张俊奇、陈哲钦确认合同无效纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院民事判决书

(2020)粤01民终5680号

上诉人（原审被告）：张俊奇。

　　委托诉讼代理人：陈尚书，广东敬思律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：谭展玮，广东敬思律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：陈哲钦。

　　委托诉讼代理人：黄芳，广东金桥百信律师事务所律师。

　　上诉人张俊奇因与被上诉人陈哲钦确认合同无效纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

　　张俊奇上诉请求：撤销原判，改判驳回陈哲钦的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，对双方签订的《物业转让协议书》客体认识错误，双方买卖的对象是房屋，并非土地。陈哲钦提供的证据证明建房者对宅基地只有长期使用权，并无所有权，可见，双方买卖的对象是房屋不是土地。无论房屋的业主归陈哲钦还是张俊奇，不影响土地所有权归双沙二社。而从合同主体来看，陈哲钦也并非双沙二社村民，为何房屋在陈哲钦名下有效而在张俊奇名下就无效？陈哲钦虽然履行报建手续取得当地村镇许可，但张俊奇居住在房屋十多年，村委也从未提出过异议，可见村委对转让也是认可的。二、一审判决适用法律错误，错误适用了《中华人民共和国土地管理法》（下简称《土地管理法》），本案与土地完全没有关系，即使使用该法，如果张俊奇不是当地村民不能拥有涉案房屋，那么陈哲钦也不是当地村民，也不能拥有涉案房屋。三、陈哲钦的起诉超过诉讼时效，没有胜诉权。张俊奇自交易当时就不是当地村民，陈哲钦对此是明知的，双方签订合同时间在2008年，交房在2009年，陈哲钦在2019年起诉超过诉讼时效。四、一审判决损害公平原则，陈哲钦不但无偿使用张俊奇购房款十余年，还将得到大幅升值的房屋，张俊奇除了提供资金给对方无偿使用，还失去了一家七口赖以生存的住所，要购买同地段房产至少要多付五倍的价款，利益分配严重失衡。五、一审判决损害诚实信用原则，陈哲钦看到房价上涨并面临拆迁，在利益驱使下撕毁合同，违背诚信原则。六、一审判决破坏社会经济秩序，涉案房屋是张俊奇一家唯一住房，十余年来与当地居民和睦相处，陈哲钦正因为有多余住房故卖掉该房屋，一审判决使张俊奇一家七口流落街头，破坏社会经济秩序。特提出上诉。

　　陈哲钦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张俊奇提出的全部上诉请求：第一，陈哲钦在涉案宅基地上所建房屋，根据物权法房地一体的原则，该上盖建筑物无法与宅基地分离，对上盖物的转让必然导致宅基地使用权一并处分，且在张俊奇无任何证据证明该上盖建筑物已经取得其他性质的产权证明的情况下，一审法院按照《土地管理法》来认定协议书的效力是正确的。涉案宅基地是农村集体土地性质，而集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的专属权利，不允许通过买卖等方式转让给非本集体经济组织成员以外的民事主体，一审法院确认双方签订的两份协议书违反法律法规的强制性规定应属无效的判决结果是合法的。退一步而言，即使按照张俊奇所说的房地独立的概念，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，由于陈哲钦至今未取得涉案房屋的产权证，所以双方签订的相关协议约定转让房产的行为也是无效的。第二，关于张俊奇一家在涉案房屋居住十余年、当地村委会没有异议的问题，本案双方当事人从未将两份协议书向村委会告知或者备案，所以村委会对于张俊奇居住涉案房屋的性质并不清楚，而且两份协议书的法律效力应根据法律的规定来评定是否有效，而不是以村委会是否允许张俊奇居住来进行认定。第三，本案不存在诉讼时效的问题。本案为合同无效的确认之诉，无效合同的确认是一种事实确认，合同当事人在任何时候都可以提出，时间的长短不能改变合同无效的法律性质。同时根据《关于无效合同所涉诉讼时效问题的规定（征求意见稿）》的第一条，当事人对确认合同无效请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持，所以本案不存在诉讼时效的问题。第四，一审判决并未损害公平原则和诚实信用原则。首先，张俊奇明知自己不具备购买涉案房屋资格和涉案房屋因宅基地属性而无法办理产权证的情况下，在2009年多次请中间人游说陈哲钦最终以每平米2000元的这种远远低于同时期同地段商品房市场的价格购买了涉案物业，所以张俊奇在此次买卖交易过程中存在过错。其次，根据陈哲钦在一审提交的录音证据显示，陈哲钦从2011年开始已经多次向张俊奇提出收楼的诉求并明确表示按照原价偿还张俊奇的全部购楼款，但是张俊奇一直未能同意，因此最终导致陈哲钦通过诉讼的方式解决此事，所以张俊奇自2011到2019有长达8年多的时间来处理购房或者租房的事宜，但是张俊奇自己放弃了这个权利，而是在此期间花了几十万对外进行P2P的投资。所以张俊奇所声称的利益失衡与陈哲钦并不存在关联性。再次，在陈哲钦提出双方互相返还的过程中，张俊奇多次提出，要求陈哲钦向其支付几百万元的转让款作为其未能及时购买商品房的损失，但张俊奇在明知协议无效的情况下自愿签署协议，且在陈哲钦多次提出互相返还时又予以拒绝，所以张俊奇未能及时购房的损失与陈哲钦无关。最后，张俊奇在广东省××市XX镇是有宅基地住宅的，所以张俊奇声称其无其他住宅不成立。根据法律规定，每人只能够享有一块宅基地住宅。综上，请求二审法院依法驳回张俊奇的全部上诉请求。

　　因本案纠纷，陈哲钦于2019年8月15日向一审法院起诉请求：1.确认陈哲钦与张俊奇签订的《协议书》《物业转让协议书》无效；2.判令张俊奇立即向陈哲钦归还位于广州市黄埔区XX街XX号XX楼的物业；3.陈哲钦同意在张俊奇归还物业后返还购房款223000元；4.本案诉讼费用由张俊奇承担。

　　一审法院认定事实：陈哲钦于1997年11月22日填写《广州市黄埔区大沙镇村民利用宅基地建房申请表》，申请建房理由为住房困难，申请地点为耀华新村黄杨桥，用地面积为17.88平方公尺，建房计划结构为框架四层，合计建筑面积为89.4平方公尺，申请地点的产权情况为集体所有。对陈哲钦提出的申请，双沙第二经济合作社的意见为同意申请建房用地，按村社统一规划，请上级审批。双沙村委会的意见为同意第二经济合作社意见，批准陈哲钦在耀华新村黄杨桥建房用地拾柒点捌捌平方米，请上级有关负责部门审批。“镇意见"一栏的意见为“同意村委会意见"。

　　2008年8月8日，陈哲钦（甲方）与张俊奇（乙方）签订《协议书》，约定就甲方同意转让物业给乙方事宜签订本协议：一、物业概述，1.物业原业主为甲方，至本协议成立后，该物业业主变更为乙方。2.物业地址为广州市黄埔区XX街XX号XX楼，建筑面积约110平方米。3.转让物业价值为223000元，不含甲、乙双方任何其他费用。二、付款方式：乙方向甲方一次性支付贰拾贰万叁千元整后，由甲方将该物业相关物业证明文件交付乙方，即乙方正式成为该物业新业主。双方在协议书中还约定了双方责任等其他事项。同日，双方就涉案房屋的转让还签订了《物业转让协议书》，内容与《协议书》基本一致。

　　2009年10月25日，陈哲钦向张俊奇出具《收据》，确认收到张俊奇支付的涉案房屋转让款223000元。

　　双方在庭审中陈述，陈哲钦于2009年11月将涉案房屋交付张俊奇使用，涉案房屋一直由张俊奇及其家人使用至今。张俊奇确认其不是涉案房屋所在村集体组织的成员。张俊奇表示合同无效的后果（房屋损失）其另案主张权利，不要求在本案中处理。

　　以上事实有《协议书》《物业转让协议书》《广州市黄埔区大沙镇村民利用宅基地建房申请表》《收据》等证据以及双方当事人陈述予以证实。

　　一审法院认为，关于《协议书》《物业转让协议书》的效力问题。根据陈哲钦提交的《广州市黄埔区大沙镇村民利用宅基地建房申请表》显示涉案土地的性质为农村集体土地，根据《土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有"，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"的规定，可见集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系。张俊奇并非涉案宅基地所在广州市黄埔区XX村村民，因此《协议书》《物业转让协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。

　　关于陈哲钦要求张俊奇返回涉案房屋的问题。无效合同自始没有法律效力，双方因该合同取得的财产应当予以返还。因此张俊奇应向陈哲钦返还涉案房屋，陈哲钦应当将其收取的223000元房屋转让款返还给张俊奇。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，一审法院于2019年10月28日判决如下：一、确认陈哲钦与张俊奇签订的《协议书》《物业转让协议书》无效；二、张俊奇于本判决发生法律效力之日起三十日内向陈哲钦返还位于广州市黄埔区XX街XX号XX楼；三、陈哲钦于本判决发生法律效力之日起三十日内向张俊奇返还购房款223000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元，由张俊奇负担。

　　二审过程中，当事人没有提交新证据。

　　本院对一审法院查明事实予以确认。

　　另查明，二审过程中，陈哲钦述称，其并非双沙二社的村民，其在1997年从双沙二社开办的集体企业双沙实业发展公司处买到了涉案宅基地，当时宅基地可以对外出售。

　　本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外"的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为陈哲钦与张俊奇就买卖涉案房屋签订的两份协议书的效力问题，对此，本院认定如下：

　　第一，关于两份协议书转让的标的问题。张俊奇认为其从陈哲钦处受让的是在宅基地上建设的涉案房屋的所有权，而并非宅基地所有权，但在我国现行法律制度框架下，并不存在张俊奇所主张的土地使用权和地上建筑物所有权可以分开转让的情况，一审法院根据房地一体原则和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，适用《土地管理法》的有关规定认定双方的转让是否合法，适用法律并无不当，张俊奇对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。

　　第二，关于涉案两份协议书的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案双方当事人转让在宅基地上建造的房屋，在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，但宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让给非集体经济组织成员以外的人，该转让违反《土地管理法》第六十三条的规定，应为无效。一审法院认定涉案协议书无效并无不当，本院予以维持。需要指出的是，本案认定涉案协议书无效并判令张俊奇返还涉案房屋，是基于陈哲钦与张俊奇之间的买卖合同关系作出的认定和处理，张俊奇因涉案协议书从陈哲钦手中取得涉案房产，涉案协议书无效，应向陈哲钦返还该房产，但并不意味着本院确认陈哲钦对涉案房屋拥有合法产权。陈哲钦对涉案房屋是否拥有合法产权，涉及其他当事人和有关行政主管部门，而无论转让人陈哲钦能否取得涉案宅基地使用权和房屋所有权，均不影响受让人张俊奇因不具备双沙二社村民身份不能受让涉案房屋的认定。

　　第三，关于诉讼时效的问题。合同无效是法律规范对合同的否定性评价，其本质在于合同的违法性，是国家为维护社会公共利益的需要而运用公权力对民事行为所进行的介入和干预，只要相应的强制性法律规范没有发生变化，该类合同的违法状态将会一直持续，不会因时间的经过而改变。若确认合同无效需受诉讼时效制度限制，将会使违法的合同因时间的经过而取得合法性。因此，张俊奇上诉认为陈哲钦主张合同无效超过诉讼时效，不能成立，本院不予支持。

　　最后，关于一审判决是否有失公平、违背诚实信用原则并破坏社会秩序问题。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系出于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展的目的，一审法院认定涉案协议书无效，符合法律、行政法规的规定。结合张俊奇购买该房屋的价格、多年来未办产权证的客观情况，张俊奇明知购买的是不能进行产权登记、不能得到法律保护的宅基地房，其所谓的公平、诚信、社会秩序实质上是要法律保护其与陈哲钦的违法交易，本院不予支持。

　　综上所述，张俊奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费4645元，由上诉人张俊奇负担。

　　本判决为终审判决。

审判长　　张明艳

审判员　　韩志军

审判员　　谭红玉

二〇二〇年五月二十五日

书记员　　眭　翘

郭蔚琳