佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理试行办法的通知

南府〔2018〕38号

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

现将《佛山市南海区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理试行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局（国土）反映（联系电话：86369326）。

佛山市南海区人民政府

2018年9月28日

佛山市南海区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理试行办法

第一章 总则

第一条 为进一步规范建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场秩序，保障各方合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国土资源部关于广东省东莞市和佛山市南海区关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的的批复》等法律、法规及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 佛山市南海区范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押，包括国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权，适用本办法。

第三条 以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权，可依法转让、出租、抵押；原出让、租赁、作价出资（入股）合同另有约定的从其约定。

以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得的集体经营性建设用地使用权，须根据原合同约定的条件进行转让、出租、抵押，原合同中未明确允许转让、出租、抵押的，经村（居）集体经济组织按民主议事决策程序表决同意后，可转让、出租、抵押。

以划拨方式取得的国有建设用地使用权，经有批准权的人民政府批准并办理相关手续的，可转让、出租、抵押；划拨决定书或划拨文件中另有约定的从其约定。

第四条 建设用地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押；地上建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时，其使用范围内的建设用地使用权随之转让、出租、抵押。

第五条 建设用地使用权转让年限，为建设用地使用权出让、作价出资（入股）合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，补办出让手续后，其使用年限不得超过国家规定的最高年限。

以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得建设用地使用权的出租年限，不得超过建设用地使用权出让、租赁或作价出资（入股）合同约定的使用年限内的剩余年限。以划拨方式取得建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租的，出租年限原则上不超20年。

建设用地使用权抵押年限，不得超过建设用地使用权出让、租赁或作价出资（入股）合同约定的使用年限内的剩余年限。

第六条 下列建设用地使用权转让、出租必须通过公开交易方式进行：

（一）国有企业或公有经济成分占主导地位的公司、企业建设用地使用权转让、出租(相关法律、法规、规章及规范性文件规定不须公开交易的除外)；

（二）行政、事业单位建设用地使用权有偿转让、出租；

（三）其他须进行公开交易的情形。

第七条 南海区范围内建设用地使用权公开转让、出租的交易机构包括佛山市公共资源交易中心南海分中心、佛山市南海公有资产流转服务有限公司（佛山市南海区建设用地使用权二级市场交易平台），申请公开交易的主体可按规定进入交易机构进行交易活动。

第八条 建设用地使用权转让、出租申请公开交易的，交易机构对符合转让、出租条件的宗地，发布交易信息和组织公开交易。

第二章 建设用地使用权转让

第九条 建设用地使用权转让，是指建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与、作价出资（入股）等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

第十条 有下列情形之一的，不得进行建设用地使用权的转让：

（一）未取得建设用地使用权不动产权证书（土地使用证）；

（二）土地权属不清晰或有争议的；

（三）建设用地经认定为闲置但尚未处置完毕的；

（四）未达到出让、作价出资（入股）合同约定转让条件的；

（五）划拨土地未经有批准权的人民政府批准的；

（六）其他法律、法规规定不得转让的情形。

第十一条 以出让、作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权的转让须满足下列条件：

（一）持有建设用地使用权不动产权证书（土地使用证）；房屋已经建成的，应持有涵盖房产信息的产权证明；

（二）出让、作价出资（入股）合同中约定的条件。

第十二条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，土地用途不符合《划拨用地目录》的，经有批准权的人民政府批准并补办出让手续后可进行转让；符合《划拨用地目录》且受让方为公有经济成分占主导地位的，可维持划拨性质，持相关材料向不动产登记机构申请不动产转移登记。

第十三条 建设用地使用权转让，原出让、作价出资（入股）等合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移。

第十四条 建设用地使用权转让，受让方应按约定支付转让价款，交易双方按照规定缴纳相关税费；涉及集体经营性建设用地使用权转让的，还须按照规定缴纳土地增值收益调节金。

划拨土地使用权转让须补办出让手续，按规定缴纳土地出让金。

第十五条 建设用地使用权转让双方应签订转让合同，持不动产权证书（土地使用证）、税务部门出具的完税凭证或者减免征税证明、土地出让等原权属来源合同、土地转让合同等土地使用权发生转移的其他证明材料，向不动产登记机构申请不动产转移登记。

第三章 建设用地使用权出租

第十六条 建设用地使用权出租，是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十七条 有下列情形之一的，不得出租建设用地使用权：

（一）以出让、作价出资（入股）方式取得建设用地使用权尚未办理不动产权证书（土地使用证）的；

（二）租赁建设用地使用权未按合同约定支付租金的；

（三）地上房屋权属有争议的；

（四）出让、租赁、作价出资（入股）合同约定不得出租的；

（五）其他法律、法规规定不得出租的情形。

第十八条 以划拨方式取得的建设用地使用权单独出租，须由有批准权的人民政府批准并补办出让手续；以划拨方式取得的建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租的，须由出租人报有批准权的人民政府或有批准权的人民政府授权部门批准，并按规定缴纳土地出租收益金。土地出租收益金计收标准按佛山市相关规定执行。

第十九条 建设用地使用权出租，出租双方应继续履行原合同、开发协议、监管协议或划拨决定书约定的内容；出租人与承租人签订书面合同，约定双方的权利义务。

第二十条 以租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，经村（居）集体经济组织按民主议事决策程序表决同意的可变更承租人，原租赁合同约定的权利义务随之转移。

第二十一条 建设用地使用权出租，出租双方应持建设用地使用权不动产权证书、出租合同等相关材料向国土部门办理建设用地使用权出租备案手续。

出租合同发生变更的，出租双方应在变更之日起30日内，到国土部门变更备案。

地上房屋的出租备案，按现行有关规定执行。

第四章 建设用地使用权抵押

第二十二条 建设用地使用权抵押，是指建设用地使用权人作为抵押人以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第二十三条 下列建设用地使用权可申请抵押：

（一）以出让、作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权；

（二）以租赁方式取得并办理不动产权登记的建设用地使用权；

（三）以划拨方式取得的国有建设用地使用权，经有批准权的人民政府批准后，可进行抵押，抵押物处分时所得价款应优先补缴土地出让金，土地出让金按佛山市及我区的相关标准执行。

第二十四条 民营教育、医疗、卫生、养老等公共服务机构以有偿使用方式取得的建设用地使用权，可申请抵押。

第二十五条 有下列情形之一的，不得抵押建设用地使用权：

（一） 未取得建设用地使用权不动产权证书（土地使用证）的；

（二） 土地权属不清晰或有争议的；

（三） 擅自改变用途或存在未处理完毕的违法建筑物、构筑物的；

（四） 建设用地经认定为闲置土地且尚未处置完毕的；

（五） 申请人已列入失信被执行人名单的；

（六） 依法被查封、扣押、监管的建设用地使用权；

（七） 其他法律、法规规定不得抵押的情形。

第二十六条 抵押建设用地使用权，抵押双方应当签订抵押合同。抵押合同不得违反国家法律、法规和建设用地使用权取得文书的约定。

第二十七条 抵押建设用地使用权，抵押双方应持相关材料向不动产登记机构申请抵押登记。自然人、企业可作为抵押权人申请抵押登记。

第二十八条 建设用地使用权抵押人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。

抵押权人和抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。法院应就拟处置的建设用地使用权征求区国土、规划、住建和环保等部门的意见。

第二十九条 抵押权因债务清偿或其他原因消灭的，抵押双方应在抵押权消灭之日起30日内到不动产登记机构申请注销抵押登记。

第五章 交易监管

第三十条 建设用地使用权转让未按本办法第六条规定通过公开方式进行交易的，不动产登记机构不予办理登记。

第三十一条 建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，区人民政府有优先受让权。

以划拨方式取得的建设用地使用权出租，未按本办法规定缴纳土地出让金或上缴土地出租收益金的，出租人须依法承担相关责任。

第三十二条 为保障建设用地二级市场健康发展，相关行业协会应对土地及房地产价格评估、不动产登记代理等中介机构加强监管和指导，建立失信中介机构的惩戒和退出机制。

第六章 附则

第三十三条 本办法中所涉及的手续办理时间均指自然日，如办理截止日期为非工作日的，则截止日期相应顺延至紧邻的第一个工作日。

第三十四条 符合《佛山市南海区产业用地提升指导意见（试行）》（南府办〔2017〕37号）等相关文件要求的产业用地使用权，可分割转让。

第三十五条 农村集体经济组织以无偿方式取得的国有划拨留用地的转让、出租、抵押，另行发文规定。

第三十六条 本办法由佛山市南海区国土城建和水务局（国土）负责解释。

第三十七条 本办法从印发之日起实施，有效期2年。相关法律、行政法规及实施情势变化时，可进行评估修订。我区已有规范性文件与本办法不一致的，以本办法为准。