关于印发《广州市房地产估价操作守则》和《广州市房地产估价收费公允成本价》的通知

穗房估协〔2007〕1号

各会员单位：

根据本会第三届会员代表大会以及三届一次、二次常务理事会的有关决议，为保证广州市房地产估价服务的质量和技术水平、保障房地产估价委托人的根本利益、维护房地产估价行业秩序，特制定《广州市房地产估价收费公允成本价》和《广州市房地产估价操作守则》，并发布如下。

各会员单位在执行有关估价业务收费时，不应低于《公允成本价》，同时必须严格遵守有关法律法规的要求和《估价操作守则》，确保估价质量。

各会员单位在执行《公允成本价》和《估价操作守则》中遇到的问题，请及时向本会反映。

谨此通知。

广州市房地产评估专业人员协会

二〇〇七年十一月六日

广州市房地产估价操作守则

为规范房地产估价行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关法律法规、规范的规定，结合广州市的实际情况，补充制定本操作守则。凡在本市辖区范围内进行房地产、土地估价，须遵守本操作守则。

1 现场查勘、资料收集

1.1房地产估价实地查勘工作必须由房地产估价师带领进行, 土地估价实地查勘工作必须由土地估价师带领进行。

1.2查勘时应将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容进行核对。

1.3实地查勘时应拍摄估价对象的影像资料并作为估价报告附件，由于各种原因不能拍摄内部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。影像资料应能够反映估价对象的以下情况：

1.3.1外观

1.3.2内部状况

1.3.3周围环境、景观、临街状况

1.4查勘时应如实详细填写查勘记录并签名。

1.5询价时应填写询价记录并签名。

2 估价报告

2.1估价报告应完整，对于涉及有建筑物及其他地上定着物的估价报告，应按《房地产估价规范》的规范格式出具估价报告；对于仅涉及土地使用权的估价报告，应按《城镇土地估价规程》的规范格式出具估价报告。

2.2估价报告应当具有以下内容：

2.2.1界定估价对象的范围

2.2.2说明估价对象在估价时点的法定用途、实际用途

2.2.3说明估价对象的区位（含坐落、四至、周围环境等）

2.2.4说明估价对象（含房屋建筑物及土地）的实物状况

2.2.5说明估价对象的权益状况（权属人、使用人、他项权利人等）

2.2.6说明估价的价值定义

2.2.7说明估价的假设和限制条件

2.2.8说明房地产市场背景因素（包括宏观房地产市场、估价对象细分房地产市场）

2.2.9进行最高最佳使用分析（对最高最佳使用的判定正确、有合法依据和市场根据）。

2.2.10完整、严谨、正确的估价计算过程

2.3 根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999），房地产估价报告应尽量采用两种以上的估价方法估价；只选用一种估价方法的，应说明理由。根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告应采用两种以上的估价方法估价。有条件情况下，应优先采用市场比较法和收益法。

2.4 数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程。

2.5 估价结果的确定有充分依据，结论表述清晰（总价、单价）、理由充分。

2.6 致委托方函、结果报告、技术报告中的结果应一致。

2.7报告名称、格式、用语规范；引用法规、规程正确；文字简洁流畅，表述严谨，前后一致，逻辑性强，无错别字、漏字，标点符号使用正确，排版规整，格式统一，装订美观大方。

3 估价过程的内部管理

3.1 估价机构内部必须实行项目负责人、部门负责人、估价机构负责人三级审核制度，确保出具的估价报告真实、客观及公正。

3.2 每份房地产估价报告不少于两名专职注册房地产估价师参与,每份土地估价报告不少于两名专职注册土地估价师参与;并签名盖章，以保证质量。

3.3 必须制作完整的归档文件进行档案保存，归档文件必须包含：

3.3.1估价报告（含结果报告、技术报告）。

3.3.2附件（含估价委托书或合同、协议，估价对象位置图、内外部状况照片、产权资料，权属情况核对表、查勘记录表及询价记录等有关资料）。

3.3.3估价档案至少保存十年。

4 相关规程和规定

4.1 抵押估价应严格执行《房地产抵押估价指导意见》及《广州市房地产抵押估价实施细则》的有关规定。

4.2城市房地产拆迁估价应严格执行《城市房屋拆迁估价指导意见》和《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》（试行）的有关规定。

广州市房地产估价收费公允成本价