城中村改造征拆工作目标
一、征拆工作目标:净地
征拆是为了除旧布新,即土地的二次利用。从我国的国有土地使用权制度与土地行政管理流程来看,土地利用就会涉及土地的供应(出让、划拨等);并且,按照的我国的土地管理制度,供地的前提是所供之地必须是“净地”。
(一)何为净地?
1、现场拆平
2、权属清晰;
(二)征拆工作的直接目标
1、直接目标:实现“净地”
2、分解目标:
(1)拆除房屋(有形目标)
(2)注销产权(无形目标)
(三)防止两种倾向
一是动迁人员的形式主义倾向:重拆平、轻注销;
二是法务人员的完美主义倾向:害怕争议或纠纷,要求“和谐、文明”地拆平现场、“完美、无瑕疵”地注销产权。
动迁工作的现实理想状态:一边争议,一边高效地推进项目。但要注意拿捏好矛盾纠纷与项目推进之间的平衡。
二、如何注销产权?
拆除房屋的方法方式比较多。比起拆除房屋,注销产权更重要,产权没有注销,土地无法出让。
(一)注销产权及其法律依据
注销产权实质上就是不动产注销登记。有登记才有注销,没有登记的房屋不存在注销登记。
《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《广州市不动产登记办法》《东莞市解决不动产登记若干历史遗留问题操作细则》(东国土资〔2017〕207号)
(二)启动产权注销程序的方式
1、依申请启动:《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条;
2、依嘱托启动:《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款第(三)项;
3、依职权启动:《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第(四)项,规定了“依职权注销登记”,但未规定适用条件。
但在一些地方规定中,没有区分以上三种启动方式,一股脑地将所有注销登记都规定为依申请办理,显然这是不科学的。
(三)注销产权的实务办理
1、依申请办理:双方申请办理产权注销是一种和谐的处理方式。在政府征收的城中村改造中,也尽量首选这种方式。市场化动迁(无征收公告),注销登记是依申请启动。依申请注销需要权属人的配合,因此,在签定拆补协议时,一定要注意约定权属人的配合义务,或者取得办理注销登记的授权委托书(公证或不公证)。
村集体经济组织作为集体土地的所有权人,能否申请注销某村民的宅基地使用权与房屋所有权?
2、依嘱托注销:在政府依法征收(收回)或人民法院\仲裁机构作出相关判决的情况下,依照征收人或人民法院的嘱托办理注销。在政府征收的城中村改造中,如果被征收人不愿意配合办理注销手续,则可以适用这种方式。
3、依职权注销:在房屋灭失的情况下,也可以沟通依职权注销登记。主体、客体、内容,是构成权利的三要素。房屋灭失,意味着客体不复存在,物权灭失,注销登记只不过是对现实的客观描述;如果不办理注销登记,任由一项不复存在的物权躺在登记簿上,则会误导社会,是登记机构的不负责任。
因此,城中村改造的征收拆迁工作,应先搞清楚当地的集体土地房屋产权注销程序及要求,然后,在动迁中按照这些要求办理,如签约时务必收回宅基地证等。