诉讼/仲裁的财产保全

一、商品房预售款的冻结

（一）商品房预售资金是归属于开发企业还是归属于购房人？

答：2016年最高人民法院办公厅曾向住房城乡建设部办公厅发出《关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函》，该函中最高院认为商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。

（二）商品房预售资金监管账户的资金是否可被冻结？

答：《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法[2022]12号）第一条：“人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。”由该条可见，预售资金监管账户是可以被冻结的，而且法院冻结前无需征得当地住建部门同意，法院仅有及时通知的义务。

需要注意的，该通知是“保交楼”措施之一，非本项目的债权人申请法院查封的，在本项目大确权之前，不得划扣；本项目建设需要的资金（如工程款、材料款、设备款，以及购房退款等），经住建部门审核同意，可以支付，将支付信息报法院备案。

二、不动产的查封

（一）如何查找在售商品房线索

善用网签系统，以广州市“阳光家缘网”为例，其他地区可在当地住建管理部门的官网上摸索、查找，获得准确的房屋地址。

（二）如何筛选变现能力高的不动产

1.何种不动产的的变现能力高？

（1）从用途来看：商品住宅＞车位＞商办，特别地段的商铺另算

（2）从面积大小来看：可分割的不动产变现能力交不可分割的不动产强（例：可分割的商品房变现能力高于整体厂房、商业楼）

2.如何筛选拟查封的商品房

商品房消费者权利>建设工程价款优先受偿权>抵押权>其他债权。

通过住建部门的网签系统，筛选出未查封、未抵押、未销售的商品房，减少将来执行的阻力。

3.筛选属于自身优先受偿权部分的工程，进行财产保全。

（三）如何确定拟查封不动产的价值

1.商品房备案价（价格偏高，查封套数偏少，但无需评估，无需前期费用）——部分地区可以直接在粤安居系统上查询

**广州需要申请政府信息公开才能获悉备案价，获取时间可能会比评估更慢

2.通过评估

三、如何应对保全物的置换申请

（一）案例

建设单位发现商品房被查封后，向查封法院提出，要求用其他不动产（两层无法分割的商铺）进行置换，并提供了该商铺的单方评估报告，证明价值相当。

（二）法律依据

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十七条“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产”

（三）可否置换的判断：

等值；有利于执行

（四）应对手段

1.评估的幅度较大，不同评估公司、用不同的评估方法出具的价格可以有很大差距

2.其他证据证明商铺的销售数量远不如商品房