广州市黄埔区人民政府关于龙湖街汤村旧村改造实施方案的批复

广州市黄埔区龙湖街汤村村经济联合社：

你社《汤村旧村改造实施方案》（下称《实施方案》）业经区政府审议同意，现就《实施方案》批复如下：

一、基本情况

（一）区位位置

龙湖街汤村村位于中新知识城南部门户片区，南临镇龙村，西临福山村、大涵村，东至九龙大道、新田村，北至旺村、长庚村。

（二）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（拆旧范围）（不含五福堂片区，下同）内总户数为 3892户（包含原有户籍899户，达到原九龙镇分户标准而未进行分户的1885户，在拆旧范围内有住宅的外嫁女、户口已迁出的原村民及世居祖屋权属人共1182户，核减宝能新能源汽车项目征拆涉及拆旧范围的74户），居民总人数6698人。

（三）房屋现状

改造范围（拆旧范围）内现状实测总建筑面积74.21万平方米，其中村民住宅73.28万平方米，集体物业0.77万平方米，历史文保建筑0.15万平方米。

二、改造范围

汤村旧村项目所属镇龙村汤村片区策划项目已列入《广州市2017年度城市更新项目和资金计划》。汤村村集体土地范围内（不含五福堂片区）已纳入标图建库图斑面积共计69.44公顷（详见附件1）。改造范围（拆旧范围）拆除现状总建筑面积74.11万平方米（详见附件2）；改造范围（建新范围）总用地面积86.58公顷（详见附件3）（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

三、改造模式

同意你单位采取合作改造的模式和全面改造的方式。安置地块由村集体经济组织申请划拨使用，融资地块由村集体经济组织申请协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。

四、复建安置面积和改造成本

按照《广州市城市更新局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》（穗更新规字〔2017〕3号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）和《关于印发〈广州市黄埔区九龙片区旧村现状建筑测量和复建安置计算工作指引〉的通知》（穗开更新规字〔2019〕1 号），复建安置区计算容积率建筑面积为143.27万平方米，其中住宅74.41万平方米（其中23.45万平方米为权益面积），公配设施8.18万平方米，复建物业60.53万平方米（其中20.24万平方米为住宅权益面积按照租金相当原则，参考住宅与物业临迁费25:35的比例折算，由村民按1000元/平方米购买，其建安成本与村民购买价格的差额部分纳入改造成本；39.60万平方米为留用地指标计算的村集体物业权益面积；0.69万平方米为按1:1复建村集体物业），历史建筑0.15万平方米，改造成本为65.925亿元。

五、融资楼面地价和融资面积

按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），改造范围融资地块二类居住用地融资楼面地价为5887元/平方米，商业融资楼面地价为3542元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，并扣除应补缴的土地出让金）。

融资区计算容积率建筑面积为125.88万平方米，其中住宅88万平方米，商业商务23.77万平方米，公配设施9.68万平方米，政府产业用房4.43万平方米。政府产业用房均为商业或商务办公建筑，建成后由改造主体按区政府产业用房回购相关办法以成本价出售给黄埔区政府或其指定部门。

六、改造规划控制要求和土地处置方式

改造范围内规划总用地面积86.58公顷，计算容积率总建筑面积269.15万平方米（其中保留不可移动文物0.10万平方米、迁建传统风貌建筑线索0.05万平方米。改造范围控规示意图详见附件5，具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

（一）复建安置区

规划复建安置区总用地面积45.06公顷，计算容积率总建筑面积143.27万平方米。

（二）融资区

规划融资区总用地面积41.52公顷（含规划政府产业用房净用地面积0.89公顷），计算容积率总建筑面积125.88万平方米（含规划政府产业用房建筑面积4.43万平方米）。

（三）土地处置方式和用地手续办理

1.建新范围内已完善历史用地手续的用地面积26.56公顷，可完善历史用地手续的用地面积8.02公顷。

2.建新范围内需办理用地手续的农用地50.87公顷，通过以下两种方式办理：

（1）与拆旧范围内、建新范围外完善历史用地手续的用地30.10公顷（已完善的19.5874公顷，可完善的10.5145公顷）按照“价值相等、自愿互利、凭证置换”的原则进行置换；

（2）挂账留用地指标抵扣20.77公顷。

3.建新范围保留河涌范围内非建设用地1.13公顷。

（四）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

七、公配设施处置方式

改造范围内公配设施按住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积17.8682万平方米（详见附件7）。改造范围内纳入改造成本的市政和公配设施由改造主体建成后，按相关规定移交。

八、改造建设时序

本次改造实施一次性搬迁，优先建设复建安置房和公配设施。

九、其他

本批复印发后3年之内，改造实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施（批复生效日为表决通过日），批复的时效性按有关规定执行。

此复。

附件：1.汤村旧村村集体土地范围内（不含五福堂片区）标图建库图斑明细表

2.改造范围（拆旧范围）图

3.改造范围（建新范围）图

4.复建安置区和融资区划分图

5.改造范围控规示意图

6.土地整备示意图

7.公配设施表

广州市黄埔区人民政府

2019年7月23日

附件1

附件2 改造范围（拆旧范围）图

附件3：改造范围（新建范围）图

附件4：复建安置区和融资区划分图

附件5：改造范围控规示意图

附件6：土地整备示意图

附件7：公配设施表