城中村改造如何动迁?
一、充分的前期准备工作
(一)公平合理的拆补方案
征收是具体行政行为,合法是第一要务,即必须有法的明文规定。
1、符合《土地管理法》规定的补偿基本原则
首先,公平、合理补偿。
此处的公平是指同等情况同等对待,这是行政法的基本原则。
其次,保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障。
在国有土地上房屋征收场合,贯彻的是市场评估价补偿,但集体土地上的房屋由于缺少公开、规范的市场,难以评估市场价。所以,“原有生活水平不降低”,有合理补偿的含义。
2、符合具体的法律法规
首先,要符合《土地管理法》规定的补偿内容(项目)。
土地补偿费、安置补助费,农村村民住宅补偿(安置),其他地上附着物(集体物业,非村民房屋、公共设施如祠堂、基础设施等)、青苗等补偿,社保。
其次,要符合地方规定(《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》),及根据地方规定制定的具体征收补偿安置方案。
征地留用地、按时交地奖励、按时搬迁奖励、弃产奖励、临时安置补助、搬迁费、停产停业损失等。
再次,要符合公开发布的各项具体标准。
补偿补偿费+安置补助费=区片综合价,符合省发布的相关标准。其他各项补偿的标准也要符合区政府发布的标准(见《广州市城中村改造条例》第23条)。
(二)科学细致的动迁方案
1、筹措资金(已监管);
2、组建队伍:
组织健全,分工明确,协同有力有序;
动迁组、技术组、法务组、后勤保障组、协调组;
需要经验丰富的动迁人员,需要专业的技术人员(测绘、评估、鉴定等),也需要熟悉法律政策的法务人员,以及擅长解决疑难复杂问题的律师、情报人员等。
3、基本情况分析及动迁顺序安排
改造范围的家庭、人员情况等。
在弄清情况的基础上,按照先易后难来安排动迁顺序和动迁分工,富裕家庭、多房家庭、无污点家庭等较容易。
4、突发事件应对:
人为的、自然的、社会舆论的等。汇报稿、新闻通稿等。
(三)详尽深入的动迁知识培训
对动迁参与人员的培训,本项目的情况(项目立项、旧改手续、土地、房屋、人口等)、拆补方案、协议范本、相关政策法律等。
(四)引人入胜的宣传动员
大会造势、简明易懂的宣传册、咨询台、微信公众号等。
二、动迁谈判的原则
(一)实:要沉下心、脚踏实地,不能流于形式、浮于表面,只有如此,才能保持敏感,才能在谈判中及时捕捉有用信息。
(二)真:“我知道的不一定都告诉您,但我告诉您的一定是真实的”,不能弄虚作假,失信于人。
(三)诚:以诚相待,以诚感人,拉进距离,换位思考,站在对方立场说自己的话。(广州市黄埔区)
(四)和:任何情况下都不要情绪对立(不要斗气)。
三、入户动迁谈判
(一)入户准备
家庭关系:家庭成员几人,年龄、性别等,谁主谁次,老人及子女情况尤其要重点关注;
住房情况:几套房、什么地段、面积、价值等;
经济状况:什么职业,年收入大体多少等;
社会关系:工作单位、亲戚朋友,邻里关系等。
在掌握以上情况的基础上,初步判断补偿安置的倾向或偏好,以及动迁对象属于什么类型的人,多血质,胆汁质,粘液质,抑郁质。
(二)一入户
务虚一些,探听虚实,了解动迁对象的真实想法与诉求,验证入户准备的情况以及相关初步判断是否正确。如有偏差,及时调整完善。
(三)后续入户
有针对性的加强说服工作,数字对比说清利弊,排忧解难动之以情。
四、入户动迁注意事项
(一)人数
两人:性别、年龄等搭配合理;
(二)“挤牙膏”还是“一次性告知”
因人而异。
(三)集小胜成大胜
每次谈判都取得一点进步,做好记录,最好对方签字确认。
(四)调控情绪
自信、热情、得体、有理、有礼。使动迁对象如沐春风。
五、三个真实案例
(一)晓之以理
南华西成片危破房改造项目
(二)动之以情
冼村改造项目
(三)行之依法、以打促谈