一个关于并购与合作的真实案例
目录
1、基本情况
2、问题
3、可行性分析
4、交易方案
4.1 交易过程分析
4.2 交易方案设计
4.2.1 实施流程
4.2.2 税费分析
5、风险分析
甲公司于2015年通过出让方式取得一宗一类工业用地（M1）国有土地使用权，地块位于广州市XX区。项目分为一期、二期分别开发，其中一期厂房已于2017年竣工并验收合格。
一期 已建 |
二期 未建 |
一期 已建 |
甲公司意向引进乙公司合作开发二期厂房大楼，甲公司出地，乙公司“出钱”（即所有开发建设资金均由乙公司投入）；建成后双方按照约定比例进行物业分成。
如何设计交易结构，在合法合规且尽可能节省交易成本的前提下达成合作？
3.1 本次交易在法律上可行。
《民法典》第253条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。”
甲已经依法取得本案地块的《房地产权证》，对本案地块享有无可质疑的建设用地使用权。
3.2 本次交易在技术上存在困难
● 土地不能独立分割，无论是从土地管理，还是经济效益角度，无法也不能分割。
● 交易双方均系国有（控股）企业，其中一个公司还是上市公司，合规性要求极高。
4.1.1 第一阶段：甲公司出地，乙公司出资，双方合作开发二期厂房大楼地块。
本阶段工作主要解决甲公司与乙公司合作的模式、乙公司如何出资、出资进度问题，以及双方对开发建设过程进行管控等。
● 物权式：即通过买卖土地份额，实现双方共有整个宗地。契税、土增税、增值税、企业所得税，税负极重。不可取！
● 股权式：宗地无法分割，只能以整宗地作为作价出资的标的。将无关的一起物业土地也作价入股，一是持股比例不好计算，二是后期分割时税筹难度大；且甲公司股东众多，将主要资产剥离，股东会很难通过。不可行！
● 债权式：双方签署合作开发合同，具体约定出资地块的位置、面积，开发建设的建筑面积、用途，以及货币出资方的出资金额、出资进度；项目完工后的分成比例与面积等。可行！
4.1.2 第二阶段：物业建成后双方按照合同约定面积分配物业。
本阶段工作主要解决分成物业的交割问题，即兼顾安全、合规、节税的产权办理与实物交付。
● 物权式：即房地产转移登记，税负重！不可行！
● 股权式：
（1）公司分立方式：将标的物业装入分立公司后，再将分立公司股权让与合作方，税负最轻，几乎无税负，但税务监管条件严苛，且由于承担无限连带责任，受让方不同意；不可行！
（2）以房地产出资成立全资子公司，再将全资子公司股权让与合作方。可行！
步骤1：双方签订合作开发协议。
步骤2：乙公司向甲公司提供合作款，以甲公司的名义进行开发建设。
步骤3：物业建成后，将乙公司分成的物业面积以作价入股的方式划入新设立的特定目的公司（SPV）。需要成立甲公司100%全资子公司，并办理分成物业转移登记至该子公司名下的手续。
步骤4：用股权偿还债务
甲公司以持有的SPV 100%股权偿还对乙公司的负债，乙公司通过对SPV 100%股权控制取得约定比例的物业面积产权。
● 步骤2：乙公司向甲公司提供的合作款可能会被认定为借款，其利息需要缴纳增值税。
● 步骤3：作价入股阶段，作为出资方的甲公司涉及土地增值税、增值税、企业所得税，但可享受土地增值税、企业所得税优惠；SPV涉及契税，但依法可享受契税优惠。
● 作价入股阶段的企业所得税优惠前提条件之一“具有合理的商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的”，存在一定的审查风险。
● 物业价入股到全资子公司（SPV）后，12个月内该SPV公司股权结构不允许发生变化，否则税局将重新核定税收。
● 甲公司作为国有企业，以地出资与他人合作开发，如何规避国资监管之公开交易要求？
● 乙公司作为上市公司，如何根据《合作开发合同》将资金拨付给项目建设？