印发修订后的《广州市南沙区集体土地房屋拆迁补偿安置指导意见》的通知

穗南开管〔2009〕6号

各镇，街道，管委会各单位、区直属各单位：

　　《广州市南沙区集体土地房屋拆迁补偿安置指导意见》业经南沙开发区管委会、南沙区人民政府重新修订，现印发给你们。新的指导意见自二〇〇九年八月一日起施行。请各有关单位认真贯彻执行，切实维护被拆迁人的合法权益，确保建设工作顺利进行。执行中遇到问题，请及时向广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局反映。

广州南沙经济技术开发区管理委员会

广州市南沙区人民政府

二〇〇九年七月二十八日

广州市南沙区集体土地房屋拆迁补偿安置指导意见

第一章　总　　则

第一条　为加强土地管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规，结合本区实际，制定本指导意见。

第二条　广州市南沙区(含南沙开发区)范围内因征收土地，需要拆迁农民集体所有土地上房屋的补偿安置适用本指导意见。

第三条　广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室依照本指导意见，统一组织房屋拆迁补偿安置工作，包括与被拆迁人协商补偿安置事宜、签订补偿安置合同、支付款项，建设安置房和组织安置房分配等具体事项。广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室应当根据开发建设的需要，加强拆迁补偿安置工作的计划性。

广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室可以将上述事项委托被拆迁房屋所在的镇政府、街道办事处负责，具体委托方案由广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室确定。

第二章　房屋拆迁补偿和安置

第四条　拆迁房屋以房地产主管部门核发的宅基地证、房地产权证等有效权证登记的事项作为补偿依据。

第五条　房屋实际面积超出房地产权证记载的面积或产权证不全或无产权证，需要补偿安置的，按以下办法确定补偿面积：

(一)1988年12月31日前(含1988年12月31日)建成的，按实测计算面积的100%确定补偿面积；但是被拆迁房屋实际占地超过120平方米和楼层超过三层半的，超过的部分只按本指导意见第七条给予房屋补偿，不给予基础设施补偿、农村住宅土地使用权补偿和搬迁奖励费。

(二)1989年1月1日后至2002年1月30日(含2002年1月30日)前建成，按实测计算面积的95%确定补偿面积；但是被拆迁房屋实际占地超过120平方米和楼层超过三层半的，超过的部分只按本指导意见第七条给予房屋补偿，不给予基础设施补偿、农村住宅土地使用权补偿和搬迁奖励费。

(三)本条第(一)款和第(二)款所指的被拆迁房屋建筑基底面积超过120平方米的，按120平方米计算；半层的不得超过建筑基底面积的50%。

(四)2002年1月31日后建成或未取得建设工程规划许可证在建的，不予补偿。

(五)法律法规另有规定的，从其规定。

上述房屋由被拆迁房屋所在地的镇政府、街道办事处和广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室组织调查并最终确定建成时间。镇政府、街道办事处和广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室在确定无证房屋建成时间时，应当核查历史地籍详查资料，并将结果在拆迁现场公示3天。

第六条　除本指导意见第五条规定的情形外，拆除以下房屋及其附属物，不予补偿：

(一)建于违法用地上的房屋及其附属物；

(二)未经批准抢建的房屋及其附属物；

(三)超过批准或规定使用期限的临时建筑。

第七条　拆迁住宅房屋的补偿费，根据第四、五条确定的应补偿房屋面积，按以下标准计算：

房屋补偿标准表

第八条　拆迁住宅房屋，按本指导意见第四、五条规定确定的应补偿房屋面积或合法农村住宅土地使用权面积，按200元/平方米的标准给予基础设施补偿费。

第九条　拆迁住宅房屋，按本指导意见第四、五条规定确定的应补偿房屋面积或合法农村住宅土地使用权面积，按以下标准给予农村住宅土地使用权补偿费：

拆迁安置采取统建安置与自建房安置相结合的方式。

黄阁镇，南沙街，横沥镇七一、大元、义沙、长沙村的被拆迁人可自行解决安置问题；符合本指导意见第二十三条规定的，可以选择购买安置房。

万顷沙镇、横沥镇(除七一、大元、义沙、长沙村)，根据规划近期允许在规划中心村安排宅基地给予被拆迁人自建房的，被拆迁人可以选择申请安排宅基地自建房安置。

线性工程拆迁和零星拆迁房屋的，符合城市规划和土地利用规划的，被拆迁人可以选择申请安排宅基地自建房安置。

第十条　拆迁住宅房屋，被拆迁人在规定的房屋拆迁期限内登记并搬迁的，按经确定的应补偿房屋面积或合法农村住宅土地使用权面积，给予被拆迁人100元/平方米的奖励。房屋拆迁期限内，未登记和搬迁的，不予奖励。

房屋拆迁期限，由广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室和镇政府、街道办事处确定。

第十一条　拆迁住宅房屋，按3000元/户的标准，给予被拆迁人搬迁补助费(含搬家费、电话迁移费、有线电视迁移费等搬迁涉及的一切费用)。

拆迁实际无人居住房屋的，不支付搬迁补助费。

第十二条　被拆迁人选择购买安置房的，在安置用房交付前，拆迁人应提供临时安置用房用于被拆迁人临时过渡，或给予临时安置补助费。

拆迁实际无人居住房屋的，不支付临迁安置补助费，不提供临时安置用房。

第十三条　拆迁住宅房屋的临时安置补助费，按经确定的应补偿房屋面积，按10元/平方米•月标准(含交通补助费)计算；临时安置补助费少于600元/月的，按600元/月计算。

依照本指导意见第九条规定安排宅基地由被拆迁人自建安置房的，被拆迁人建房期间，自行解决临时过渡，同时给予不超过12个月的临时安置补助费。

临时安置补助费由被拆迁人实际搬离被拆迁房屋开始支付。由于被拆迁人自身原因不服从安置工作，不在规定的期限内迁入安置房而造成延迟安置的，停止向此类被拆迁人支付因延迟安置而产生的临时安置补助费，且停止供应临时安置用房给被拆迁人使用。

第十四条　拆迁住宅房屋采取自行安置、购买安置房、安排宅基地等安置方式。具体如下：

符合第四、五条的被拆迁住宅房屋实行货币补偿后，被拆迁人可选择自行解决安置问题；被拆迁人符合第二十三条规定的，亦可以选择购买安置房。

依照本指导意见第九条已安排宅基地由被拆迁人自建安置房的，不能购买安置房。

被拆迁人应当在签订房屋拆迁补偿安置协议时，选定安置方式。

第十五条　被拆迁人自行解决安置的，其房屋补偿费、农村住宅土地使用权补偿费、基础设施补偿费、搬迁奖励费和搬迁补助费等补偿款一次性支付给被拆迁人。

被拆迁人选择购买安置房的，签订补偿安置协议时，安置房已建成具备入住条件的，直接从补偿款中预扣所需的购房款，购买安置房后按多退少补的原则结算；预扣所需购房款后有剩余的，一次性支付给被拆迁人。安置房未建成的，房屋补偿费、农村住宅土地使用补偿费、基础设施补偿费款存入监控帐户，购买安置房屋时按多退少补的原则结算。搬迁奖励费、搬迁补助费一次性支付给被拆迁人。

临时安置补助费按双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定的方式支付给被拆迁人。

依照本指导意见第九条已安排宅基地由被拆迁人自建安置房的，房屋补偿费、搬迁奖励费、搬迁补助费和临时安置补助费一次性支付给被拆迁人。被拆迁房屋的农村住宅土地使用权补偿费、基础设施补偿费统一支付给被拆迁人所在的村集体组织，由村集体组织负责依照省、市和我区相关规定进行土地整理和提供宅基地给被拆迁人。被拆迁人所在的村集体组织申请由广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室统一负责土地整理工作的，被拆迁房屋的农村住宅土地使用权补偿费、基础设施补偿费不予以支付。

第十六条　拆迁住宅房屋，除按本指导意见第九条规定给予被拆迁人农村住宅土地使用权补偿费外，按《广州市南沙区征收土地补偿安置办法》规定给予村集体组织土地补偿费，不付给安置补助费。

第十七条　拆迁村集体用房和其他非住宅房屋，根据第四、五条确定的应补偿房屋面积，参照第七条的标准计算补偿费用，也可根据实际情况评估确定补偿费用。

第十八条　拆迁村集体用房和其他非住宅房屋，根据实际发生的搬迁费用，给予被拆迁人适当补偿；对因搬迁造成设施损毁，或搬迁后不能再使用的设施，按评估价给予适当补偿。

第十九条　拆迁简易(临时)房屋、棚类和水池、水井等杂项类的补偿标准，按《广州市南沙区征收土地补偿安置办法》执行，暂无标准的其他类别房屋附属物，根据实际情况适当补偿。

第二十条　拆迁未超过批准使用期限的临时建筑，按本指导意见第七条、第十九条规定的补偿标准结合房屋剩余合法使用年限，对房屋的残值和附属物给予适当补偿。

第二十一条　拆迁设有抵押权的房屋，依照有关担保的法律、法规执行。

第二十二条　拆迁有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁期限内纠纷未能解决的，由广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室和镇政府、街道办事处根据本指导意见制定补偿安置方案，经广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局审核后实施。

实施拆迁前，广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区政府征地拆迁管理办公室和镇政府、街道办事处应当组织对被拆迁房屋作现场勘察纪录，并向公证机关办理证据保全，补偿安置费用由有关部门提存。

第三章　安置房建设和购买

第二十三条　符合以下条件之一的被拆迁人，可以选择购买安置房：

(一)具有南沙区常住户口的农民及香港特别行政区、澳门特别行政区居民、台湾同胞和海外侨胞；

(二)持有南沙区农村住宅合法产权证明，并符合下列条件之一的居民：

1、办理了“农转居”的原村民；

2、合法继承农民住宅房屋或土地使用权的居民；

3、祖居农村的村户籍居民；

(三)夫妻一方为居民、一方为农民而联名建住宅的。

第二十四条　拆迁安置房由广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区征地拆迁管理办公室统一规划和建设。拆迁安置区的土地属国有的行政划拨土地。

安置房分为多层公寓、低层连体住宅和小高层(带电梯)三种类型，其中：

(一)多层公寓每套建筑面积约为50～140平方米，具体面积以实际建设的建筑面积为准；

(二)小高层住宅(带电梯)每套建筑面积为70－130平方米，具体面积以实际建设的建筑面积为准；

(三)低层连体住宅每套建筑面积约为160～200平方米，具体面积以实际建设的建筑面积为准。

第二十五条　购买安置房分别按以下优惠单价执行：

(一)位于南沙街、黄阁镇范围内的安置房，多层公寓为1800元/平方米，小高层住宅为1900元/平方米，低层连体住宅为3000元/平方米。

(二)位于万顷沙镇、横沥镇范围内的安置房，多层公寓为1650元/平方米，小高层住宅为1750元/平方米，低层连体住宅为2850元/平方米。

第二十六条　被拆迁人购买安置房的面积原则不得超过被拆迁房屋货币补偿款总额(房屋补偿＋农村住宅土地使用权补偿＋基础设施补偿)按优惠单价折算的安置房面积；因房屋不可分割等原因超过折算安置房面积的，最多不得大于40平方米。超出部分的面积按以下标准购买：

(一)超出部分在10平方米(含10平方米)的，按安置房优惠单价购买；

(二)超出部分在10—20平方米(含20平方米)的，按安置房优惠单价上浮20%购买；

(三)超出部分在20～40平方米的，按安置房优惠单价上浮50%购买。

第二十七条　安置房的分配按有关规定组织实施。

被拆迁人应当选择与可购安置房面积相近的户型；确实需要增加安置房套数的，总面积不得超过可购安置房面积，且不得超过3套。

第四章　附　　则

第二十八条　本指导意见由广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局负责解释。

第二十九条　本指导意见自2009年8月1日起施行，有效期五年。原南沙区(含南沙开发区)已发布的相关文件与本指导意见有冲突的，以本指导意见为准。

　　第三十条　本指导意见如与国家、省、市今后颁布施行的有关法律、法规、规章和规范性文件不一致的，依照有关法律、法规、规章和规范性文件执行。