广州市荔湾区人民政府办公室关于印发荔湾区村改居居民在集体土地上建房规划管理工作指引的通知

荔府办〔2021〕30号

区政府直属各单位，各街道办事处：

《荔湾区村改居居民在集体土地上建房规划管理工作指引》已经区委、区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请径向区规划资源分局反映。

广州市荔湾区人民政府办公室

2021年10月19日

荔湾区村改居居民在集体土地上建房规划管理工作指引

为进一步规范荔湾区村改居居民在集体土地上建房的管理，根据《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号），结合荔湾区实际，制定工作指引。

一、适用范围

荔湾区行政区域内村庄现已全部完成村改居，本指引适用于荔湾区行政区域内村改居居民在集体土地上建房的规划管理工作。

二、分类施策

（一）已纳入城市更新三年行动计划的村改居区域。

1．改造实施方案已批准的，在城市更新改造策划和实施方案中衔接落实村改居居民住房需求，建设公寓式住宅，不得新增村改居居民住宅用地，但存量住宅可以进行原状维修。

2．在改造实施方案未批准前，对于属于危房、符合“一户一宅”的村改居居民，允许进行危房原址重建，对不可移动文物或历史建筑、传统风貌建筑、预先保护对象等保护建筑应实施危房治理及保护修缮。

（二）暂未纳入城市更新三年行动计划的村改居区域。

1．优先建设公寓式住宅。在未实施城中村改造前，以村集体经济组织为主体，按今后3-5年村集体可能新增的建房需求测算建设量，申请选取本村内适量规模、符合规划的土地先行建设村改居居民公寓式住宅。启动旧村改造的，作为提前建设的村改居居民复建房，纳入旧村改造建设成本核算。

2．对于持有集体土地房产证、集体土地使用证（个人住宅建设用地）及宅基地证（符合“一户一宅”及宅基地建房标准）的村改居居民个人住宅可通过加建、原址重建或改建等形式实施建设。

三、建设标准

（一）原状维修。

符合以下情形的无需办理规划审批手续：

1．内部合理调整各楼层层高，但不作为不动产权证变更建筑面积的依据。

2．非文物保护单位、非历史建筑、非传统风貌建筑及非预先保护对象，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶，不超过房屋原有破屋顶檐口高度。

3．仅在房屋内部增设梁、柱等结构加固、更换楼板或拆除、改建房屋内部楼梯，不影响房屋外立面。

4．符合建筑设计规范，升高或降低室内地台不大于0.45米。

5．非文物保护单位、非历史建筑、非传统风貌建筑及非预先保护对象，更换外墙饰面材料或更换门窗，不改变房屋门窗位置、尺寸。

6．文物保护单位或历史建筑、传统风貌建筑、预先保护对象等保护建筑或改变结构安全的原状维修工程，按相关文物保护、历史文化名城等规定办理。

（二）危房原址重建。

砖木结构房屋以及经鉴定为严重损坏房、局部或者整幢危房的存量住宅可向区规划和自然资源部门申请办理危房原址重建建设工程规划许可证。具体要求如下：

1．重建住宅应控制在原有合法产权建筑面积和原基底范围内，不得增加原有建筑高度，不得改变使用性质。

2．涉及文物保护范围、建设控制地带的，按照文物保护相关规定办理。

（三）加建、原址重建或改建。

持有集体土地房产证、集体土地使用证（个人住宅建设用地）及宅基地证（符合“一户一宅”及宅基地建房标准）的村改居居民个人住宅申请加建、原址重建或改建的，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，可向区规划和自然资源部门申请办理房屋建筑加建、原址重建或改建的建设工程规划许可证。具体要求如下：

1．申请加建、原址重建或改建的房屋应控制在原有合法基底范围内，不扩大基底面积、不改变四至关系、不改变使用性质。

2．建筑总面积不大于280平方米，建筑层数不超过3层，建筑高度不大于14米，鼓励采用坡屋顶。

3．不得影响邻屋安全，临路方向退缩建筑间距不少于2米（以道路中心线为基准），其他方向退缩建筑间距不少于0.6米（以用地边界为基准，建设联排式住宅的除外）。

4．最小间距范围内，不得设置阳台、飘窗、雨蓬、花槽、台阶等。住宅次要朝向外墙应当为防火墙。

5．涉及文物保护单位保护范围、建设控制地带的，按照文物保护相关规定办理。

四、建设要求

村改居居民个人住宅申请建设工程规划许可，不得占用规划市政道路，应当符合现行土地利用总体规划、城市总体规划及国土空间规划，不得侵入农用地、禁建区、规划蓝线、红线、绿线、黄线等强制性图斑监控范围。

五、建设申报流程

（一）申请危房原址重建的村改居居民个人住宅。

1．申请人备齐申请材料向区政务服务中心的政务窗口递交资料，按照危房原址重建、改建工程类型进行立案。申请材料包括：

（1）立案申请表。

（2）申请人身份证明文件。申请人为业主的，应当提交业主身份证明。申请人非本村集体经济组织成员的，应当提供经街道盖章确认的属于非本村集体经济组织成员存量宅基地房可以确权登记情形的证明文件。接受委托代为提出申请的，还应当提交代理身份证明文件、授权委托书。

（3）集体土地房产证、集体土地使用证及宅基地证，含附图、附件。有共有权属人的，应一并提供。对于持有宅基地证的村改居居民个人住宅申请危房原址重建的，应当提供房屋所在地派出所出具的门牌证明、宅基地证存根档案资料以及经所属街道办盖章确认符合“一户一宅”及宅基地建房标准的证明文件。

（4）建筑设计单位出具的结构安全说明。

（5）危房安全鉴定报告及备案材料。

（6）经所属街道办盖章确认的房屋原状建筑证据保全材料或由具有相应测绘资质机构出具的房屋现状测量成果，包括原状四至关系图、各向建筑外立面图和照片等。

（7）与相邻建筑毗连设计共墙等关系的，申请人应取得毗连或共墙关系利益人的书面同意意见。

（8）建设前后的方案设计及效果对比图。

（9）全套建筑设计方案图纸，包含绘制在1:100~1:500现状地形图上的总平面图规划图和1:50~1:200平、立、剖面图，图纸需申请人签名或盖章，盖具备资质的设计单位的出图章，地形图还需盖原勘测单位的出图章。

（10）建筑设计方案电子报批文件。

（11）城市更新主管部门关于该址是否纳入城市更新三年行动计划及改造实施进度的书面意见。

（12）其他法定资料。

2．区规划资源分局审查建筑设计方案。

3．区规划资源分局按照相关规定组织批前公示。

4．批前公示结束后再次向区规划资源分局申报案件。除提供申报建筑工程设计方案审查所需材料外，还应当提供批前公示情况说明及具有相应资质的技术审查机构出具的《建筑工程放线测量记录册》（涉及四至关系改变的），经区规划资源分局审查后依法核发建设工程规划许可证，并抄送区住房建设局、区城管执法局、属地街道及区不动产登记中心。

5．持有宅基地证的村改居居民个人住宅申请危房原址重建，经审查同意核发建设工程规划许可证的，申请人应当凭报建时所使用的宅基地证原件到窗口领取建设工程规划许可证。

（二）申请加建、原址重建或改建的村改居居民个人住宅。

1．申请人备齐申请材料向区政务服务中心的政务窗口递交资料，按照普通加建、改建、扩建建筑工程类型进行立案。申请材料包括：

（1）立案申请表。

（2）申请人身份证明文件。申请人为业主的，应当提交业主身份证明。申请人非本村集体经济组织成员的，应当提供经街道盖章确认的属于非本村集体经济组织成员存量宅基地房可以确权登记情形的证明文件。接受委托代为提出申请的，还应当提交代理身份证明文件、授权委托书。

（3）集体土地房产证、集体土地使用证及宅基地证，含附图、附件。有共有权属人的，应一并提供。对于持有宅基地证的村改居居民个人住宅申请加建、原址重建或改建的，应当提供房屋所在地派出所出具的门牌证明、宅基地证存根档案资料以及经所属街道办盖章确认符合“一户一宅”及宅基地建房标准的证明文件。

（4）建筑设计单位出具的结构安全说明。

（5）经所属街道办盖章确认的房屋原状建筑证据保全材料或由具有相应测绘资质机构出具的房屋现状测量成果，包括原状四至关系图、各向建筑外立面图和照片等。

（6）经所属街道办盖章确认符合“一户一宅”及宅基地建房标准的证明文件。

（7）与相邻建筑毗连设计共墙等关系的，申请人应取得毗连或共墙关系利益人的书面同意意见。

（8）建设前后的方案设计及效果对比图。

（9）全套建筑设计方案图纸，包含绘制在1:100~1:500现状地形图上的总平面图规划图和1:50~1:200平、立、剖面图，图纸需申请人签名或盖章，盖具备资质的设计单位的出图章，地形图还需盖原勘测单位的出图章。

（10）建筑设计方案电子报批文件。

（11）城市更新主管部门关于该址是否纳入城市更新三年行动计划及改造实施进度的书面意见。

（12）其他法定资料。

2．区规划资源分局审查建筑设计方案。

3．区规划资源分局按照相关规定组织批前公示。

4．批前公示结束后再次向区规划资源分局申报案件。除提供申报建筑工程设计方案审查所需材料外，还应当提供批前公示情况说明及具有相应资质的技术审查机构出具的《建筑工程放线测量记录册》（涉及四至关系改变的），经区规划资源分局审查后依法核发建设工程规划许可证，并抄送区住房建设局、区城管执法局、属地街道及区不动产登记中心。

5．持有宅基地证的村改居居民个人住宅申请加建、原址重建或改建，经审查同意核发建设工程规划许可证的，申请人应当凭报建时所使用的宅基地证原件到窗口领取建设工程规划许可证。

（三）申请建设公寓式住宅。

以村集体经济组织作为申请主体，按照广州市城乡规划管理的有关规定，向区规划资源分局申请办理建设项目预审和选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等规划用地手续。

六、批后管理

（一）申请人应当在取得建设工程规划许可证之日起一年内取得施工许可。依法无需取得施工许可的，应当在一年内开工。逾期未取得施工许可或者逾期未开工、未办理延期手续的，建设工程规划许可证及其附图、附件自行失效。

（二）申请人应当按照建设工程规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当经区规划资源分局批准。

（三）申请人应当在建设工程竣工后向区规划资源分局申请办理规划核实手续。经核实符合规定的，应核发建设工程规划条件核实意见书。

（四）建设工程所在的属地街道办事处应加强对规划审批后的施工行为进行监管，如存在违法建设情形的，应按照广州市违法建设查处的有关规定进行处理，作出审批的城乡规划部门及区城管执法部门应加强监督指导。

七、其他

（一）区规划资源分局、区住房建设局、区城管执法局等行政主管部门是我区村改居居民在集体土地上建房管理的规划、建设、综合执法主管部门，应在各自职权范围内加强我区村改居居民在集体土地上建房管理工作。

（二）各街道办事处应当加强对本辖区内村改居居民在集体土地上建房活动的监督检查，对存量住房是否符合“一户一宅”及宅基地建房标准进行审核确认，提供政策咨询，提高报建效力，协助村改居居民合法、安全建房。

（三）涉及违法建设的认定与查处，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市违法建设查处条例》的有关规定依法查处。涉及违法用地的，按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）“一户一宅”标准及宅基地住宅建设标准等其他事项，参照《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）规定执行。

（五）本指引自印发之日起施行。

附件：1．关于符合“一户一宅”及宅基地建房标准的证明

2．关于属于非本村集体经济组织成员存量宅基地房可以确权登记情形的证明

附件1

关于符合“一户一宅”及宅基地建房标准的证明

区规划资源分局：

经审核确认，申请人_______（身份证号：_________）为 村/集体经济组织/社区 成员，现申请办理位于（宅基地使用证号： -______________） 危房原址重建/加建/原址重建/改建工程 建设工程规划许可证。该址现状房屋宗地四至为东：_____；西： ___；南：_____；北： ______，面积为 _____ 平方米，基底面积为 ______ 平方米，建筑面积为 _____ 平方米，建筑层数为 ___层，建筑高度（室外自然地坪计算至建筑女儿墙顶或者檐口的高度）为 ___米，符合“一户一宅”及宅基地建房标准，同意其向你局申请办理危房原址重建/加建/原址重建/改建工程建设工程规划许可证。

特此证明

_____________街（盖章）

______年_____月____日

附件2

关于属于非本村集体经济组织成员存量宅基地房可以确权登记情形的证明

区规划资源分局：

经审核确认，申请人_____（身份证号：___________），非 村/集体经济组织/社区 成员，但属于以下情形：

□非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的；

□非本村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；

□居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该村集体经济组织出具证明并公示无异议的。

　 根据《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）关于非本村集体经济组织成员存量宅基地房屋确权登记的原则，同意其向你局申请办理危房原址重建/加建/原址重建/改建工程建设工程规划许可证。

特此证明

___________街（盖章）

______年_____月 _______日