明旧改办发〔2020〕5号之附件3

高明区旧村庄（居）改造项目引入市场合作企业操作指引（试行）

为进一步规范和指导高明区旧村居改造过程中引入市场合作企业的行为，规范旧村庄（居）改造工作，提升土地节约集约利用水平，持续推进我区城市更新（“三旧”改造）高质量发展，现依据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）、《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（佛府〔2019〕14号）等文件规定，制定本操作指引，内容如下：

一、适用范围

高明区行政范围内拆除重建类的旧村庄（居）合作改造类项目，适用本操作指引。

旧村庄（居）改造项目应符合以下条件：

（一）符合土地利用总体规划、城乡规划，以及棕线、绿线、蓝线等规划管理要求；

（二）已纳入城市更新（“三旧”改造）地块标图建库范围，并已纳入城市更新（“三旧”改造）年度实施计划；

（三）土地权属清晰、无争议；

（四）宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积占项目范围总用地面积的50%（含）以上，或占项目范围内规划经营性净用地[规划经营性净用地是指规划为居住用途（R类）、商业用途（B类）及工业仓储用途（M、W类）的地块]面积的50%（含）以上。

（五）已取得城市更新单元计划批复文件。

二、基本原则

选择合作企业应坚持以下基本原则:

（一）充分尊重村民意愿和决策权。

（二）公开、公平、公正和诚实信用。

（三）从综合实力、业绩经验、规划方案等方面进行综合考虑、择优选择。

三、引入市场合作企业的流程及相关要求

城市更新单元计划经批准后，村（居）集体经济组织根据批复的控制性详细规划或城市更新单元规划，结合实际通过区公共资源交易中心公开引入市场合作企业。

合作改造类项目可按照土地前期整理、土地开发两阶段分别引入合作企业，也可以一次性引入合作企业完成两阶段工作。

村（居）集体经济组织可在选择市场合作企业前，按佛山市有关政策规定先期引入前期服务商开展前期工作，前期工作的服务费用由村集体与服务机构协商确定，由村（居）集体经济组织支付，也可列入改造成本写入招商文件，由公开选定的市场改造主体支付，并作为成本计入规划容量论证。前期工作内容包含初查阶段摸底调查、确定旧村居改造项目范围、划定城市更新单元、改造意愿表决、城市更新单元计划报批、城市更新单元规划编报等。

村（居）集体经济组织应在镇人民政府（街道办事处、管委会）及区城市更新主管部门的指导监督下，按以下流程公开选取并表决确定市场合作企业：

（一）拟定招商文件

村（居）集体经济组织（可在前期服务机构协助下）负责制订招商文件和项目改造协议，招商文件内容应包含合作企业资格、具体开发合作细节、拆迁补偿保证金金额、履约保证金金额、现状摸底调查情况、拆迁补偿标准、评审办法及标准等主要内容。

项目改造协议需明确开发建设主体、搬迁补偿安置、保证金、投资、回迁物业建设和其他相关权责要求，以及合作终止及相关违约责任等内容。

（二）招商文件审批

招商文件与项目改造协议制订完成后，由镇人民政府（街道办事处、管委会）初审并报区城市更新主管部门审查后，交由村（居）集体组织成员大会或成员代表会议表决，表决达到2/3以上同意通过后报区政府批准。

（三）公开招商

区政府批准后，村（居）集体经济组织委托区公共资源交易平台公开招商，招商文件在平台上的公示期不得少于30个自然日。

（四）企业报名

符合招商文件要求的企业均可报名参加公开招商，报名企业需公开阐述改造思路、介绍其编制的初步改造方案（开发规模最小且布局优）及初步补偿安置方案（集体及其成员利益优）。

（五）确定合作企业

由镇（街道、管委会）牵头组成评选小组，评选小组由该村（居）集体经济组织选定的代表4人[可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其它成员代表组成，其中村书记和村（居）集体经济组织负责人必须是评选代表]、镇（街道、管委会）代表2人[可由镇政府（街道办、管委会）、镇（街道、管委会）城市更新部门等部门人员担任]、国土规划建设领域专家评委3人联合组成9人评选小组。评选小组根据招商文件评分标准以及报名企业介绍的方案进行打分，评分最高者获得最终合作资格；评选结果应通过区公共资源交易中心官方网站对外公布。

（六）签订项目改造协议

确定合作企业后，村（居）集体经济组织应与该合作企业签订项目改造协议，签订项目改造协议后一个月内，村（居）集体经济组织应将相关资料报所属镇（街道、管委会）、区农业农村局和区自然资源分局备案。

（七）缴纳履约保证金

合作企业应在签订项目改造协议之日起一个月内缴纳履约保证金，履约保证金不得低于更新单元范围总用地面积每亩40万元，具体履约保证金数额在招商文件中明确。履约保证金应存入镇（街道、管委会）、村（居）集体经济组织和合作企业三方共同监管的独立账户，未经三方一致同意，任何人不得提取、挪用。协议签订且履约保证金缴纳到账后，视为合作企业资格的正式确定。实施方案批复后，所缴纳的履约保证金转为拆迁补偿安置保证金，存入拆迁补偿安置保证金监管账户。

四、报名企业材料提交

报名企业应提交以下材料：

1.身份证明（包括加盖公章的单位营业执照复印件、加盖公章的机构代码证复印件、法定代表人身份证原件及复印件、委托书、受托人身份证原件及复印件）；

2.招商文件要求包含的内容；

3.申请企业的初步改造方案和拆迁补偿安置初步方案；

4.旧村庄（居）改造中涉及村级工业园改造提升的，应提供工业园改造提升项目的思路与初步方案。方案应符合区产业发展方向，应明确园区产业定位以及综合开发强度；

5.要求提交的其它材料。

五、合作企业退出

合作企业不依规依约实施旧村改造的，由区人民政府责令其限期整改。限期内拒不整改的，由原批准机关撤销其实施方案批复，已缴纳的履约保证金不予退回，并依法承担相关违约责任。

对于由市场主导的旧村改造项目，合作企业未能在2年内（按实施方案通过区政府审批之日起计算）与80%以上（含80%）被拆迁人签订拆迁补偿协议的，出让程序不予启动，合作企业无条件退出项目。非因合作企业原因造成2年内未能达成80%签约数量要求的，经村集体成员代表会议表决通过并报区政府批准，签约率达成时间可延长1年，但延期1年内签约率需达到90%或以上。如延期1年内签约率达到90%或以上，但仍未达到100%，可申请项目改造范围切割。如1年内签约率仍不足90%，合作企业无条件退出项目。同时，由镇（街道、管委会）负责按有关程序选取审计机构，并结合实施方案对退出市场主体的前期投入费用（含已签订拆迁补偿协议的补偿费用，不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的合作企业必须无条件将上述经审核的费用垫付退还给退出合作企业，该费用对应的权益转移至后续参与改造合作企业，并按规定经审核后纳入改造成本。

合作企业一经退出后，村（居）集体经济组织在5年内不得再次申报旧村居改造项目。合作企业已缴纳的履约保证金不予退回，交由镇（街道、管委会）统一处置。

六、其他事项

（一）村（居）集体经济组织引入合作企业开展土地开发的，需按本操作指引执行，由区城市更新主管部门和镇（街道、管委会）负责监管。对不按本操作指引的规定开展工作的，或在开展工作中违反法律法规及我区有关文件规定的，区、镇（街道、管委会）两级政府及有关部门有权不予办理该项目的相关手续。

（二）对引入合作企业有异议的,相关利害关系人可以在公示期内,以书面形式向镇（街道、管委会）提出。镇（街道、管委会）应当在收到书面材料之日起5个工作日内作出答复。

对答复不满意或者未在规定时间内收到答复的,可在答复期满之日起5个工作日内按有关规定，向区自然资源分局投诉。区自然资源分局应当在收到投诉之日起30个工作日内对投诉事项作出处理决定。

逾期提出质疑或投诉的，不予受理。

附件3-1

合作企业选取招标文件内容编制指引

本编制指引适用于旧村庄（居）改造“协议出让”选取市场主体实施改造的情形，招标文件应包含但不限于以下内容：

一、项目概况和改造需求

（一）项目现状情况

1.用地情况。

用地情况包括更新范围、用地面积、用地界址、用地性质、开发强度、现状容积率、绿地率等内容。

2.建筑情况。

建筑情况包括建筑数量、建筑质量、建筑面积、使用性质、建筑权属、合法性等内容。

3.城市基础设施建设及使用情况。

（二）规划情况。

土地利用总体规划、城乡规划、控制性详细规划和城市更新（“三旧”改造）专项规划对项目范围的管控要求：土地用途、容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率，以及公共设施配套、市政公用设施、历史文化保护、环境保护等内容。

（三）土地整备情况。

1.需完善征收手续情况；

2.需完善集体建设用地手续情况；

3.项目地块涉及的“三地”情况；

4.需集体建设用地转为国有建设用地情况；

5.需办理农用地转用手续情况。

（四）土地拟更新情况。

1.项目建设位置；

2.改造模式；

3.改造建设规模；

4.功能布局；

5.城市基础设施用地面积；

6.预计动工及竣工时间；

7.其他内容。

（五）拆迁补偿安置需求。

拆迁补偿安置需求应充分披露农村集体经济组织对于补偿方式（物业补偿、货币补偿，或物业加货币补偿等方式）及拆迁补偿安置最低比例等基本需求，尤其是要明确集体物业补偿标准，作为评标加分项之一。

（六）其他情况。

二、投标人资格条件

投标人应充分反映以下情况，作为评选小组在同等条件下优先考虑因素及评标加分项目：

1.资质等级、信用状况；

2.财务状况（如企业注册资本、资产情况、融资能力），债权债务状况；

3.项目开发所必需的设备和专业技术能力；

4.同类项目的开发经验及相关业绩。

三、具体开发合作细节

四、评审办法及标准

五、项目改造协议主体框架

六、保证金要求