佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区农村集体建设用地片区综合整治项目集体建设用地与国有建设用地置换操作细则的通知

南府办函〔2018〕208号

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

《佛山市南海区农村集体建设用地片区综合整治项目集体建设用地与国有建设用地置换操作细则》业经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局（国土）反映（联系电话：86369810）。

佛山市南海区人民政府办公室

2018年6月19日

佛山市南海区农村集体建设用地片区综合整治项目集体建设用地与国有建设用地置换操作细则

为进一步推进我区农村集体建设用地片区综合整治工作，提高集体建设用地利用效率，根据《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》（南府〔2015〕50号）和《佛山市南海区人民政府关于印发〈佛山市南海区关于开展农村集体建设用地片区综合整治的指导意见〉等四个文件的通知》（南府〔2016〕43号）的规定，现就片区综合整治项目涉及集体建设用地与国有建设用地置换，制定如下操作细则：

一、定义

本细则所指建设用地置换是指为对连片低效土地实现整合开发，经政府批准，在农村集体建设用地片区综合整治中，以“面积相等、双方自愿、凭证置换”为原则，土地权属人协议置换土地，置换不涉及货币形式或非货币形式等各种形式的补价。建设用地之间的置换，本质上只是权属人所属宗地在空间位置上的调整。

二、办理条件

建设用地置换必须符合以下条件：

（一）已认定为片区综合整治项目，并已纳入片区综合整治标图建库范围；

（二）土地权属清晰，无争议，置换土地均已取得不动产权属证书（国有土地使用权、集体土地使用权和集体土地所有权证书）；

（三）不存在抵押、预查封、查封等限制性情形；

（四）符合土地利用总体规划和城乡规划；

（五）原则上必须满足净地条件，如有地上建筑物的，权属人承诺放弃其对地上建筑物的权利。

三、办理程序

（一）权属人出具同意置换的书面材料

1．村（居）集体经济组织表决

村（居）集体经济组织应按照南海区有关农村集体资产管理的现行规定，对土地置换方案进行民主表决，并取得表决同意的会议材料。

2．国有土地使用权人出具书面意见

国有土地使用权人就土地置换方案出具同意置换的书面意见材料并加盖公章；国有储备用地由区土地储备部门出具同意置换的书面意见材料并加盖公章。

（二）权属人提出申请

置换双方地块权属人，即村（居）集体经济组织、国有土地使用权人（国有储备用地由区土地储备部门提出申请）共同作为申请主体，按要求向属地镇（街道）国土所提交以下申请材料，所需材料如下：

1．《佛山市南海区农村集体建设用地片区综合整治项目建设用地置换申报表》（附件1）；

2．片区综合整治项目的认定文件（含片区综合整治方案）；

3．经置换双方按规定表决同意或书面同意的土地置换方案；

4．申请人（代理人）身份证明材料（按照不动产登记的收件要求提供）；

5．按照南海区有关农村集体资产管理的现行规定进行民主表决同意的会议材料；国有土地使用权人的书面意见；国有建设用地使用权属涉及公主体的，应附上级主管部门同意置换的书面意见；国有建设用地使用权属有限责任公司或股份有限公司的，应附股东会议或董事会议表决意见；

6．原不动产权属证书（原件核对收复印件）；

7．置换双方地块的用地红线图；

8．最新的土地利用现状图；

9．土地利用总体规划图（2010-2020年）；

10．区规划部门出具所置换土地的规划意见，规划意见至少包括用途，容积率、建筑密度、绿地率等强度指标。

以上材料除注明复印件外，均为原件。

（三）镇（街道）初审

镇（街道）国土所对申请人提交的申请材料进行初步审核后报镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（街道办事处）加具意见并加盖公章后将材料报送区国土部门。

（四）区国土部门审核

区国土部门对申请材料进行审核，并书面征求区不动产登记、城乡统筹、税务等部门的意见（各部门的办理时限为5个工作日）。

区不动产登记部门负责审核置换地块权属状况，是否存在抵押、预查封、查封等情形；区城乡统筹部门负责对集体经济表决程序进行审核；区税务部门负责审核置换地块是否属于应税行为。

（五）发布公告

区国土部门综合各部门意见，对符合政策规定，且部门一致同意的，分别在地方主要报纸、区国土部门网站、土地现场、土地所在村（居）委宣传栏以及集体经济组织公布栏中公示，公示期为5个工作日，无异议后，在5个工作日内上报区政府审批。

对有部门不同意，或存在异议的，经国土部门组织相关单位召开会议讨论，达成一致意见后再进行公示。

（六）区政府审批

区政府审批通过后，区国土部门在5个工作日内根据区政府的审批意见对申请人作出批复，出具同意建设用地置换的批文（附件2）。

（七）签订建设用地置换协议

权属双方根据区国土部门出具的同意建设用地置换的批文签订建设用地置换协议（附件3）。

（八）签订出让合同或划拨决定书补充协议

置换后持有国有建设用地使用权的主体应在签订建设用地置换协议后5个工作日内与区国土部门签订出让合同或划拨决定书补充协议（附件4），所置换的国有建设用地为储备用地除外。

四、不动产登记

集体建设用地与国有建设用地置换须办理不动产登记，包括集体土地所有权注销或者变更登记、集体土地所有权首次登记和建设用地使用权互换转移登记。

（一）集体土地所有权注销或变更登记

集体土地所有权范围内集体建设用地全部置换为国有建设用地的，须办理集体土地所有权注销登记；集体土地所有权范围内只有部分集体建设用地置换为国有建设用地的，须办理集体土地所有权变更登记。

1．集体土地所有权注销登记

集体建设用地与国有建设用地置换之后，须将原集体土地所有权办理注销登记的，按照如下操作进行：

（1）提交申请

申请人按要求向镇（街道）不动产登记部门提交申请材料。所需材料如下：

①不动产登记申请书；

②申请人（代理人）身份证明材料（按照不动产登记的收件要求提供）；

③原不动产权属证书（原件）；

④区国土部门出具的同意建设用地置换的批文（原件）、建设用地置换协议（原件核对收复印件）；

⑤其他规定需要提交的材料。

（2）镇（街道）不动产登记部门审核

镇（街道）不动产登记部门对申请材料初审并报区不动产登记部门审核

（3）区不动产登记部门审核

区不动产登记部门审核通过后，办理集体土地所有权注销登记。

2．集体土地所有权变更登记

集体建设用地与国有建设用地置换之后，须将原集体土地所有权办理变更登记的，按照如下操作进行：

（1）提交申请

申请人按要求向镇（街道）不动产登记部门提交申请材料。所需材料如下：

①不动产登记申请书；

②申请人（代理人）身份证明材料（按照不动产登记的收件要求提供）；

③原不动产权属证书（原件）；

④区国土部门出具的同意建设用地置换的批文（原件）、建设用地置换协议（原件核对收复印件）；

⑤宗地图（原件）；

⑥加盖国土所公章的界线变更示意图（原件）；

⑦其他规定需要提交的材料。

（2）镇（街道）不动产登记部门审核

镇（街道）不动产登记部门审核通过后办理集体土地所有权变更登记。

（二）集体土地所有权首次登记

集体建设用地与国有建设用地置换，须将原国有建设用地重新核定集体土地所有权界线，并办理集体土地所有权首次登记。

1．集体土地所有权界线重新核定

国有建设用地置换为集体建设用地后，须重新核定新的集体土地所有权界线，具体操作如下：

（1）划定权属界线草图

村（居）集体经济组织划定协商一致后的权属界线，在界线拐点实地打木桩或竹签并编号（流水号），绘制界线走向草图，按规定完成指界人签字盖章确认手续。

（2）界址点位数字化

镇（街道）国土所根据村（居）集体经济组织提供的界线走向草图及界桩位置，利用调查工作底图实地标定界址位置或采用GPS定位技术实测界址坐标。

（3）编绘农村集体土地权属界线核定图

镇（街道）国土所根据已数字化的界址点位，编绘农村集体土地权属界线核定图，并在界址点位标注坐标，重新下发村（居）集体经济组织。村（居）集体经济组织再次确认，在图纸上由指界人签字盖章确认。

在技术条件允许的情况下“界址点位数字化”、“编绘农村集体土地权属界线核定图”可以合并完成。

（4）备案确认

镇（街道）国土所将签字盖章确认的农村集体土地权属界线核定图交由区不动产登记部门备案，完成农村集体土地权属界线核定工作。

（5）纳入农村集体土地所有权登记发证数据库

镇（街道）国土所根据已备案的农村集体土地权属界线核定图，将所有权数据纳入全区农村集体土地所有权登记发证数据库。

2．申请集体土地所有权首次登记

村（居）集体经济组织按规定向区不动产登记部门申请办理集体土地所有权首次登记。所需材料如下：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人（代理人）身份证明材料（按照不动产登记的收件要求提供）;

（3）土地权属来源证明：土地权属界线核定图和指界人证明（原件）、区国土部门出具的同意建设用地置换的批文（原件）；

（4）宗地图（原件）；

（5）其他规定需要提交的材料。

3．审核和公告

镇（街道）不动产登记部门按规定进行调查，初审同意的，刊登确权公告，公告时间为15个工作日，公告无异议的，审批通过。

4．登簿和发证

镇（街道）不动产登记部门审批通过的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向村（居）集体经济组织颁发不动产权属证书。

（三）建设用地使用权互换转移登记

集体建设用地与国有建设用地置换之后，需办理建设用地使用权互换转移登记，原国有建设用地须重新办理集体建设用地使用权登记后，原集体建设用地办理国有建设用地使用权登记。

1．提出申请

申请人向镇（街道）不动产登记部门申请办理集体建设用地使用权和国有建设用地使用权互换转移登记。所需材料如下：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人（代理人）身份证明材料（按照不动产登记的收件要求提供）；

（3）原不动产权属证书（原件）；

（4）区国土部门出具的同意建设用地置换的批文（原件）、建设用地置换协议（原件核对收复印件）；

（5）宗地图（原件）；

（6）税务部门出具的土地增值税纳（免、不征）税证明、契税税收完税证明或不征契税证明；

（7）出让合同或划拨决定书补充协议，所置换的国有建设用地为储备用地除外；

（8）其他规定需要提交的材料。

2．镇（街道）不动产登记部门初审

镇（街道）不动产登记部门对申请材料初审后报送区不动产登记部门审批。

3．区不动产登记部门审批

区不动产登记部门审核通过后，由镇（街道）不动产登记部门出具新的不动产权属证书。

五、附则

（一）国有储备用地在置换之前由区土地储备部门向不动产登记部门申请办理不动产权属证书，土地使用权类型为其他（政府储备）。

（二）本操作细则自印发之日起实施，有效期至2018年12月31日。相关法律、法规发生变化或有效期内实施情势变化时，可依法修订。

（三）本操作细则由区国土城建和水务局（国土）负责解释。

附件：1．佛山市南海区片区综合整治项目建设用地置换申报表

　　　2．关于XXXX项目开展建设用地置换的批复

　　　3．建设用地置换协议

　　　4．出让合同或划拨决定书补充协议

附件1

佛山市南海区片区综合整治项目建设用地置换申报表

填表说明：

1.若申请主体仅有一家，则填写申请人1；若申请主体为两家，则填写申请人1和申请人2；若申请人超过两家则按照板式自行添加申请人，以此类推；

2.该表采用正反面打印。

附件2

关于XXXX项目开展建设用地置换的批复

（南集〔2017〕XX号）

XXXXXXXX（申请主体）：

　　你单位申请将XXXX（项目名称）申请建设用地置换的材料收悉，根据《佛山市南海区人民政府印发〈佛山市南海区关于开展农村集体建设用地片区综合整治的指导意见〉等四份文件的通知》（南府〔2016〕43号）的规定，经佛山市南海区人民政府审核通过，现决定批准XXXX（项目名称，附置换双方地块用地红线图和界址点坐标）开展建设用地置换,请按照《佛山市南海区关于开展农村集体建设用地片区综合整治的指导意见》、《佛山市南海区农村集体建设用地片区综合整治项目集体建设用地与国有建设用地置换操作细则》的要求开展集体土地所有权注销（或变更）登记、土地使用权互换转移登记等相关工作。

特此通知。

佛山市南海区国土城建和水务局

2018年XX月XX日

附件3

建设用地置换协议

甲　方：集体土地所有权、使用权人

　　乙　方：国有土地使用权人

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就 集体建设用地与国有建设用地置换事宜达成如下协议：

　　一、本次建设用地置换的内容

　　乙方将其拥有的位于 的面积为 平方米的国有土地（《国有土地使用证》编号为 ）与甲方拥有的位于 的面积为 平方米的集体土地（宗地号： ）进行置换。

　　上述土地置换行为已经取得佛山市南海区人民政府于 年 月 日作出的 批准。

　　二、本次建设用地置换的标的

　　1．置出地块：

　　乙方拥有的位于 的地块，四至为东至 ，南至 ，西至 ，北至 ，宗地的《国有土地使用证》编号为 ，宗地面积为 平方米，土地使用权性质为出让（或者划拨、储备用地），土地使用权期限为 ，国有土地使用权出让合同书号（划拨决定书号） 。

　　2．置入地块：

　　甲方拥有的位于 的宗地面积为 平方米的地块（宗地号： ），四至为东至 ，南至 ，西至 ，北至 。

土地现状：是否达到三通一平等。

　　三、双方的权利与义务

　　1．甲方的权利与义务

　　（1）甲方保证合法的拥有置入地块的集体土地所有权和集体土地使用权，该地块上不存在设定抵押、出租及其他债权债务纠纷等任何可能影响本次土地置换及未来乙方成为合法的土地使用权利人的情形；

　　（2）甲方置入地块于本次置换完成（以乙方取得国有土地使用权证为准）前产生的债权债务由甲方承受，与乙方无关；

　　（3）甲方应在本合同签订之日起 日内协助乙方将置入地块的国有土地使用权证办理至乙方名下。

　　（4）甲方应在本合同签订之日起 日内将置入地块交付乙方。

　　2．乙方的权利与义务

　　（1）乙方保证合法的拥有置出地块的国有土地使用权，该地块上不存在设定抵押等影响本次置换的情形；

　　（2）乙方置出地块于本次置换完成前产生的债权债务（以甲方取得集体土地所有权为准）由乙方承受，与甲方无关；

（3）乙方应在本合同签订之日起 日内协助甲方将置出地块的国有土地使用权证办理至甲方名下。

（4）乙方应在本合同签订之日起 日内将置出地块交付给甲方。

（5）原国有建设用地使用权出让合同、划拨决定书、开发利用监管协议等文件所约定的权利义务仍由乙方继续执行。

四、违约责任

甲、乙双方均应严格地按本合同的规定诚实守信地执行本合同内容，任何一方违反本合同项下的任何约定，均应向另一方承担 的违约金；若双方违约，则应按双方的过错各自承担相应的违约责任。

　　五、甲方的陈述和保证

1．甲方已经取得签署本合同所需的一切政府审批和/或内部授权，甲方签字人已经取得甲方充分有效授权，本协议一经签署即对甲方具有约束力。

2．甲方签署本合同和/或履行其在本合同项下的义务不违反其公司章程和/或已订立的任何其他协议，亦不违反任何法律、法规或规定。

3．其它内容。 1六、乙方的陈述和保证

1．乙方已经取得签署本合同所需的一切政府审批和/或内部授权，乙方签字人已经取得乙方充分有效授权，本协议一经签署即构成对乙方具有约束力的义务。

2．乙方签署本合同和/或履行其在本合同项下的义务不违反其公司章程和/或已订立的任何其他协议，亦不违反任何法律、法规或规定。

　　其它内容。

七、合同的变更

1．本合同未尽事宜，甲乙双方可通过书面形式进行修改补充，双方未达成书面一致意见的，原合同继续有效。

2．在下列情况下，合同可以变更：

八、合同的解除

1．甲、乙双方协商一致可以解除本合同。

2．甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。

（1）因不可抗力致使合同目的不能实现；

（2）因一方违约致使合同无法履行；

（3）其它原因

3．因一方违约致使合同目的不能实现，导致合同解除的，有过错的一方应当赔偿因合同解除给对方造成的损失。

九、非弃权条款

一方延迟或未能行使其在本合同中的任何权利和/或救济不应被视为是对该权利和/或救济的弃权，对此权利或救济的任何单一或部分行使，也不应阻碍对任何其它部分的行使。一方对本合同中任何条款的弃权，不应构成对本合同其它条款的弃权，该弃权也不应构成对该条款关于任何其它事件或情况的弃权，无论这种事件或情况发生在过去、现在或将来。

十、争议解决办法

本合同应受中华人民共和国法律管辖并根据其作出解释。

甲乙双方在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决；协商解决不成的，双方约定按下列第 种方式解决：

1．仲裁方式：因本合同引起、产生于本合同或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。如果协商无法解决，任何一方均可将争议提交 仲裁 委员会，按照申请仲裁时该委员会现行有效的仲裁规则在 仲裁解决，其仲裁裁决是终局的，对双方均具有约束力。

2．诉讼方式：因本合同引起、产生于本合同或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。如果协商无法解决，则任何一方有权依法向 法院起诉。

十一、其他条款

1．未尽事宜由本合同双方另行协商确定。对本合同的任何补充或修订需经双方以书面形式签署方为有效。书面补充合同及本合同的附件构成本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

2．本合同一式 份，甲、乙双方各执 份，具有同等法律效力。

甲方（公章）： 乙方（公章）：

法定代表人（或授权代表）： 法定代表人（或授权代表）：

签字 　　　　　　　　　　 签字 　　

日期： 年 月 日 　　　日期： 年 月 日

附件4

出让合同或划拨决定书补充协议

南出让/划拨补协〔20XX〕XX号

甲方：佛山市南海区国土城建和水务局 ；

通讯地址：佛山市南海区桂城南海大道北28号 ；

邮政编码： 528200 ；

电话： 0757-86369906 ；

传真： 0757-86369905 ；

乙方： ；

通讯地址： ；

邮政编码： ；

联系人： ；

电话： ；

传真： ∕ ；

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《佛山市南海区关于开展农村集体建设用地片区综合整治的指导意见》、《佛山市南海区农村集体建设用地片区综合整治项目集体建设用地与国有建设用地置换操作细则》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，及区国土部门出具的同意建设用地置换的批文，双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，订立本协议。

第二条 本协议项下宗地坐落于 地段，用途为 ，地号为 ，宗地总面积大写： 平方米（小写： 平方米）（详见附件：附宗地红线图）。

第三条 根据区国土部门出具的同意建设用地置换的批文，该宗地使用权系乙方通过置换取得，原土地使用权证号为 ；原国有建设用地使用权出让合同/划拨决定书、开发利用监管协议等文件所约定的权利义务仍由乙方继续执行。

　　第四条 本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律。

　　第五条 因履行协议发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第 (二) 项约定的方式解决：

　　（一）提交 / 仲裁委员会仲裁；

　　（二）依法向人民法院起诉。

第六条 本协议双方当事人均保证本协议中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以书面形式告知对方，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。

　　第七条 本协议正文共 叁 页整，以中文书写为准。

　　第八条 本协议一式 肆 份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

附件：宗地红线图。

甲方（章）： 　　 　　　　 乙方（章）：

法定代表人（委托代理人） 法定代表人(委托代理人)：

（签字）： （签字）：

二〇一X年 月 日