遇到商品房抵工程款怎么办？

一、常见模式

（一）三方协议：

与开发商签订以物抵债协议→网签（预告登记）或抵押手续→找到买家后签订三方协议→涂销网签（预告登记）或抵押手续→买方与开发商网签合同→收款（风险：可能与预售资金监管制度有冲突；涂销网签或抵押后可能被其他债权人查封）

（二）两次过户：

与开发商签订以物抵债协议→网签（预告登记）或抵押手续→建成后过户→找到买家后二手房买卖协议→收款（风险：税费成本高，自持的除外）

二、抵债房屋基本情况核查—不是什么房子都可以抵债的？

（一）预售许可

《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》 规定，未取得预售许可证，不得进行商品房预售，则发承包双方签订的清偿型以房抵工程款合同无效。因此，发承包双方在签订清偿型以房抵工程款合同时，应当核查发包人的商品房预售许可证。

（二）查封抵押

《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。

（三）预告登记

《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。应当对抵债房屋的查封、抵押、预告登记等权利瑕疵进行核查。

三、工抵房协议的订立时间影响效力

（一）法律规定

《九民纪要》第45条：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。”

《民法典》第401条“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”。

（二）不同时间点订立工抵房的效力总结