《关于进一步规范和加强土地出让管理的通知》

水乡功能区五镇人民政府：

为扎实推进优化市直管镇体制改革工作，规范水乡功能区土地资源开发利用，维护公平、公正的土地市场秩序，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）和《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）等文件精神，现就进一步规范和加强水乡功能区土地出让管理有关事项通知如下：

一、规范土地出让前期管理

（一）拟出让地块必须达到“净地”出让标准。拟出让地块应符合土地利用总体规划、城乡规划。土地出让申请方（水乡管委会、镇人民政府）依据年度国有建设用地供应计划和《国有土地使用权出让规范》等要求，负责审查确认拟出让地块必须是未设置除土地所有权以外的其他产权、征收（拆迁）补偿安置落实到位、无法律经济纠纷、土地权属清晰、取得农用地征转用批文、完成原不动产权证注销、完成勘测定界审核、建设用地规划条件明确、具备“三通一平”动工开发基本条件等“净地”出让条件。不具备“净地”出让条件的宗地原则上不得出让。

（二）拟出让地块必须符合城乡规划建设要求。土地出让申请方应在地块出让前申请办理《建设用地规划条件》，水乡管委会自然资源部门依据经批准的控制性详细规划，按照整体开发的原则严格核发《建设用地规划条件》。涉及兼容一种以上用途的，《建设用地规划条件》须明确地块各种规划用途的范围、兼容比例。《建设用地规划条件》作为国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让材料之一，应在发布土地出让公告时向社会公开，并作为土地出让合同的必要组成部分。未按程序确定规划条件的地块，不予以办理国有建设用地使用权出让。

（三）拟出让地块必须符合土壤环境质量要求。土地出让申请方应根据《中华人民共和国土壤污染防治法》《广东省实施〈中华人民共和国土壤污染防治法〉办法》等文件要求，确保拟出让地块土壤环境质量符合相关要求，并应当在土地出让前完成土壤污染状况初步调查工作，方可进入用地供应环节；不符合土壤环境质量要求的地块，经治理修复达标后，方可进入用地供应环节。

（四）拟出让地块必须组织地价评估。地价评估由土地出让申请方采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估，地价评估机构应当独立出具土地估价报告并严格履行电子备案程序，严禁人为指定评估机构；严禁未经地价评估直接确定土地出让价格；严禁依据失效、虚假的地价评估报告确定土地出让价格；严禁先议定土地出让价格再委托地价评估。

二、依法提出土地出让条件

（五）通过集体决策拟定宗地交易要素。土地出让申请方应根据上级政府及其规范性文件提出拟出让地块的各项要素，包括地块的位置、用途（二级分类）、面积、出让最高年限、供地方式、土地使用条件和交易条件、委托交易价格、竞买保证金、土地交付时间、配建协议、投资效益协议、出让价款缴纳方式等。上述要素须经集体会审决策，且商业、娱乐、旅游、商品住宅等经营性用地出让，不得违规设定准入许可、竞买人资质限定等影响公平、公正竞争的限制性条件。土地出让申请方应将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类资金，不应计入出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%和土地收储成本。凡未经有关会议集体决策审议通过的地块，不予以受理交易申请。

（六）支持创新产业类用地供应方式。为进一步深化我市建设工程项目审批制度改革，提高行政审批效率，加快战略性新兴产业项目落地投产，土地出让申请方可依据城乡规划、产业布局、产业政策、环保标准以及工业用地预申请情况等，支持在编制出让方案前，高标准先行编制宗地的建设工程设计方案，作为出让方案的使用条件之一；支持实行先租后让及弹性年期出让等做法，进一步降低产业类用地成本和提高产业项目质量。

（七）项目配建协议和投资效益协议纳入土地供应条件。涉及市属重大项目、倍增计划项目或涉及配建公共设施的项目，宗地使用条件中应明确由土地权利人实施的配建设施（例如：安居房、公配设施和市政道路）或税收和固定资产投入等要求的，应通过与土地出让申请方签订《项目配建协议》或《项目投资效益协议书》的方式进行约定，并作为自然资源部门与宗地竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》或核发《国有建设用地划拨决定书》的前置条件，相关协议内容由土地出让申请方指定部门负责监督和履行。

三、把握用地政策和供地节奏

（八）科学编制土地出让方案。水乡管委会自然资源部门根据土地出让申请方的委托交易函件，编制出让方案（讨论稿）。出让方案应包括拟出让地块的各项要素和宗地交易底价，根据《广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）》精神，产业类用地在不排斥多个市场主体竞争、确保公平公正的前提下，可根据地区投资、产业定位、建设规划等要求设置竞买资格条件。严禁将违法交易（准入）条件、竞买人资质等影响公平、公正竞争的限制性条件纳入出让方案；拟定出让方案的交易底价，必须是严格按照原国土资源部《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的要求进行评估和经土地出让申请方集体决策确定，经营性项目应根据申请材料编制出让方案并报市建设用地供应与开发利用监督管理会审工作领导小组进行集中审议，属于产业项目经书面征求市相关单位形成统一意见后直接报市政府审批。

（九）把握好住宅用地的供地节奏。土地出让申请方在供应住宅等经营性用地时，应结合属地商品房（商业）库存规模、去库存周期等情况，适度调节土地供应规模、时序和节奏。对库存消化周期短且关注度较高的热点镇或区域，加快供应土地；对去库存周期较长或关注度低的镇或区域，视市场情况适度暂缓供应土地或通过组织开展公开推介和现场推介会的方式，加大对住宅等经营性用地推介力度。

四、执行土地出让履约管理

（十）规范签订出让合同要求。通过公开出让成交后，土地出让申请方应督促竞得人须按照宗地出让公告中的约定，完成签订《项目投资效益协议书》和《国有建设用地使用权出让合同》等法律文书的工作。采取协议方式出让的，出让人在按照《协议出让国有土地使用权规范》的要求完成5个工作日公示后方可与用地申请单位签订《国有建设用地使用权出让合同》。

（十一）切实履行交地义务。水乡管委会自然资源部门应根据委托交易申请函和《国有建设用地使用权出让合同》的约定，督促土地出让申请方履行交付宗地义务。确因特殊原因不能按约交地的，土地出让申请方应及时主动与受让人协商，如协商一致的，按协商约定处置。宗地成交后，受让人必须按照土地出让公告和《国有建设用地使用权出让合同》约定的交地时间接收宗地。

（十二）严格履行出让价款收取时间。土地出让成交后，受让人必须严格按《国有建设用地使用权出让合同》约定缴纳土地出让价款。受让方未按照土地出让合同及时足额缴纳土地出让价款的，由受让人自行承担违约责任；经出让人催缴后仍不能支付土地出让价款且延期付款超过合同约定交款时间的，可按《国有建设用地使用权出让合同》执行相关违约条款。

五、强化出让用地供后监管

（十三）严格规划条件变更审批。土地出让成交后，不得擅自改变土地用途和容积率等规划条件。确需变更土地用途和容积率等规划条件的，应符合《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》等法律法规规定的情形，由受让方向水乡管委会自然资源部门提出申请。水乡管委会自然资源部门要通过论证、听证或者其他方式征求专家组、利害关系人的意见，并按照规划编制和审批的程序进行修改，不得以抄告单等形式替代规定的变更程序。对于已划拨或出让土地改变土地用途为经营性用地的（按照城市更新政策可以协议出让的用地除外），应按程序报请市人民政府收回土地使用权后依法重新办理供地手续，并根据相关地价评估规程对原受让方给予相应补偿。

（十四）加强对产业类项目生命周期的监管。支持探索将土地产业全生命周期履约情况纳入企业信用体系。按照“谁提出、谁监管”的原则，土地出让申请方作为建设项目开竣工建设和效益产出的监管主体，应通过高标准建立产业招商体系的政策措施和项目达产优惠政策等兑现机制，确保拟用地项目在规定时限内依法依规办理相关报批手续，按时开工建设；并组织产业、投促等部门，监管建设项目履行产业合约情况。项目用地达不到《项目投资效益协议书》相关要求的，相关管理部门应依规予以处置。

（十五）加强对土地使用权转让的监管。涉及市属重大项目、倍增计划项目用地的，产业用地权利人申请整体转让或分割转让土地使用权的，应同时满足《城市房地产管理法》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规规定以及《国有建设用地使用权出让合同》约定的转让条件，项目的投资强度应达到《项目投资效益协议书》约定的使用条件，转让后原《国有建设用地使用权出让合同》以及《项目投资效益协议书》载明的权利、义务随之转移。

土地出让申请方负责对《项目投资效益协议书》的履行情况进行核验，并出具意见作为土地转让的必备材料之一。

（十六）加强对土地用途和条件的监督。对于已作规划条件核实的项目，属地镇人民政府应结合镇综合管理、网格等巡查功能，严格按批准用途进行监管，严禁项目用地单位擅自改变宗地用途和使用条件。

六、其他

（十七）强化管理决策和执行效率。土地出让申请方应在做好区域统筹开发的同时，定期分析研判土地资源开发利用工作形势，做好优化土地资源配置、加强全生命周期共同监管、强化低效用地退出、推进批而未供和闲置土地处置等工作，切实提高政策执行力度和效率，不断推进水乡功能区土地资源高质高效利用。

（十八）划拨用地和集体建设用地供地管理可参照本通知执行。

（十九）水乡功能区核心单元整备土地出让前期工作由水乡管委会储备部门统筹负责。其他区域用地由水乡功能区五镇负责土地出让前期的准备工作。

（二十）本通知自印发之日起施行，有效期为3年。

（二十一）因法律、法规、规章修改，本通知与上位法相冲突的内容自动失效，本通知的解释权归属东莞水乡特色发展经济区管理委员会。

附件：1：建设用地使用权公开出让流程示意图.xls

2：建设用地使用权公开出让流程分工表.xls

东莞水乡特色发展经济区管理委员会

2021年1月26日