；二级测算的目的在于得到项目在开发运营阶段的整体收益情况。

以下将分一级测算和二级测算两个阶段依次阐述测算思路。

2.一级测算

旧村改造综合地价构成：政府认可的改造成本+政府不认可的改造成本

2.1政府认可的改造成本

2.1.1改造成本的重要性

（1）从规划容积率的配置来看：成本在很大程度上决定着规划容积率。

广州按照成本与收益基本平衡的原则，合理确定规划容积率。成本决定容量，从而决定容积率。

（2）从政府角度：改造成本的大小决定政府可参与分配的规划结余量与竞争结余量的大小。

（3）从村角度：改造成本决定村民可获得的补偿安置收益。

（4）从合作企业角度：改造成本的大小一方面决定融资地块可建设面积，另一方面决定整个项目的利润高低。

2.1.2改造成本的核定

依据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗规建字〔2019〕13号，下称13号文）的规定，政府允许纳入改造成本的项目，共包含13大类24小项：

其中，前期费用、住宅拆迁费用、集体物业拆迁费用、其他补偿、复建费用、不可预见费、拆迁奖励政府有明确的成本标准，其余项目需通过专项评估得到。

2.1.3政府核算改造成本的实例

法律从制定到实施，不可能完全照搬，总会有些不违反原则的灵活性变化。具体个案的改造成本核定与13号文会有一些差异：可结合项目实际情况将13号文未明确规定的成本申请纳入改造成本。

2.1.4改造成本构成前三名

改造成本构成前三名：复建费用（超50%），出让金（20%），拆迁费用15%~20%）

2.1.5改造成本之复建费用影响因素拆解

（1）基础数据摸查情况

复建面积取决于现状基础数据，因此，数据调查至关重要。

基础数据：包括项目改造范围内的房屋、土地、人口、经济、产业、 文化遗存、古树名木、公建配套及市政设施等现状基础数据。

（2）政府对复建总量的核定标准

①村宅复建量的核算方式

广州市的标准：可按照“栋”、“户”、“人”三种方式进行核定。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。

哪些面积可以计入改造成本？

★情况1：（合法+09年前3.5层）≤核定复建总量的，不超过部分，按1:1复建，入成本；核定复建量超过（合法+09年前3.5层）的部分=权益建筑面积，按照（复建单价- 1500）入成本；

★情况2：（合法+09年前3.5层）＞核定复建量的，超出面积按房屋重置价格予以货币补偿；

★情况3：09年3.5层以上的，按1500元/㎡入成本；

★情况4：09年之后建成的，不入成本。

②集体物业复建量的核算方式

★按建筑面积：有证部分按1:1复建；2009年前无证部分按2:1复建；2009年后无证部分不予复建；

★按用地面积：按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积（不能纳入改造成本）

（3）复建建安成本核定标准

复建费用单价为造价基数与系数相乘的值；基数为广州市建设工程造价管理部门公布的年度工程参考造价，每年按公布价调整。系数为固定值，不得调整。

旧村改造成本核算办法先后有2016、2017、2019三个版本。

复建费用的最新依据：2021年3月《广州市住房和城乡建设局关于旧村庄全面改造复建费用单价对应基数年度调整事宜的通知》

2017及2019版本，复建费用单价均包含地下室；2021年不包含地下室。

穗更新规字〔2017〕3号

穗建规字〔2019〕13号

2021年住建局通知

在原有成本框架下，现有成本标准不断补充、完善。

权益住宅在2017年版是不纳入改造成本的，从2019年开始，除了1500块每㎡需要村民自筹外，其他部分可纳入改造成本。

但与实操仍有差距。

2.1.6改造成本之拆迁费用影响因素拆解

拆迁费用构成中，临迁费占据最高比例，因此临迁费的核定至关重要。

临迁费核算单价：

13号文第十条规定，

临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合旧村庄所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动；集体经济物业临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。

实际操作中，政府会提供评估价，但最终补偿方案的价格，要与村委沟通。一般会参考周边的住房租金、周边其他旧村项目的补偿方案。

临迁费核算基数：

★合法建筑+09年前建成3.5层以下

★核算的权益建筑面积不得计算临迁费

★2009年12月31日之后建成的无合法证明的建筑，不得计算临迁费

2.1.7改造成本之补缴地价成本

（1）评估地价如何确定

目前广州市的三旧地价评估办法按《国有建设用地土地使用权出让地价评估技术规范》进行评估；一般由政府公开选取两家地价评估机构对融资地价进行评估后，取两家公司评估价的平均值。

各区对考虑旧改因素的融资地价态度不尽相同，导致融资地价与市场价的差异存在分歧。如花都、番禺偏高，黄埔、增城偏低。

（2）评估时点如何确定

确定融资面积的地价，一般在编制片策方案的时候会进行评估（有效期一年），实施方案阶段如果已超过一年，需要再次评估。

实际补缴地价的成本：根据《广州市旧村庄更新实施办法》，融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的，按申请办理土地手续时点市场评估价20%计收土地出让金。

注意：补缴出让金计收标准  ≠ 实施方案阶段批复的融资楼面地价

2.1.8广佛改造成本核算方式对比

2021年3月2日，佛山市城市更新局发布《关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2号），首次引入成本倒推建设量的方式。

（1）改造成本构成

（2）复建总量上限的核定逻辑

（3）融资区规划容量的计算公式

（4）改成成本核算的意义

2.2政府不认可的改造成本

旧村改造实际操作中，存在很大一部分无法纳入政府认定改造成本的项目

2.2.1 村的额外拆赔诉求

在政府认定的成本基础上，进入拆补阶段，由合作企业与村协商、经村民主表决、报政府备案认可的《拆补方案》所体现的成本，除了政府核算认定的成本外，还包含了合作企业的“让利”（或村的超额收益）。

实际案例中，经政府备案或审查确定的最终的《拆补方案》确定的改造成本大都会超过政府核定的改造成本。

案例一：村宅按五层回迁（补偿）

某市某区某项目《拆补方案》规定：证载层数和现状层数均为4层（含4层）以上但不足5层的，按房屋现状补足至5层计算复建安置面积（第5层按本栋房屋最大面积层计算），增加的面积为权益面积，权属人需自筹资金按3536元/平方米（改造方案报批成本价，下同）的价格购买。

超过了政府核定的3.5层的标准。

该项目《拆补方案》还规定：现状房屋附属物按本方案附件一《住宅房屋建筑物及其附属物补偿标准》对应项目及标准给予货币补偿。

没有区分是否建于2009年12月31日之前。

案例二：村宅按四层回迁（补偿）

某市某开发区某旧村改造项目的《拆补方案》：

★以有效建基面积四层（含四层）以下的建筑面积为拆迁面积，按拆迁面积“拆一补一”为准则；

★允许使用人以1000元/平方米购买有效建基面积四层的权益面积；

★弃产补偿的，基地有效建基*4，按15000元/平方米。

案例三：村集体物业按实测建筑面积补偿

某区某旧村改造项目《拆补方案》：

★集体物业现状建筑：按实测建筑面积1:1进行复建；

★村内集体空地：物业补偿+货币补偿，每亩复建48平方米物业+30万元现金

各区的做法和更多案例：http://www.law168.com.cn/doc/view?id=188696

2.2.2 权益面积复建成本

2019年以前，权益面积建安成本全部不纳入改造成本；

穗规建字〔2019〕13 号文将建安单价超过1500元/㎡的部分纳入改造成本，其余由村民自筹。

实际操作中，旧村可能不愿意承担权益面积建安成本，或者由于对合法面积的认定标准不统一，仅承担一部分建安成本，而非全部。而该部分建安成本又转嫁到合作企业身上。

2.2.3 复建成本差额

企业实际支出的建安成本，往往超过政府核定的建安成本。

2.2.4一级整理资金占用费

旧村改造项目周期长，从签订初期意向协议到取得国有土地出让证，耗时一般七八年甚至十年以上，前期投入的资金都会产生资金成本。

假设一个旧村改造项目从开始进行基础数据摸查到取得首期融资地块国土证，共耗时5年：假定资金利息5%，1个亿资金每年利息500万

2.2.5合作费用

★合作公司咨询服务费；

★股权转让溢价款；

★村工作费用：表决费、赞助费等；

★项目办公费、接待费等；

★解决“钉子户”的费用；

2.2.6其他额外成本

（1）复建区域的市政配套费

穗府办规〔2019〕5号文，第三条第（七）点规定：“旧村全面改造复建安置房可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金”。

换言之，如果未纳入棚户区改造计划，则需单独缴交市政配套费。

集体物业未提及，因此也需要缴交市政配套费。

（2）村民不承担的办证费用

（3）租约补偿（佛山市、南海、禅城旧村改造成本均包含租约补偿）

……

2.3一级开发综合地价

用综合地价与周边招拍挂地价进行对比。

如果综合地价不高于周边招拍挂成交地价，则存在地价优势；

结论：一级整理阶段，该旧村项目基本上可行。

2.4一级测算注意事项

（1）基础数据的准确性，是项目测算的基础，是最关键的第一步。

①改造范围内村宅、集体物业、国有物业、留用地等均有明确的核算方案，首先类型要完整，其次核算基数要准确，要区分清楚有证无证，是否2009年前后建成，是否3.5层以内等等。

②在数据摸查阶段应提前做好数据优化方案，如通过分户、“一户一宅”的认定方式核定基础数据。

③在当前市场环境下，政府倾向于减量（如黄埔区：安置房全部按100m以下算成本、融资地价不打折等），不会无条件给规划容积率，数据失真风险提高，所以基础数据也不是越大越好！

（2）改造成本的核定，在结合政府核定标准的基础上，需充分评估项目自身风险，力求完整。

①项目改造范围内若涉及土地整备，应提前评估土地整备费用（如拆旧复垦、土地置换等）。

②政策未明确规定的合理成本支出如何处理：根据《成本核算办法》第十六条，“本办法未尽事宜，由各区政府（广州空港经济区管委会）结合项目实际，组织专家或专业技术机构评估论证并形成评估报告，报城市更新工作领导小组办公室提交城市更新工作领导小组审议。”即，《成本核算办法》未明确规定的成本，结合项目实际经指定机构充分论证后可申请纳入改造成本。如高压线下地、河涌整治等等。

（3）额外改造成本考虑不完整，将导致二级测算不准确。

①政府不允许纳入改造成本、需要企业额外承担的部分，是否可以形成合法票据用于抵税，对二级测算将产生较大的影响。

②实际拆补方案除了考虑政府公布的补偿标准，还应参考周边旧村改造项目拆补标准，做到知己知彼。

3.二级测算

3.1二级测算思路

（1）确定融资量

政府认定的改造成本/融资楼面价

（2）明确规划指标

需要初步确定融资区业态组合，包括融资区住宅产品业态、融资区商业、办公产品业态等。

（3）明确补缴地价成本

补缴出让金计收标准，不等于实施方案阶段批复的融资楼面地价。根据《广州市旧村庄更新实施办法》，融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的，按申请办理土地手续时点市场评估价20%计收土地出让金。

因此，补缴地价成本需要对未来的时点地价进行预估。

（4）输入其他假设条件

建安成本、开发计划、融资假设、期间费用、销售价格、去化假设、回款假设、税费假设。

（5）充分考虑其他成本项目

即政府不认可的改造成本

（6）利润测算

收入-成本-税费=利润，根据具体测算模型得出。

关键经济指标包括：总收入、净利润、净利润率、IRR、回正周期。

（7）敏感性分析

二级测算实际上是一个模拟未来的测算，前述各项假设条件均是基于现实角度对未来作出的预判，难免存在偏差。通过敏感性分析，可呈现不同预估条件下的结果。

在各项假设条件中，地价和售价对利润的影响最为显著，一般仅针对地价和售价做敏感性分析。

3.2二级测算注意事项

（1）规划指标的确定，是二级测算的基础，除了常规的强排流程外，还需要考虑产业圈层、政策要求等因素的影响。

①产业圈层内的产业配比要求。密切关注政府政策变化，及时调整测算基础。

目前，广州市层面，番禺、南沙、黄埔、增城四区均已出台政策明确区域内不同圈层的产业配比要求。

②是否有政策性房源配置的要求？

 （2）销售价格的确定，需要考虑产品整体定位、市场环境和政策环境变化可能对项目产生的影响。

是否有中小户型比例的要求？

（3）真实的旧村改造项目情况往往比较复杂，可能同时涉及商办物业自持、集体物业合作开发或者留用地合作开发，这些因素叠加以后，对二级测算的利润影响很大。

可能需要分别测算后合并现金流。

（4） 测算时土地成本的分摊是否合理，对项目测算影响较大。

建议按照土地性质分摊土地成本，避免各业态“一刀切”分配地价，造成各业态的增值率高低不均。

（5）需要考虑复建房视同销售的销售价格的确定，以及复建物业移交方式对项目测算产生的影响

旧村改造中，复建地块上的安置房确权至村集体名下存在以下三种途径：一是由项目公司负责代建，建成后再直接确权至村集体经济组织名下；二是由项目公司建设并取得产权后无偿转让至村集体经济组织名下；三是由开发企业向村集体经济组织支付建设资金。因不同移交方式下安置房的税务计算不同，将直接影响项目的税费支出以及经济可行性。

（6）复建区、融资区开发节奏应符合实际情况。

复建区的开发节奏根据政府和村的要求确定；融资区的开发节奏根据销售去化速度确定。二者不是完全同步的。

4.一级测算与二级测算的主次问题

二级测算是模拟测算，在项目转化过程中有很多不可预测的变化影响项目的利润指标。

（1）早期研判的阶段，以一级测算为主，二级测算为辅。

（2）项目成熟阶段，例如实施方案已经确认的阶段，此时改造数据已经基本稳定，应该以二级测算为主

5.小结