南府办〔2019〕9号附件10

南海区以挂账收储公开出让方式供地的城市更新项目引入合作方开展土地前期整理操作细则

为引入市场力量推动土地整理，高效推进“三旧”改造工作，现依据《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）、《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）、《实施办法》等文件规定，制定本操作细则，内容如下：

一、适用范围

村（居）集体经济组织作为土地权属人，对于改造为住宅、商服、工业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外），确定按挂账收储公开出让方式供地的，因缺乏前期整理资金和经验需引入合作方开展土地前期整理工作的，适用本操作细则。

村（居）集体经济组织是项目土地前期整理工作的实施主体；按规定公开选取的土地前期整理合作方作为协助主体，在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物拆迁、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。

二、引入土地前期整理合作方的流程及相关要求

（一）摸底调查

村（居）集体经济组织对拟引入合作方开展土地前期整理的项目地块进行摸底调查，包括项目地块范围、面积、权属及用地手续办理情况、地上建（构）筑物测量及拆迁补偿成本、土地租赁合同关系解除成本、本地块前期整理可能存在的难点分析（包括但不限于管线等其他公共设施迁改、建筑控高、环境影响评价、交通影响评价）等，估算出土地前期整理成本费用，形成摸底调查报告。

村（居）集体经济组织可以聘请专业机构进行摸底调查，拟聘请的专业机构、摸底调查费用、服务主要内容，需在村居公示栏公示5日，由村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决确定服务机构后，才可签订服务协议。

鼓励镇（街道）国有公司积极参与土地前期整理的摸底调查工作。

（二）提出土地前期整理申请

村（居）集体经济组织根据摸底调查情况，确定初步改造意向后，向镇（街道）城市更新机构提出引入合作方开展项目土地前期整理的书面申请，并提交摸底调查报告。

（三）征求规划意见

城市更新单元计划批准后，镇（街道）就项目地块征求区级自然资源管理机构意见，确定项目地块的规划用途、规划用地红线范围和容积率等主要规划指标。获得区级自然资源管理机构书面回复后，镇（街道）及时将有关意见反馈村（居）集体经济组织。

（四）编制《土地前期整理方案》（含《土地前期整理协议》）

在镇（街道）城市更新机构的指导下，村（居）集体经济组织根据项目规划指标及摸底调查、集体经济组织成员的利益诉求等情况，编制《土地前期整理方案》。《土地前期整理方案》编制过程应公开并充分征集村（居）集体经济组织成员的意见，可聘请有相关经验的法律服务、房地产评估等中介机构参与编制，具体应包含以下内容：

1.项目地块的位置、前期整理的范围、地上建（构）筑物现状及租约等基本情况。

2.土地规划用途和容积率等主要规划指标。

3.村集体和土地前期整理合作方的收益内容。

（1）披露该项目能享受到的“三旧”改造政策内容。村（居）集体经济组织应根据我区“三旧”改造政策，披露该项目土地出让收益补偿分配的计算方式和拟采用的具体补偿方式，包括货币补偿、货币补偿与物业补偿相结合、货币补偿与代建相结合、物业补偿等四种形式。

（2）合理确定村集体的基本收益。基本收益指根据项目实际情况和区“三旧”改造政策，村（居）集体经济组织希望通过项目改造获得的基本预期收益。村（居）集体经济组织根据项目区位条件、规划指标、参考房地产市场评估结果以及我区“三旧”改造政策，经充分酝酿研究后，合理确定基本收益（包括货币形式和物业形式）。

（3）合理确定项目地块的土地整理成本。土地整理成本（含工改居地块和联动地块）包括但不限于办证费、测量费、评估费、法律中介服务费、拆迁补偿款、搬迁奖励、环评费、交评费、场地围蔽费、租金保障款等。

（4）明确合作方的垫资回报和增值奖励。

土地前期整理合作方按照《土地前期整理协议》约定全面履行义务，项目地块如期完成出让的，可获得合理的收益；土地前期整理合作方收益有三种方式选择：①垫资回报；②增值奖励；③垫资回报与增值奖励相结合。

垫资回报是指土地前期整理合作方垫资的固定收益，可按照不高于土地前期整理成本20%的比例确定，具体比例由村（居）集体经济组织表决决定。

增值奖励是指项目土地出让后，若村（居）集体经济组织实际获得的收益扣除土地整理成本和垫资回报后超出基本收益，超出部分的增值收益的一定比例可奖励给土地前期整理合作方。

增值收益＝村（居）集体经济组织获得的土地出让收益补偿－基本收益－土地整理成本－垫资回报。（基本收益包含物业形式的，在计算增值收益时需扣除物业回购款或代建物业款。）

合理设定奖励比例区间。奖励比例的最高值不得高于增值收益的50%（若前期整理合作方同时承担联动改造任务，则最高值不得高于增值收益的60%），并结合实际设定奖励比例的最低值。奖励比例最高值和最低值均由村（居）集体经济组织表决决定；实际的奖励比例以镇（街道）集体资产交易平台公开竞投成交后确定的比例为准。

增值奖励＝增值收益×竞投后确定的奖励比例。

4.选取土地前期整理合作方的原则。

（1）土地前期整理合作方收益选择增值奖励方式或垫资回报与增值奖励相结合方式的，采取以奖励比例作为竞投标的、奖励比例最低者为竞得人的原则确定土地前期整理合作方（即从最高值往最低值向下竞）。当竞投的奖励比例已到达最低值，竞投终止。若接受最低值的竞投方为1家，选定其作为土地前期整理合作方；若接受最低值的竞投方多于1家，可以选择民主表决或摇珠的方式选定1家作为土地前期整理合作方。是采用民主表决还是采用摇珠方式，在制定《土地前期整理方案》时必须明确。

其中，采取民主表决方式选定合作方的，若项目属经济社级集体经济组织，应于竞价结束后15天内由村（居）集体经济组织成员大会进行表决；若项目属经济联合社级集体经济组织，应于竞价结束后10天内由村（居）集体经济组织成员代表大会进行表决。

（2）土地前期整理合作方收益选择垫资回报方式的，以垫资回报作为竞投标的、价低者得的原则确定土地前期整理合作方。项目拟采用纯物业补偿形式的，因村（居）集体经济组织分配的土地出让收益补偿全部用于回购物业，不存在增值收益，应以垫资回报作为竞投标的。

5.明确土地前期整理期限。

土地前期整理期限从双方签署《土地前期整理协议》之日起至项目土地达到出让交付使用条件时止，一般不超过三年。若村（居）集体经济组织因土地前期整理工作与整理范围内的租户发生诉讼等致使整理工作无法在约定时间内完成的，土地前期整理合作方可向村（居）集体经济组织申请延长整理期限，延长的期限不得超过二年。

6.村（居）集体经济组织和土地前期整理合作方的权利、义务、责任。

为保障土地前期整理顺利推进，村（居）集体经济组织可根据项目规模、整理成本、整理周期等实际情况，合理确定土地前期整理竞投保证金和履约保证金。

7.土地前期整理垫资款的使用及结算规定（含土地前期整理合作方的退出机制）。

（1）土地前期整理合作方确定后，应在规定期限内将垫资款交付村（居）集体经济组织。相关款项由集体经济组织开设“土地前期整理专户”收取，要实行专款专用，不得挪作他用，同时接受镇（街道）农村财务监管中心的监督。

（2）土地前期整理合作方提供的垫资款原则上不计算利息，具体由村（居）集体经济组织与土地前期整理合作方在《土地前期整理协议》中约定。

（3）无法在约定期限内完成土地前期整理工作，或土地前期整理完成后因故无法实现出让的，村（居）集体经济组织应与土地前期整理合作方及时确认实际垫资额，双方解除或终止《土地前期整理协议》，合作方退出该土地前期整理项目，双方约定垫资款在日后土地完成交易后进行结算，期间垫资款不计算利息，或者按银行同期活期存款利率计算利息，且不计复利。

8.在土地前期整理阶段，村（居）集体经济组织可要求土地前期整理合作方联动整理与居住用地相挂钩的一定比例的工业提升、公共设施完善、土地复垦项目（比例见实施办法）。

9.土地前期整理的其他规定。

10.综合上述各款内容形成的《土地前期整理协议》。

（五）镇（街道）审核

村（居）集体经济组织将《土地前期整理方案》、《土地前期整理协议》报镇（街道）审核。

根据国家房地产调控的要求，南海区实施最高限定地价期间，若土地整理成本、垫资回报、基本收益三者合计并按城市更新政策折算出来的楼面地价高于南海区最高限价的90%，镇（街道）有权暂缓该项目的土地前期整理引入合作方。

（六）村集体表决

经镇（街道）审核通过的《土地前期整理方案》、《土地前期整理协议》，由村（居）集体经济组织进行民主表决。

1.公示和答疑。表决前，村（居）集体经济组织应采取公示或答疑会的形式对方案和协议的内容向集体经济组织成员进行充分披露。公示的方式包括在村务公开栏上张贴，公示时间不少于5日；答疑会应着重就项目土地前期整理合作形式、双方权利义务、项目地块情况、项目出让收益的计算方式、基本收益、土地整理成本及合作方的收益计算（垫资回报、奖励比例）等重要信息向集体经济组织成员进行解释答疑。

2.表决。村（居）集体经济组织组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求对《土地前期整理方案》、《土地前期整理协议》进行表决，表决书及表决证明，镇（街道）城市更新机构和农业农村机构对表决过程予以监督。

（1）项目属经济社级集体经济组织的，由村（居）集体经济组织成员大会进行表决，所作决定应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。

（2）项目属经济联合社级集体经济组织的，由村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议进行表决。若召开成员大会表决的，所作决定应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过；若召开成员代表会议表决的，应当有本组织2/3以上成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上通过。

其中，由成员代表会议进行表决的，表决通过后应公示5天。公示期间，成员代表应当向成员通报、解答表决内容；有1/10以上有选举权的成员提出书面异议的，应当提交成员大会重新表决。

（七）上平台选取合作方

经表决通过且表决结果公示无异议的《土地前期整理方案》、《土地前期整理协议》，提交镇（街道）集体资产交易平台公开选取合作方。

（八）签订协议

土地前期整理合作方与村（居）集体经济组织签订《土地前期整理合作协议》，垫资开展土地前期整理工作，协助村（居）集体经济组织完善项目地块（含联动改造地块）用地手续、搬迁补偿、集转国手续、和收储手续等，将地块整理至可交付出让阶段。

（九）其他规定

1.不得设置影响项目土地出让公平性的限制性及排他性条件，不得通过量身定制来选取土地前期整理合作方。

2.已完成地上建筑物拆迁但还在逐年履行补偿的项目，一般不再引入土地前期整理合作方，若由于承接租期、管线迁改等原因确需引入土地前期整理合作方的，合作方的收益原则上不能选择增值奖励，并以垫资回报作为竞投标的、价低者低的原则确定土地前期整理合作方。

3.《土地前期整理方案》、公告、《土地前期整理协议》均须明示，容积率等规划指标、垫资回报、土地增值收益分配等主要条款在协议签订之后不得变更，若必须变更的，双方解除协议，村（居）集体经济组织重新按程序编制方案、报批、组织表决后，上镇（街道）集体资产交易平台再次公开选择土地前期整理合作方。

三、其他事项

（一）在本操作细则的基础上，各镇（街道）可制定符合本镇（街道）实际情况的土地前期整理指导意见，报区政府备案后实施。

（二）村（居）集体经济组织引入合作方开展土地前期整理工作的，需按本操作细则执行。对不按本操作细则的规定开展土地前期整理工作的，或在开展土地前期整理工作中违反法律法规及我区有关文件规定的，区、镇（街道）两级政府及有关部门有权不予办理该项目的相关手续。

（三）相关表格和模板由区级城市更新机构另行提供。

（四）本细则印发之日前区政府及区其他机构出台的有关土地前期整理规定，自本文印发之日起停止执行。