专题介绍

政策扶持范围内的承租人能否以受疫情防控措施影响为由，主张减租免租？
以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此合同无效后，对于出租人请求给付免租期内占有使用费的主张不应支持。
免租期的约定是合同双方达成的合意，并不因为某一方违约而改变，且在双方并未就违约后免租期租金损失如何负担进行约定的情况下，出租人的主张既无事实依据，也无合同依据。
在出租人违约导致合同提前解除的情况下，由于合同解除的原因在出租人，承租人并无过错，故出租人要求承租人赔偿免租期租金损失，无合同依据，亦无法律依据。
以违法建筑为标的物订立的租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此，合同无效后，如支持出租人请求给付免租期内占有使用费的主张，已经超出了合同有效时承租人应当承担的预期义务，故对出租人的主张不予支持。
合同无效或被撤销的情况下，虽然免租期条款随之无效，但承租人在免租期内已实际占有使用租赁物并获利是事实，因此，从公平角度出发，出租人仍应承担出租人免租期的租金损失。
免租期是出租人基于合同约定完整租赁期而给承租人的优惠，在承租人提前解除合同的情况下，其享受免租的条件不成就，应当根据公平原则，按照承租人实际承租的时间与租赁期间的比例，按比例支持出租人关于免租期租金损失的赔偿请求。
不在政策扶持范围内，但受疫情影响租赁物无法使用，承租人能否主张租金减免？
免租期可以视为附义务的赠与，在承租人提前解约的情况下，出租人可以撤销赠与。不过，关于承租人应当承担的免租期租金损失，应当从公平原则出发，结合承租人实际使用房屋的时间予以计算，即根据承租人实际使用租赁房屋的时间与租赁合同约定租期的比例乘以合同约定的免租期时间确认承租人免于支付租金的期间，对超出该期间的免租期期间，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
在租赁合同无效或被撤销的情况下，合同虽然无效，但承租人在免租期内已实际占有使用租赁物并获利是事实，因此，从公平角度出发，出租人应赔偿出租人免租期的租金损失。
合同解除后，如租赁合同对免租期的损失赔偿有约定的情况下，将尊重当事人的意愿，适用合同中关于免租期租金及违约金等条款进行裁判。
在合同无约定的情况下，出租人主张免租期损失无事实和合同依据，故对出租人关于免租期租金损失的赔偿请求不予支持。
免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，在承租人违约造成合同解除的情况下，必然对出租人造成免租期内的租金损失，应当由作为违约一方的出租人予以赔偿。
不在政策扶持范围的，受疫情影响营收减少，承租人能否主张减租？
合同无约定的情况下，因免租期对应的租赁合同约定的整个租赁期，在承租人提前解约的情况下，法院按照比例支持出租人关于承租人支付租金的主张。
承租人既主张了违约金又主张免租期租金的，在违约金赔偿请求已被支持且足以完全覆盖出租人损失的情况下，出租人关于免租期租金损失的主张将不会被支持。
在疫情对合同履行构成根本性障碍时，租赁双方可以解除合同，且由于不可抗力属不能归责于双方的事由，故出租人关于免租期损失的赔偿请求不具有合理性，不应得到支持。
在合同无约定的情况下，出租人主张免租期损失无事实和合同依据，故对出租人关于免租期租金损失的赔偿请求不予支持。
在合同无约定的情况下，因出租方给予承租方免租期的优惠是租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除，故对出租方要求免租期的主张不予支持。
在租赁合同对免租期的损失赔偿有约定的情况下，法院一般会尊重当事人的意愿，适用合同中关于免租期租金及违约金等条款进行裁判，支持出租人关于免租期赔偿的请求。

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