关于印发处理私改遗留问题的一些具体问题解答的通知

房管发字第349号

各区房管局、市属各县房管所（股）：

　　现将我局拟订的处理私房改造遗留问题的一些具体解答印发给你们，供内部掌握处理。如有与国家和省、市规定相抵触的地方，以国家和省、市的规定为准。

　　特此通知。

广州市房地产管理局

一九八三年十月廿四曰

关于处理私房改造遗留问题中一些具体问题解答

　　自省府〔1981〕79号和市府〔1983〕71号文下达后，我市处理私房改造遗留问题。已逐步开展。各区、县在处理工作中，存在一些具体问题。现根据省的有关指示，结合我市情况，对区、县提出的一些带有普通性、共同性的问题，解答如下：

　　一、关于改造起点问题

　　1.起改点以什么为计算单位？

　　答：根据省城建局粤城字（81）88号文：“起改点的计算，以市、县范围内一个家庭经济为计算位。即私房改造时，一个家庭中的各个成员，在一个市或了一个进行私房改造的各个镇中。出租的住宅用房和非住宅用房的建筑面积相加的和，达到其应执行的起改点的，为起改点以上，未达到起改点的，为起改点以下”。

　　２.劳动人民出租的房屋中，有住宅和非住宅，加起来不够住宅出租改造起点的，如何处理？

　　答：劳动人民出租的房屋中，有住宅和非住宅，加起来不够住宅出租改造起点，如其出租的房屋为两幢或两幢以上，只改造非住宅出租的那一幢，住宅出租的那一幢如果已改造了的，则撤销改造。如其出租的房屋为一幢，既有住宅，又有非住宅（如前铺后居，下铺上居等），而私改时视作非住宅全部改造了的，暂不撤销，但区、县应做好调查，以后再研究处理；未改造的不补改。

　　3.出租给别人的房屋，已超过起改点，但业主因工作关系和其他原因，又租别人的房屋或公房居住的，应如何计算起改点？

　　答：原属于广州市各区的（各县的仍按县原来规定为准），如果出租的是住宅按1958年的解答执行。即以其出租的住宅建筑面积抵扣其承租的住宅建筑面积后，其多余部份，达到起改点的继续改造，（抵扣部份，作为留房）达不到的撤销。但如出租的是非住宅，则应实行无起改点改造，未留房的，按穗府〔1982〕71号文处理。

　　4.共有房屋出租，应如何计算改造起点？

　　答：共有房屋出租，情况比较复杂，在工作中应查清情况，分别处理。

　　对共有房屋，如其出租的为住宅用房，仍按前省人委（58）粤商字1184号文执行，即：“依法办理了赠与、转让、继承、分割、过户手续的出租房屋，如果实际上仍为一个经济单位的家庭，即使用个人的名义管业，仍以一户计算”。上述规定在省没有新规定前，不宜改变。

　　对不同家庭的房主共有的出租房，应按各个房主占有的面积，分户计算。

　　共有房屋，如出租作非住宅使用，因非住宅实行无起点改造，因此不论其有多少共有人，均以一户计算。

　　5.私改时的房屋出租面积，按建筑面积计算，建筑面积包括哪一些？应该如何计算？阁仔、地下室计不计？公用部份如何计？阳台、骑搂、天井、庭院、土地计不计？

　　答：私改时的房屋出租面积，按建筑面积计算。房屋建筑面积一般均以契证为准，如有争议或与实不符的，以实测力准。所谓房屋建筑面积，是建筑物各层面积的总和，包括使用面积，辅助面积和结构面积。即包括外墙占有在内的全部房屋面积。内阳台、阁仔、地下室、车房等有出租的，按建筑面积计算在出租面积内，未出租的不计。楼梯、内走廊、厅、厨、厕、单独使用者，单独计算；公用者，按各户租用的房屋面积在整幢（层）房屋中所占的比例分摊。外阳台、临街骑楼、天井、庭院、花园、围墙内的土地，不计算在房屋出租的建筑面积内，但房屋出租的建筑面积，达到起改点时，这些附属部份，要随房改造。

　　6.房屋出租，以何为凭？借给亲朋或代理人居住的房屋，计不计出租？如有变相收租，又如何处理？

　　答：房屋出租，以租簿或主客之间签订的租约为凭。借给亲朋或代理人居住的房屋，确未收租又未接受其他代价者，不作出租论；但如业主有变相收租，如亲朋或代理人按期代业主代交其他房屋的房地产税、水电费、或经常向业主馈赠礼物，或附有其他代价的，其房屋应视为出租。

　　７.过渡时期总路线公布以后新建的房屋，改不改造？

答：仍按1958年的规定，不改造。已改造的撤销。

　　8.夫妻店用房改不改造？

　　答：夫妻店自有自用房屋，不属出租，不应改造，已改造了的撤销。但如房屋是租来的或将房屋租给合作店使用了的，则应按规定改造。

　　二、关于成份问题

　　1.业主成份以本人成份为准，还是以家庭成份为准？

答：业主成份，一般应以本人成份为准。但符合粤城字（1981）88号文情况的，即业主本人成份虽非剥削阶级。但其实际上属于一个经济实体的家庭，而家庭掌握经济的主要成员是剥削阶级分子，现查实并非错划，其已被无起点改造的房屋，不再变动；如属错划，现已经有关部门政正，则其住宅出租房，应计算改造起点，达到起改点的继续改造，达不到的撤销。

　　２.工商业者是否即资本家？

　　答：1958年私改时，有些业主在申请改造时，在规划表上，自填成份为工商业者，对其房屋进行了无起点改造。这次处理私改遗留问题，原工商业者凡经已区分为“三小”的，并能提供有关部门改正或区分的证明，其房屋按穗府（83）71号文分别处理。原工商业者尚未区分出来的，对其出租房已实行无起点改造的，不变动。

　　3.华侨地富资和港澳地富资的出租房，原实行无起点改造了的，如何处理？

　　答：华侨中的地富资，土改复查或按中共中央1956年的通知，提前改变了成份，其私改时的住宅出租房实行无起点改造了的，应予纠正，按一般华侨出租的住宅用房对待。尚未改变成份的，区、县应做好调查，以后再研究处理办法。港澳地富资出租的住宅用房，已实行无起点改造了的，在中央和省没有通知前，暂不变动。

　　4.摘帽的地富，算不算错划？

　　答：党的十一届三中全会以后，原地、富分子因改造好而摘帽的，不属错划。其私改时已被无起点改造的房屋不变动。

　　5.共有住宅出租，共有人中有剥削阶级分子又有劳动人民的，如何处理？

　　答：共有住宅出租，首先看是否需要分户。如不需分户，则参照本项上述第一条处理。如需分户，一般按各共有人本人的成份，分别处理；如共有住宅出租的旁屋占有人中，另有出租房屋或符合本项上述第一条的情况，则应连同有关情况一并研究处理。

　　三、关于动员出租

　　问：什么叫机团动员安排出租？

　　答：所谓机团动员安排出租，是指原房未出租，而由各级党、政、军机关、团体或民政、侨务、房管、公安等职能部门，因办公、营业或其他特殊需要，说服动员业主出租，安排给单位或个人租用的房屋，并持有或取得当时行员单位及其主管机关的证明并经区、县人民政府认可的，方为有效。

　　由租用单位或个人与业主洽谈而租用的房屋，不属动员出租。

　　对调整商业网或全行业公私合营、合作化高潮中安排出租的房屋，由各区、县先做好调查，另再研究处理。

　　四、关于定租

　　问：有些业主，中途停领定租，有的对私改存有抵触情绪，一直不领定租的，怎办？

　　答：有些业主，中途停领定租，如其房屋在1961年8月以前改造的，定租一律从改造之日起，发至1966年8月。

　　有些业主，对私改存有抵触情绪，房屋被改造后不领定租的，应再一次书面通知其领取，或通过单位动员说服其领取。定租从改造之日起发至1966年8月，不足五年的，补足五年。拒不领取的，定租继续无息代管。对这些已经决定私改的房屋，凡符合私改条件者，不论业主有无申请，有无领定租，均一律有效，其房屋由国家继续经租，错改的发还。

　　五、关于留房

　　1.对于过去以高定租率作留房的，这次补不补留？多付的定租如何处理？

　　答：过去以高定租率作留房的，这次应按规定留房。对过去多发的定租不追回，对其应补留房部份的租金也不结算。

　　2.过去有些留房，没有在业主被改造的房屋中留给，而留给了另一房屋，如何处理。

　　答：过去没有在业主被改造的房屋中留房，而留给了另一房屋，如所留的房屋不是需退回的代管产或经租产，且能将留房产权划归业主的，一般可不作调整；如该留房的产权不能划归业主，而是由业主租用的则对其应留房屋，经过与业主协商，可作价收购。或另拨房屋解决（产权归业产），如原留给业主的房屋属代管产或经租产现需退回的，或原留房面积不够的，则应适当调整，合理解决。

　　3.私改时未给业主留房，现按政策规定需要留房，但原经租房因建设征用或因危房被拆除，其留房如何解决？

　　答：私改时未留房，现应留房，而原经租房早已被拆除的，一般均按国家建设征用土地条例和危房淘汰规定，对其应留房屋，给予合理补偿。但如拆除房屋的时间是在1983年7月以后，则应由新建单位在新建的房屋中给予留房或另拨房解决。

　　４.对华侨、港澳台胞的留房，要适当考虑海外人口，怎样考虑？

　答：对华侨、港澳台胞的留房，除按私改时业主在当地有正式户口的家庭人口外，还应考虑当时业主在海外的直系亲属。

　　六、关于退使用权问题

　　1.所谓无单位的住户，以户口薄为准，还是以租簿为准？包括哪一些？

　　答：所谓无单位的住户，以户口簿中的常住人口为准。户主无职业而子女所在单位为机关、团体、企业、学校的，则由子女所在单位，负责退使用权。户主的亲朋属常住人口的，其住房由其亲朋所在单位解决。临时人口，不予安排。

　　无单位的住户，暂包括1，无业居民：2，鳏寡孤独无人抚养者；3，参加区街调配的流行职工；4，街道工业和服务行业中非区局直管的厂、店、社、小组；5，个体户中其同户家人无单位者。

　　2.一时无法退使用权需与业主签订协议的，其协议由谁签订？

　　答：凡有单位归口的，由单位签订，房管部门监证；无单位的住户，其退房由房管部门编列计划，报市处理。

　　七、关于经租房加、改、扩建和拆除问题

1.撤销改造的经租房，租金原则上不结算。但如房屋在经租期间，经过加、改、扩建增值较大，不宜无偿交回给业主，应向业主适当收回。所谓“大”大到什么程度？如何掌握？

答：凡因结构变更、面积比原房增加，其租金收支结算的超支部分，应向业主收回。

　　1.经房租屋是危房，已经拆除重建，但原房属错改，需退回的，如何处理？

　　答：经租房屋是危房，原房已拆除现需退回的，按回收残值给予补偿。对重建房，不应无偿交回业主，如业主需 要，可将重建部分折价售给。

　　八、其他问题

　　1.什么是出租的非住宅用房？

　　答：所谓出租的非住宅用房，是指私房改造时，机关、企业、商店、工厂、医院、学校、部队等租用的房屋，以及个人租来用于生产和营业的房屋。

　　2，私改时间，以何时为准？

　　答：以当地进行私改时间为准。广州市内进行私改的时间为1958年7月至10月。

　　3.已经私改的房屋，漏接管了，如何处理？

　　答：对漏接管的经租房，过去业主有领定租的，原则上一律收回。对未领定租或漏接管的房屋面积不大、（如只十几个平方米）且与业主自住房相连，接管后不便管理；或漏接管的是一些公用地方，如再接管，严重影响业主生活的，均不再接管。但对公用部分，这次处理遗留问题，能间开的，间开，不能间开的，要向业主讲清，并在契证上注明，以明确产权。

广州市房地产管理局

一九八三年十月廿六日

处理私房改造遗留问题第二批问题解答

　　问：凡以单位名义租用的房屋，是否均当作非住宅出租，实行无起点改造？

　　答：一九五八年私房改造时，省、市均曾规定：“非住宅出租包括工厂、商店、机关、企业、学校、医院等租用的房屋”。另査一九五八年私改时，广州市的宣传提纲曾作如下提示：“机关、企业、工厂、学校、医院、商店等租用作办公、生产、工作、学习、文娱用的房屋”，才当非住宅出租改造。由于宣传提纲曾向外公开宣传，因此，经研究，对上述问题，仍按宣传提纲执行。即：

　　以单位名义租用的非住宅，按非住宅出租，实行无起点改造；以单位名义租用的宿舍，其租金按住宅计收的，可视为住宅出租处理。但如前铺后居，下铺上居原为一个单位租用者，则这幢房屋，按非住宅出租处理；不同单位租用者，按住宅出租，非住宅出租等实际情况，分别处理。

　　华侨出租房屋，非住宅用房与住宅用房分不清的，可按住宅用房处理。

　　问：华侨地主、富农、资本家出租的房屋，如何处理？

　　答：华侨地主、富农、资本家出租的房屋，均按一般华侨出租房对待。其住宅出租房，应计算改造起点，非住宅出租房，实行无起点改造。

　　问：港澳地主、富农、资本家出租的房屋，如何处理？

　　答：港澳地主、富农、资本家出租的旁屋，按国内私房出租对待。即：凡属错划现已改变成份或已区分为“三小”者，按已改正或已区分的成份处理。凡属摘帽、或未改正、未区分为“三小”者，其已实行无起点改造的房屋不变动。

　　问：机关、团体动员安排出租的房屋，是否都要退使用权？

　　答：对机关、团体原动员安排出租的房屋，退使用权问题，由业主和使用单位协商解决。

　　华侨、港澳同胞的房屋，被机团动员安排出租了的，如业主要求收回自用，应退使用权。如业主回来定居，无房居住的，要迅速腾退，不能借故拖延。其他一时腾退有困难的，应通过与原业主协商，订立为期不超过五年的租赁合约。

　　问：错改房在经租期间曾经过扩、加、改别，现在发还需收回扩、加、改建的费用，其费用如何计算？是按原价还现价？

　　答：一般均按原价。

　　退还已被征用拆除的错改房时，其补偿价格如何计算？由谁支付？

　　答：按征用拆除房屋时的估价补偿。补偿款当时已交给房管部门，代管了的，由房管部门发还补偿费，未交的，由征用地单位负责补偿。

对华侨、港澳同胞的错改房被征用、拆除了的，如原征用单位未补偿，现需补偿时，可按现价重新估算或按当时估算价适当提高一些，给予照顾。补偿款由征用单位付给。

　　问：错改房屋危房淘汰拆除了的，其残值如何补偿？

　　答：错改房屋属危房，经主管部门作了淘汰拆除的，其残值省曾规定，按2％〜5％的产价，给予补偿。

各区在执行中，可视具体情况，凡拆除时已将材料、人工等收支估价入帐了的，可按帐面实际结算补偿。未估价的，按省的规定执行。

　　问：错改房已呈危房，现在还发，业主不领，如何处理？

　　答：按审批程序，转入抢修代管。并通知业主，房屋从转入抢修代管之日起，该屋的收支要按实结算。

　　问：错改房不属危房，现在发还，业主不领或找不到业主，无人认领，如何处理？

　　答：按审批程序，分别转入“内部临时托管”或无主代管。

　　转内部临时托管的，通知业主，将来领回房屋时，房屋从“转产”之日起，收支按实结算。转无主代管的，将来发还时，收支按代管产处理办法处理。

　　问：错改房发还，原业主已死亡，需不需先办继承 公证？

　　答：错改房发还，原业去已死亡，现申领人在国内，且是直系亲属并符合法定继承者，可持：1.业主死亡证明书;２.申领人与业主关系证明书；3.业主有遗嘱者，提交遗嘱；４.将来如发生产权或继承纠纷时，申领人愿负法律责任的保证书。可允许其先将房屋领回，再办继承公证。

　　如非直系亲属领取的，或虽为直系亲属需领取现金的，—律先办继承公证，再发还房屋或现金。

　　对申请人是华侨和港澳同胞的，由于在国外情况不了解则应先办继承公证。

　　问：“太公”房产，土改时没收的地主房产，大队认为应发还，如何处理？

　　答：除华侨、港澳地富房屋，按粤发（1984）24号文处理外，其余“太公”房产、土改时没收、征收的地富房屋，在国家和省没有新的指示处理前，均不变动。

　　问：经租房，被原业主冲占了，如何处理？冲占期间的租金追不追缴？

　　答：业主冲占经租房，是错误的。但如其冲占的经租房是在起改点以下属错改的，一般经过批评教育或叫业主进行检讨后，办理撤改手续。如其冲占的房屋是在起改点以上，符合私改条件者，除批评教育外，还应追收冲占时间的租金，对其冲占的房屋，或建立租赁关系，或收回。拒不执行者，则会同有关部门分别处理，欠租的扣发工资，不交回房屋，强令迁出：有严重违法行为或破坏房屋造成损失的依法处理。

　　对被冲占难处理的房屋，一般可放到后期处理，目前不要纠缠在这些个别问题上，以免影响处理私改遗留问题的顺利进行。

　　问：错改房发还时，业主无契证，如何处理？

　　答：错改房发还时，对业主无契证的，按下列办法处理。

　　１.房屋在已开展私房产权登记的地区，如业主在解放后曾办过登记，所有权证遗失，经查档册或其他档案，情况相符者，可先发还房屋，再叫业主到登记处办理灭失登记；

　　２.房屋在已开展私房登记的地区，业主在解放后未办登记，应由区局介绍业主先去登记处登记，经确认产权，取得所有权证后，才能发还房屋。登记处对落实政策需要发证的房屋，应优先办理；

　　3.房屋在未开展私房登记的地区，业主无解放后所有权证的，可凭旧契并经街办事处（　包括区公所）等单位证明产权归属后，始能发还房屋。