附件2：

广州市黄埔区九龙片区旧村改造补偿

安置方案（模板）

为进一步加快推进XX村旧村全面改造补偿安置工作，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）、《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新新字[2017]3号）以及《广州市黄埔区九龙片区旧村现状建筑测量和复建安置计算工作指引》等有关文件规定，结合XX村的实际情况，特制定本方案。根据城市更新相关政策规定，本方案须经年满18周岁以上的村（居）民和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过。

第一部分 总则

一、拆旧范围内建筑补偿依据

XX村旧村改造拆旧XX公顷内的建筑物（包括住宅和集体物业），以XX年X月XX（测绘单位）的测绘数据作为现状建筑量的补偿依据；根据《广州市黄埔区九龙片区旧村现状建筑测量和复建安置计划工作指引》规定，旧村改造范围内住宅复建总量按每栋住宅计容建筑面积240平方米乘以按规定确定的符合一户一宅合法住宅建筑的总栋数计算；拆迁实物安置建筑面积、现金补偿等补偿方式在不突破复建总量和改造成本总额的前提下统筹实施。

适用对象

被拆迁人是指拆旧范围内用地和房屋的权属人；适用对象可由村集体结合本村实际予以进一步细化。

补偿安置方式

被拆迁人可以选择货币补偿（弃产）和回迁（本村或异地）安置两种补偿方式，或者以两种补偿方式结合进行补偿。

回迁（异地）安置位置

回迁（本村或异地）安置区位于XX（四至方位），用地面积XX公顷，设有XX（公建配套）。

第二部分 村民住宅房屋补偿标准

村民回迁安置总面积计算办法

（一）合法建筑与2009年12月31日前建成建筑，每栋安置建筑面积不超过四层（含四层，下同）。

1.合法建筑

“合法建筑”是指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地证明或区政府实施村民建房登记管理证明文件的住宅建筑。

（1）合法建筑面积按1:1回迁安置。

回迁安置建筑面积=证载建筑面积（不超过四层）

（2）合法建筑面积不足证载首层建基面积×4的，差额部分作为回迁安置权益面积，由村民按1000元/㎡购买。

（3）合法建筑面积超出四层部分的补偿标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定。

（4）现状建筑面积（阳台面积按50%，飘楼面积按100%，阳台和飘楼均为不超过四层部分，宅基地范围内阳台按100%计算，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计）超出证载合法建筑面积的，可参照第2点计算回迁安置建筑面积和补偿。

2.2009年12月31日前建成的建筑

（1）经集体经济组织批准2009年12月31日前建成的四层以下（含四层）住宅建筑。

回迁安置建筑面积=首层建基面积×4+阳台面积×50%+飘楼×100%（阳台和飘楼均为不超过四层部分，宅基地范围内阳台按100%计算，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计）

经集体经济组织批准2009年12月31日前建成不足四层住宅建筑的，其与以上“回迁安置建筑面积”的差额部分作为回迁安置权益面积，由村民按1000元/㎡购买。

倒塌房屋、祖屋等其他情况的住宅建筑的回迁安置和补偿标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定。

3.经村集体经济组织批准2009年12月31日前建成四层以外的建筑，按不高于1500元/㎡予以补偿。

（二）2009年12月31日之后但在2019年1月17日前建成且符合一户一宅的住宅建筑，按每栋不高于240㎡计算回迁安置权益面积，由村民按不高于1000元/㎡购买权益面积；现状建筑实测超出回迁安置权益面积的建筑，按600元/㎡予以补偿。

六、地上附着物的补偿参照《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017〕10号）中的一般地上附着物（除房屋）补偿标准。

七、村民房屋改为商铺、非本村村民房屋和房屋置换成商业、公寓等情况，回迁安置和补偿标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定。

八、回迁安置补偿其他规定

回迁安置房按照公平、公正、公开方式进行抽签选房，具体选房抽签程序及操作细由村集体按有关规定另行制定和公布。

每套回迁安置房公摊建筑面积约为X%，回迁安置建筑面积已包含公摊建筑面积。

回迁安置房装修的具体内容参照     安置房装修标准（安置房装修标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定自行制定）。

在房源充足的情况下，村民在选择回迁安置房时，可选择不同面积的房屋户型、套数回迁，所选的回迁安置房屋总面积为应得回迁安置面积。

选择的回迁安置户型总建筑面积小于应得回迁安置总建筑面积的（以下简称为差额部分），可在本村村民之间合法流转，或由改造主体按以下标准回购：

1.差额部分为权益面积的，按XX元/㎡（由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）予以回购。

2.差额部分为复建面积（非权益面积）的，按XX元/㎡予以补偿（由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）。

同一权属人选择的回迁安置户型总建筑面积大于回迁安置中建筑面积的（以下简称为差额部分），村民可按以下标准购买：

1.超出回迁安置总建筑面积5㎡以内（含5㎡），按XX元/㎡（参照弃产回购单价）价格购买。

2.超出回迁安置建筑总面积5㎡以上的，按XX元/㎡购买（由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）。

（注：“飘楼”是指楼房向外飘出、地面无支柱的封闭楼层房屋。“飘板”是指楼房向外飘出、地面无支柱的悬挑板。）

第三部分 集体物业复建补偿标准

九、集体物业可选择按现有建筑面积复建补偿或者用地范围计算权益建筑面积复建补偿（可选择一种或者两种上述核定方式计算集体物业复建总量，但同一地块或同一建筑物只能适用以下其中一种补偿方式）：

（一）以现有建筑面积方式核算的，已办理合法权属证书或2009年12月31日之前已建成的，按1：1复建。

（二）以用地范围方式核定的，按用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，建造费用由村集体按XX元/㎡（建安成本）购买。

（三）纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建尚未达到已经批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，建造费用由村集体按XX元/㎡（建安成本）购买。

十、                            （其他）。

第四部分 弃产补偿

十一、弃产补偿

（一）被拆迁人放弃安置建筑面积的，可选择货币补偿。按XX元/㎡予以补偿（由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）。

（二）被拆迁人放弃权益建筑面积的，按XX元/㎡予以补偿（由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）。

（三）弃产安置面积归改造主体所有。

第五部分 搬迁费用、临迁费用及签约奖励

十二、搬迁费用

1.搬家补偿费（含搬出、搬进费用）：2000元/户（现状户）；

2.电话、有线电视等迁移费：200元/户（现状户）。

3.                        （其他费用，由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）

十三、回迁安置建筑面积（不包含权益面积）临迁费如下：

住宅临迁费20—25元/㎡·月

集体物业临迁费30—35元/㎡·月

                   （临迁费起止日期和发放细则由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行统筹制定）。

核算的权益建筑面积（除2009年12月31日之后但在2019年1月17日前建成的住宅建筑）和2019年1月17日之后建成无合法手续的建筑，不予以临迁费。

十四、补偿安置协议签约奖励、房屋搬迁奖励等原则上不超过改造成本的3%（具体标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行制定）。

第六部分 其他

十五、本模板适用广州市黄埔区九佛街、龙湖街、新龙镇辖区内的旧村全面改造项目；旧村改造项目原则上应按照本模板的要求制定补偿安置方案；若村集体根据实际情况确需突破本模板规定标准或按“户”进行安置补偿的，须按程序征求区城市更新部门意见。

  十六、本模板实施前旧村改造方案已批复实施或旧村补偿安置方案已按规定表决通过的，按有关城市更新政策和已表决实施的补偿安置方案执行，不适用本模板。

十七、                          （其他事项说明）