寮步镇“工改工”及“调容”项目管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范全镇“工改工”及“调容”项目的监督管理，提高工业用地集约利用水平，保障工业发展空间，推动工业转型升级，根据《东莞市招商引资产业项目管理暂行办法补充规定》（东投促〔2021〕104号）等有关法律法规及规章的精神，结合我镇实际情况，制定本办法。

第二条 本镇范围内所有“工改工”或“调容”项目适用本办法。其中项目地块面积不足10亩的，只对项目效益作出要求，项目地块面积大于等于10亩的，需要对项目的规划、建设及效益等作出要求。

本办法所称“工改工”项目是指现有规划为普通工业用地（M1），地上建筑物使用功能或资源、能源利用明显不符合企业或社会发展要求，实施拆除重建后仍作为工业用途的项目。

本办法所称“调容”项目是指现有规划为普通工业用地（M1），地块现有容积率明显不符合企业或社会发展要求，需求变更地块容积率的项目。

若项目同时涉及“工改工”和“调容”的，则统一视为“工改工”项目。

第三条 根据实际情况将“工改工”或“调容”项目分为“自用”项目及“分租”项目两类：

（一）本办法所称“自用”项目是指项目投资方通过“工改工”或“调容”对现有建筑物实施拆除重建（扩建）以满足其自身增资扩产需求的项目（拆除重建后仍需为工业用途）。

（二）本办法所称“分租”项目是指项目投资方通过“工改工”或“调容”对现有建筑物实施拆除重建（扩建）以满足其他企业租赁需求的项目（拆除重建后仍需为工业用途）。

（三）项目投资方需提供近五年的财务数据（包括企业的工业总产值、税收、进出口额等相关数据）及投资计划书给镇经济发展局审核，审核通过的认定为“自用”项目，否则为“分租”项目。

第四条 本办法所指“工改工”或“调容”项目管理包括项目产业用房规划、项目效益及违约责任、项目违约监管等。

第二章 项目规划与建设管理

第五条 “工改工”或“调容”项目地块，调整后的容积率原则上不低于3.0。

第六条 产业用房建筑形态应与产业类型、业态相匹配，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。

第七条 产业用房建筑面积标准要求如下：

产业用房按用途可分为生产制造用房和研发用房。

1.生产制造用房。建筑面积不低于项目总建筑面积的70%；单层建筑面积原则上不得小于2000平方米，其中单层3000平方米（含）以上的生产制造用房的建筑面积不低于生产制造用房总建筑面积的50%。

2.研发用房。单层建筑面积不得小于1500平方米，单套套内建筑面积不得小于500平方米。

第八条 产业用房相关建筑标准如下：

1.生产制造用房。原则上首层层高不低于6米，不高于8米；二层以上层高不低于4.5米，不高于6米；首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于650公斤/平方米；至少配备2台载重3吨以上的货梯。

2.研发用房。原则上首层层高不低于5.0米，不高于7米；二层以上层高不低于4.2米，不高于6米；首层地面荷载不低于800公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于650公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米；至少配备2台载重2吨以上的货梯。

第三章 项目效益及贡献

第九条“工改工”或“调容”项目属地村委会（或经联社、园区）应与项目投资方签订投资效益协议并报镇经济发展局及农林水务局（农资办）备案，协议有效期为十年，相关效益标准如下：

（一）“工改工”项目建成并全部投入运营后的前三个完整会计年度，财政贡献需达20万元/亩；第四个完整会计年度（含第四年）起至协议有效期结束，财政贡献需达50万元/亩。

（二）“调容”项目建成并全部投入运营后的前三个完整会计年度，财政贡献需达15万元/亩；第四个完整会计年度（含第四年）起至协议有效期结束，财政贡献需达20万元/亩。

第四章 违约责任与监管

第十条 项目当年财政贡献未能达到协议约定标准的，项目投资方应以违约金形式支付补偿款。补偿款计算方式：年度补偿金额=（约定财政贡献标准－年度实际财政贡献额）×25%。

第十一条 在协议有效期内，项目投资方应于次年2月1日前，将项目当年的相关数据资料（以镇相关部门出具证明为准）报至项目属地村委会（或经联社、园区）、镇经济发展局及镇农林水务局（农资办）审查考核。如项目当年的财政贡献要求未达标的，项目投资方应于次年3月1日前，通过银行转账方式将违约金缴纳至项目属地村委会（或经联社、园区）指定账户。

第十二条在协议有效期内，镇经济发展局、镇农林水务局（农资办）及项目属地村委会（或经联社、园区）将不定期抽查本镇范围内的“工改工”或“调容”项目，若发现“自用”项目存在分租情况则视其当年违约，项目投资方需按照上述第十条要求，支付一年期的补偿款，并及时作出整改，恢复企业自用。

第五章 部门职责分工

第十三条 项目相关情况由各职能部门根据自身职责，对项目相关情况进行审查。经济发展局负责审查项目投资方的相关数据、监督投资协议的签订及效益监管。农林水务局（农资办）负责协助监督投资协议的执行及效益监管。审计办负责“一年一审”工作中投资协议的审计。城市更新中心负责审查项目改造范围、改造模式和改造方向等工作。规划管理所负责项目的规划管理工作，审查相关规划指标。住房和城乡建设局负责监管项目建设工程，协助做好竣工验收备案。生态环境分局负责审查项目内的土地污染和水源保护情况。镇交通、卫生、城管、消防、供电等相关主管部门对项目内的公共设施配套建设和管理提出要求。

除上述事项外，各职能部门可针对项目改造方案中所涉及的特殊情况和具体问题（如产业用房面积、比例限制未达到本办法要求等），进行集中审议。

第六章 附则

第十四条本办法所称一个完整会计年度是指每年的1月1日至12月31日；财政贡献是指企业除免抵调库税额外的所有应缴税种；工业总产值是指以货币形式表现的工业企业在一定时期内生产的已出售或可供出售工业产品总量。

第十五条 本办法由寮步镇经济发展局负责解释。

第十六条 本办法自发布之日起实施，试行3年。