如何准确理解建设部防止大拆大建的通知？
一、《通知》主要内容
（一）三个“严控”与一个“确保”
1、严格控制大规模拆除。
●具体要求（定性）：不准大规模、成片集中拆除现状建筑；推行小规模、渐进式有机更新和微改造。
●具体指标（定量）：拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
2、严格控制大规模增建。
●具体要求（定性）：不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力。
●具体指标（定量）：拆建比不大于2。
3、严格控制大规模搬迁。
●具体要求（定性）：不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系；鼓励就地、就近安置。
●具体指标（定量）：就近安置率不宜低于50%。
4、确保住房租赁市场供需平稳。
●具体要求（定性）：不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，
●具体指标（定量）：住房租金年涨幅不超过5%。
（二）二十个“不准”
1、不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑（保护利用既有建筑）；
2、不破坏老城区传统格局和街巷肌理（保持老城格局尺度）；
3、不随意拉直拓宽道路(保持老城格局尺度)；
4、不修大马路、建大广场(保持老城格局尺度)；
5、不破坏地形地貌（延续城市特色风貌）；
6、不伐移老树和有乡土特点的现有树木（延续城市特色风貌）；
7、不挖山填湖（延续城市特色风貌）；
8、不随意改变或侵占河湖水系（延续城市特色风貌）；
9、不随意改建具有历史价值的公园（延续城市特色风貌）；
10、不随意改老地名（延续城市特色风貌）；
11、杜绝“贪大、媚洋、求怪” （延续城市特色风貌）；
12、严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为（延续城市特色风貌）；
13、不得以棚户区改造名义开展城市更新；
14、不沿用过度房地产化的开发建设方式；
15、不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益；
16、不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫；
17、不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程、形象工程和面子工程；
18、不“重地上轻地下”；
19、不过度景观化、亮化；；
20、不增加城市安全风险；
二、《通知》的背景
（一）习近平新时代中国特殊社会主义思想
1、注重生态环境保护：绿水青山，就是金山银山。
2、注重历史文化传承：让城市留下记忆，让人们记住乡愁。
2018年10月24日，习近平总书记在视察广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊时指出，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。
（二）第十四个五年规划
2020年10月29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，第31条：
“实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。提高城市治理水平，加强特大城市治理中的风险防控。”
三、城市更新的定义
（一）中央文件里的城市更新
中央文件并未对城市更新有明确的定义。
从《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，到住建部王蒙徽部长《实施城市更新行动》，再到《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》可以看出，中央文件中的“城市更新”限于城市建成区，即旧城镇。这也符合关于城市更新的一般理解与定义。
（二）广东省的“城市更新”
目前，在广东省二十一个地级市中，有深圳、广州、珠海、东莞、中山、佛山六个市使用了“城市更新”一词，广东省及省内其他市均使用“三旧”改造一词。2018年6月27日，广东省“三旧”改造协会举办第一次“三旧”改造项目推介会，许瑞生副省长出席会议并题词，指出城市更新与“三旧”改造同义。
（三）广州市的“城市更新”
2020年9月9日通过的《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号），将“城市更新”范围拓展，包括“三旧”改造、“三园”升级、“三乱”整治。
广州市的“城市更新”＞广东省的“城市更新”＞中央的“城市更新”
四、《通知》对“三旧”改造的影响
（一）对“三旧”改造中的旧城镇改造有影响，但影响有多大，各个市不能一概而论。
对于华东的城市更新，影响不大。华东地区的城市历史基础比较好，规划布局、城市街巷纹理科学合理，且前些年的更新工作已经取得很大进展，如今的城市更新完全进入有机更新阶段，完全可以在《通知》要求的量化控制指标范围内完成城市更新。上海市借助于世博会契机，大体完成了城市更新，拆改留调成了留拆改。
对于珠三角城市影响大一些。历史基础薄，旧城区改造一直没启动。对于20%拆除率、1:2拆建比、50%就近安置率要灵活把握。
（二）对一些特定的城中村改造有影响。
《通知》从确保住房租赁市场供需平稳的目的出发对城中村改造提出要求的，“不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。”这个目的非常重要，说明《通知》并没有直接强制限制城中村改造，只是要求城中村改造不能操之过急，不能因为拆得急、拆得猛，造成住房租赁市场供求失衡。
此外，《通知》中的城中村指的是与已经与旧城区连成一片的城中村，物理上已经成为旧城区的密不可分的一部分。
（三）总结
《通知》对旧城镇改造项目有影响，如果有房价支撑，影响应该不大，有足够的利润空间支撑满足拆除率、拆建比、就近安置率等量化指标。
《通知》对一些与旧城区已经连成一片的城中村改造有影响，如果能管控好住房租金涨幅、控制好改造进度与节奏，这种影响也是可控的。
总的来看，《通知》体现了“稳中有进”的城市更新节奏，防止过度房地产化的城市更新狂飙突进，引起一些不必要的系统风险。这与当前调控房地产市场的思路是一脉相承的。有利于城市更新的长远、健康、可持续发展。