城中村改造征拆工作目标

一、征拆工作目标：净地

征拆是为了除旧布新，即土地的二次利用。从我国的国有土地使用权制度与土地行政管理流程来看，土地利用就会涉及土地的供应（出让、划拨等）；并且，按照的我国的土地管理制度，供地的前提是所供之地必须是“净地”。

（一）何为净地？

1、现场拆平

2、权属清晰；

（二）征拆工作的直接目标

1、直接目标：实现“净地”

2、分解目标：

（1）拆除房屋（有形目标）

（2）注销产权（无形目标）

（三）防止两种倾向

一是动迁人员的形式主义倾向：重拆平、轻注销；

二是法务人员的完美主义倾向：害怕争议或纠纷，要求“和谐、文明”地拆平现场、“完美、无瑕疵”地注销产权。

动迁工作的现实理想状态：一边争议，一边高效地推进项目。但要注意拿捏好矛盾纠纷与项目推进之间的平衡。

二、如何注销产权？

拆除房屋的方法方式比较多。比起拆除房屋，注销产权更重要，产权没有注销，土地无法出让。

（一）注销产权及其法律依据

注销产权实质上就是不动产注销登记。有登记才有注销，没有登记的房屋不存在注销登记。

《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《广州市不动产登记办法》《东莞市解决不动产登记若干历史遗留问题操作细则》（东国土资〔2017〕207号）

（二）启动产权注销程序的方式

1、依申请启动：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条；

2、依嘱托启动：《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款第（三）项；

3、依职权启动：《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第（四）项，规定了“依职权注销登记”，但未规定适用条件。

但在一些地方规定中，没有区分以上三种启动方式，一股脑地将所有注销登记都规定为依申请办理，显然这是不科学的。

（三）注销产权的实务办理

1、依申请办理：双方申请办理产权注销是一种和谐的处理方式。在政府征收的城中村改造中，也尽量首选这种方式。市场化动迁（无征收公告），注销登记是依申请启动。依申请注销需要权属人的配合，因此，在签定拆补协议时，一定要注意约定权属人的配合义务，或者取得办理注销登记的授权委托书（公证或不公证）。

村集体经济组织作为集体土地的所有权人，能否申请注销某村民的宅基地使用权与房屋所有权？

2、依嘱托注销：在政府依法征收（收回）或人民法院\仲裁机构作出相关判决的情况下，依照征收人或人民法院的嘱托办理注销。在政府征收的城中村改造中，如果被征收人不愿意配合办理注销手续，则可以适用这种方式。

3、依职权注销：在房屋灭失的情况下，也可以沟通依职权注销登记。主体、客体、内容，是构成权利的三要素。房屋灭失，意味着客体不复存在，物权灭失，注销登记只不过是对现实的客观描述；如果不办理注销登记，任由一项不复存在的物权躺在登记簿上，则会误导社会，是登记机构的不负责任。

因此，城中村改造的征收拆迁工作，应先搞清楚当地的集体土地房屋产权注销程序及要求，然后，在动迁中按照这些要求办理，如签约时务必收回宅基地证等。