广州市黄埔区人民政府关于萝岗社区大塱村旧村改造实施方案的批复

广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社：

你社《大塱旧村改造实施方案》（下称《实施方案》）业经区政府审议同意，现就《实施方案》批复如下：

一、基本情况

（一）区位位置

萝岗社区大塱村东至京港澳高速，西至新阳东路，北至开创大道，南至新桥路。

（二）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（拆旧范围）内登记在册户籍数为512户（已达到分户年龄条件而未能进行分户的344人，分户后户数为856户），居民总人数1635人。

二、改造范围

大塱村村集体土地范围内已标图建库图斑面积共计8.35公顷（另有0.04公顷用地不符合“上盖物占用地面积30%”要求，详见附件1）。项目已列入广州市黄埔区广州开发区2019年城市更新年度计划（第一批）。改造范围（拆旧范围）拆除现状总建筑面积27.04万平方米（拆旧范围详见附件2）；改造范围（建新范围）总用地面积16.04公顷（详见附件3）（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

三、现状建筑面积

改造范围（拆旧范围）内现状总建筑面积为27.04万平方米，其中村民住宅为25.81万平方米，集体物业1.19万平方米，历史文化建筑面积0.05万平方米。

四、改造模式

同意你单位采取自主改造的模式和全面改造的方式。安置地块由村集体经济组织或其全资子公司申请划拨使用；融资地块由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得。

五、复建安置面积和改造成本

按照《广州市城市更新局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》（穗更新规字〔2017〕3号）和《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），复建安置区计算容积率建筑面积为31.07万平方米，其中住宅23.97万平方米，公配设施2.64万平方米，集体物业4.42万平方米，文物历史建筑0.05万平方米，改造成本为18.711亿元。

六、融资楼面地价和融资面积

按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），改造范围融资地块二类居住用地融资楼面地价为8525元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，并扣除应补缴的土地出让金）。

融资区计算容积率建筑面积为21.95万平方米，其中住宅19.77万平方米，公配设施2.18万平方米。

七、改造规划控制要求和土地处置方式

改造范围内规划总用地面积16.04公顷，计算容积率总建筑面积53.03万平方米（其中规划30班小学，建筑面积0.95万平方米；18班幼儿园，建筑面积0.43万平方米。改造范围控规示意图详见附件5，具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

（一）复建安置区

规划复建安置区总用地面积10.68公顷，净用地面积8.84公顷，计算容积率总建筑面积31.07万平方米，平均净容积率3.51。

（二）融资区

规划融资区总用地面积5.36公顷，净用地面积5.17公顷，计算容积率总建筑面积21.95万平方米，平均净容积率4.24。

（三）土地处置方式和用地手续办理

1.建新范围内村集体农用地4.544公顷的处置方式：

（1）“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标2.770公顷；

（2）抵扣预支留用地指标0.794公顷；

（3）与拆旧范围内、建新范围外的已完善和可完善历史用地手续的用地按“面积相近，价值相等，双方自愿，凭证置换”原则进行置换，用地面积0.980公顷；

2.政府储备用地3.819公顷（其中包括政府新征收的1.443公顷村集体农用地和政府储备的2.376公顷用地）整合作为安置地块，通过划拨方式供地。

3.拆旧范围内已办理农转用手续但未完成征地结案的土地中符合通过“三旧”改造政策完善历史用地手续部分和以“改三奖一”方式办理用地手续部分共10.665公顷土地，改造主体应退还政府已支付的“农转用”报批规费。

（四）改造范围内用地均按规定申请转为国有建设用地。

（上述面积以勘测定界报告为准）

八、公配设施处置方式

改造范围内公配设施按住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积4.815万平方米（公配设施表详见附件7）。改造范围内的市政和公配设施由改造主体建成后，按相关规定移交。

九、改造建设时序

本次改造实施一次性搬迁，优先建设复建安置房和公配设施。

十、其他

1.本批复印发后3年之内，改造实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施（批复生效日为表决通过日），批复的时效性按有关规定执行。

2.项目应严格落实《黄埔区萝岗社区大塱村改造地块影响预评估报告》的建议措施，确保项目符合环保要求。

3.村集体经济组织应与征地部门签订相关预支留用地指标合同后方可申请预支。

此复。

附件：1.大塱村旧村村集体土地范围内标图建库图斑明细表

2.改造范围（拆旧范围）图

3.改造范围（建新范围）图

4.复建安置区和融资区划分图

5.改造范围控规示意图

6.大塱村村域范围内土地整备示意图

7.公配设施表

8.大塱村旧村改造实施方案

广州市黄埔区人民政府

2019年6月28日

附件1：大塱村旧村村集体土地范围内标图建库图斑明细表

附件2：改造范围（拆旧范围）图

附件3：改造范围（建新范围）图

附件4：复建安置区和融资区划分图

附件5：改造范围控规示意图

附件6：大塱村村域范围内土地整备示意图

附件7：公配设施表