宅基地房屋动迁

律房律地 龚军伟

一、宅基地不是财产,地上房屋才是财产

(一)宅基地的特点

1、资格限制:村民才能取得宅基地

关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国办发(2007)71号)之二:农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

例外:1998年《土地管理法》修订前,回乡(原籍)落户的城镇职工、退伍军人,离休、退休干部,以及回乡定居的华侨、港澳台同胞,可以申请使用宅基地。

2、数量限制:“一户一宅”

“一户一宅”的明确规定最早见于1998年《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。至此,“一户一宅”成为农村宅基地管理一项基本原则。

此前,法律法规虽然没有明确表述“一户一宅”,但在一些文件中也隐含了这层意思,如从农民对宅基地只有使用权,可以长期使用,不准买卖或出租等规定中,可以看出宅基地是限量供应的。

3、面积限制:宅基地面积不能超标准

1986年土地管理法第三十八条第二款规定:农村居民建住宅使用土地的,应当符合省、自治区、直辖市规定的标准。

此前的1982年村镇建房用地管理条例》(国发[1982]29号)第九条也有类似规定。

1983年广东省村镇建房用地管理实施办法》(粤府[1983]56号)第九条规定平原地区100平方米(用地紧张的80平方米),山区200平方米,丘陵150平方米,村镇非农业户口每户80平方米。

1986年广东省土地管理实施办法》第二十一条收缩了宅基地面积标准,平原80平方米,山区150平方米,丘陵120平方米,用地紧张或城市郊区以及非农户口60平方米。

1999年广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条简化了宅基地面积标准:平原地区和城市郊区80平方米以下,丘陵地区120平方米以下,山区150平方米以下。

4、流转限制:宅基地不得转让

1962年农村人民公社工作条例修正案》第二十一条规定“宅基地,一律不准出租和买卖。”

1963年中共中央关于社员宅基地问题》第一条规定“宅基地归生产队集体所有,但仍归各户长期使用,长期不变,产生队应保护社员的使用权。”

1982年村镇建房用地管理条例》第四条明确规定社员对宅基地只有使用权,没有所有权,严禁买卖、出租和违法转让建房用地(宅基地)。

《土地管理法》直到今天也未放开宅基地的流转:

国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国办发〔1999〕39号)第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售