关于加强果园、庄园用地管理的通告

粤国土电〔1998〕1号

近期，我省一些地区相继出现了投资开发果园、庄园的热潮，并以销售、转租的形式募股集资。为切实加强果园、庄园用地的管理，规范经营者的行为，维护开发者、投资者和土地所有者的合法权益，确保正常的土地管理秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记规则》等法律法规，现将果园、庄园用地管理的有关事项通知如下：

一、投资开发果园、庄园项目用地，应属国有或农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（以下简称“四荒地”），并依法取得土地使用权。果园、庄园的开发必须符合土地利用总体规划、基本农田保护规划、土地开发复垦规划，并与水利、林业、农业、城市等专项规划相衔接。

二、果园、庄园用地的土地使用权可通过以下几种方式取得：

（一）出让：国家以土地所有者的身份将国有“四荒”土地的使用权按一定年限让与土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

（二）征用（或划拨）：土地使用者通过国家征用农村集体所有的“四荒”土地取得划拨国有土地使用权。

（三）以土地为条件参股、合作：农村集体土地所有者以土地为条件，与经营者参股、合作进行开发。

（四）拍卖：通过拍卖农村集体所有的“四荒”地形式取得集体土地使用权。

（五）租赁：农村集体土地所有者将土地以租赁的形式出租给使用者从事农林业生产，土地使用者向农村集体交纳土地租金。

通过上述方式取得的土地使用权最高年限为五十年，并不得超过开发企业所注册的经营年期。

三、兴办果园、庄园需要使用土地的必须向县级以上土地管理部门提出申请，并按以下要求办理有关用地手续：

（一）土地使用者申请用地时须提交用地申请报告以及下列文件：

1、开发规划与计划书；

2、可行性分析报告；

3、营业执照；

4、自有资金证明及必要的技术条件证明书或资料；

5、属集体土地的应提交土地所有者的土地证书及同意使用土地的协议、所在地乡（镇）政府意见；

6、地籍图件和其他必需的资料。

（二）县级以上国土部门对果园、庄园项目用地进行审核，划定用地范围；确认所用土地的地类属于荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒地”，且土地权属无争议。

（三）县级以上国土部门按农地开发项目立项程序批准立项，项目用地分别按下列情况办理：

1、以出让方式取得国有“四荒”土地使用权从事果园、庄园等农业开发经营的，按现行国有土地出让转让程序办理，并由县级以上国土部门与开发者签订土地出让合同，其审批权限同农地开发审批权限；

2、以征用农村集体所有的“四荒”土地取得划拨国有土地使用权从事农业开发经营的，按现行划拨国有土地管理程序办理，并由县级以上国土部门发给农林用地批准书，其审批权限同农地开发审批权限；

3、农村集体所有的“四荒地”使用权拍卖，应由土地所在的农村集体经济组织征求村民意见制定实施方案，经村民代表大会讨论后，经乡镇人民政府同意、由县级以上国土部门审核，报县级以上人民政府批准后实施；实施方案要规定“四荒地”使用范围，明确开发内容、要求，使用期限和有关政策；

4、以土地参股合作或租赁方式开发使用“四荒地”的，合作双方或出租方、承租方均须签订合同，经乡镇政府同意，由县级以上国土部门审核，报县级以上人民政府批准。合同要明确合作双方或出租、承租方的权利、义务、用地年限和经济关系。

四、农地开发的审批权限：一次性开发3000亩以下的，由县级国土部门审核报县级人民政府批准；一次性开发3000－5000亩的，由地级市国土部门审核报地级市人民政府批准；一次性开发5000－10000亩的，由地级市人民政府报省国土厅审核，省人民政府批准。

五、开发者必须在开发庄园、果园用地批准后一个月内到县级以上国土部门申请土地登记，并领取土地使用权证书。

1、属于通过出让方式取得土地使用权的，向县级以上国土部门申请土地登记，领取《国有土地使用证》。

2、属于通过征用集体土地取得划拨国有土地使用权的，向县级以上国土部门申请土地登记，领取《国有土地使用证》；在转让时必须补办出让手续；

3、属于通过拍卖“四荒地”形式取得集体土地使用权的，向县级以上国土部门申请土地登记，领取《集体土地使用证》；

4、属于通过以土地为条件参股合作的，向县级以上国土部门申请土地登记，领取《集体土地使用证》；

5、属于通过租赁方式取得集体土地使用权的，向县级以上国土部门申请土地登记，领取《集体土地使用证》。

六、庄园、果园用地实施严格的用途管制，必须按农地农用的原则进行开发。确需进行非农建设的，按非农建设项目用地实施管理。开发果园、庄园所需配套设施，包括直接为项目配套的机耕路、水利设施等用地纳入农业建设用地管理；居民点建设纳入规划，申请非农用地指标按建设用地管理程序报批；宾馆、别墅、商业、娱乐、旅游及房地产等商业用途的用地应转为国有土地。非本村村民，在集体所有的土地上建造农舍或住宅，必须按非农建设用地程序办理有关用地手续。

七、果园、庄园的转让和转租，必须符合下列条件和程序：

（一）必须事先对土地进行前期开发，包括开垦及修筑必要的耕作道路、水利等设施，基本达到可种植的条件；开发商投入的资金不能少于项目投资计划的25％。

（二）土地使用者已向县级以上国土部门申请土地登记，并领取了土地使用证书。

（三）必须向县级以上国土部门提出申请，取得转让、转租许可后方可进行。

（四）开发商在转让、转租果园、庄园时，在与投资者（受让人、受租人或购买人，下同）签订经济合同后，必须逐宗到县级以上国土部门办理土地使用权变更登记手续，并由国土部门给投资者颁发土地权属证书：通过出让、划拨取得国有土地使用权后转让的，给投资者颁发《国有土地使用证》；拍卖“四荒地”、土地参股合作等取得集体土地使用权后转租和转让的，给投资者颁发《集体土地使用证》；属于通过租赁方式取得集体土地使用权后转租的，若投资人一次交齐全租期租金的，给投资者发放《集体土地使用证》，若分年交租的，则发放《土地他项权利证明书》。

八、为提高果园、庄园开发项目的抗风险能力，保障投资者和土地所有者的合法权益，各地可因地制宜，建立风险保证金制度。即开发商将招商（招租）收入资金的15％以上，在银行专户存放，由国土部门和银行共同监管。

九、兴办果园、庄园使用集体所有土地的，必须采用全省统一的农村集体土地使用合同、农村集体土地使用权租赁合同、集体土地使用权转租合同、农林项目用地审批表和转让、转租果园庄园审批表等。使用国有土地的，采用现行文本。

十、凡违反通告及有关法律法规的，按《中华人民共和国土地管理法》有关规定处罚，如构成破坏耕地、违法批地或非法转让土地触犯《刑法》的，要追究刑事责任。

十一、本通告自发布之日起实施。在此之前所发生的行为，必须按本通告精神，一个月内补办和完善有关手续。

特此通告

广东省国土厅

1998年1月6日