广州城市更新税收指引
（征求意见稿）
为贯彻市委市政府关于加快推进广州范围内“三旧”（城中村、旧街区、旧厂房）改造、“三园”（村级工业园、物流园、专业批发市场）转型、“三乱”（违法建设、未达标河涌水环境、“散乱污”场所）整治等城市更新重点任务的要求，国家税务总局广州市税务局、广州市财政局、广州市住房和城乡建设局联合编印广州市城市更新税收指引，用于指导广州城市更新的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行，今后国家和省有新规定的按新规定执行。
村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过公共资源交易中心招标引进开发企业合作参与改造。改造范围的土地一般分为复建安置区和融资区，改造主体公司负责拆迁补偿及复建安置房建设、取得融资区房地产开发销售的权益。该场景涉税环节包括改造前期、改造主体公司负担前期费用、拆迁补偿、复建安置房建设、复建安置房分配、融资区房屋销售。
对纳入更新改造范围的旧村庄，由城市更新主管部门或村集体经济组织组织开展基础数据调查、基础数据核查、片区策划方案编制、项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界等。这部分前期费用通常由合作意向企业（或平台公司）垫付给村集体经济组织。另外，合作意向企业（或平台公司）向改造主体公司收取额外的服务费用。
1.1.1村集体经济组织
一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，城市更新主管部门、村集体经济组织组织开展土地勘测定界签订的合同，应按照“建设工程勘察设计合同”征收印花税。
二、企业所得税
（一）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，村集体经济组织为开展改造前期工作发生的合理支出可以税前扣除。对于改造前期支出最终由改造主体公司承担的，村集体经济组织在应收到改造主体公司前期费用补偿时确认收入。
（二）对于村集体经济组织引入合作意向企业（或平台公司）共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由村集体经济组织支出、合作意向企业（或平台公司）代垫款项的支出，属于村集体经济组织的支出，可凭合法凭证税前扣除。改造主体最终承担该支出的，视为改造主体代村集体经济组织偿还代垫款项，村集体经济组织确认收入。
（三）根据《国家税务总局公告关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）,上述支出属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。上述支出不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证；对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。（下同，凭证问题不再重复列示。）
1.1.2 提供前期服务的专业机构
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，专业机构受托开展基础数据调查、基础数据核查、片区策划方案编制、项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界，收取的相关费用，应按照“现代服务”税目征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，专业机构提供土地勘测定界服务签订的合同，应按照“建设工程勘察设计合同”征收印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，专业机构从事基础数据调查、基础数据核查、片区策划方案编制、项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
合作开发企业确定后，通过成立具体的改造主体公司来负责拆迁、安置、销售等。改造主体公司返还合作意向企业（或平台公司）代垫的前期费用。
1.2.1 合作意向企业（或平台公司）
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，合作意向企业（或平台公司）除收回垫付的前期费用外，向改造主体公司额外收取的服务费，应按照“现代服务业”征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、企业所得税
对于村集体经济组织引入合作意向企业（或平台公司）共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由合作意向企业（或平台公司）支出的，可凭合法凭证税前扣除。改造主体最终承担全部前期费用的，应依据合作协议明确为代村集体经济组织偿还垫款部分和支付本公司服务费部分，对于收到代村集体经济组织偿还垫款的，应及时通知村集体经济组织确认收入；对于属于本企业收到服务费的，应确认为本企业收入。
1.2.2 改造主体公司
一、增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，合作意向企业（或平台公司）垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于土地前期开发费用。如果合作意向企业（平台公司）直接开具抵扣凭证给改造主体公司，可以作为进项抵扣。如果已经开具发票给村集体，可以根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，允许在计算销售额时扣除。改造主体公司应提供：服务协议、发票、合作意向企业或平台公司的付款凭证、能佐证前期费用承担安排的招商文件及合作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证等能够证明的资料。
文件依据：
《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条：营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。（下同）
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对合作意向企业（或平台公司）垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，凭合法有效凭证计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。合法有效凭证包括：前期服务协议、发票、合作意向企业或（平台公司）付款凭证、能佐证前期费用承担安排的招商文件及合作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证等。
文件依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（下同）
三、企业所得税
合作意向企业（或平台公司）垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定范围的，计入改造主体公司开发产品计税成本。
改造主体公司以协议出让方式取得融资地块，支付土地出让金。复建地块暂不缴纳土地出让金。
1.3.1规划资源部门
一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
二、增值税
根据财税〔2016〕36号文附件3第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。
1.3.2改造主体公司
一、增值税
改造主体公司以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对改造主体公司以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。
文件依据：
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。（下同）
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，作为土地开发成本进行税务处理。
改造主体公司按照实施方案对村民、村集体经济组织、集体物业承租方进行货币补偿。
1.4.1村民、村集体经济组织、集体土地使用方
一、增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，村民、村集体经济组织收取的拆迁补偿费、集体土地使用方收取的解除租约补偿等，未提供增值税应税行为，不征收增值税。
二、企业所得税
集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的建设用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
三、个人所得税
（一）根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
（二）根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第707号）规定，对个人取得的非拆迁补偿费的劳务报酬，应按劳务报酬所得征收个人所得税。
文件依据：
根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第707号）规定，个人从事劳务取得的所得，包括从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得，应征收个人所得税。（下同）
1.4.2 改造主体公司
一、增值税
改造主体公司按照改造实施方案向村民、村集体经济组织、集体物业承租方支付的补偿费用，属于改造主体公司的拆迁补偿费，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司按照改造实施方案向村民、村集体经济组织、集体土地使用方支付的拆迁补偿费用，真实、合理的，凭合法有效凭证计入改造主体公司土地增值税扣除项目。合法有效凭证包括：拆迁补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、改造主体公司缴纳契税的完税凭证等。
文件依据及内容：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（下同）
三、契税
根据《中华人民共和国契税契税暂行条例》及其细则、《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，改造主体公司按照改造实施方案向村民、村集体经济组织、集体物业土地使用方支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。
四、企业所得税
企业发生的拆迁安置费用，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（一）款规定的土地征用费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本。
五、其他规定
对上述拆迁补偿费，如由合作意向企业（或平台公司）在改造前期阶段先行垫付，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于改造主体公司成本、费用，增值税、企业所得税、土地增值税参考前期费用的处理方式处理。合法有效凭证包括：拆迁补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、能佐证拆迁补偿协议承担安排的招商文件及合作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证、改造主体公司缴纳契税的完税凭证
改造主体公司除支付拆迁补偿款以外，还要承担复建地块上的安置房建设，一般有三种路径：路径1，复建地块确权在村集体经济组织名下，由改造主体公司代建安置房。路径2，村集体经济组织自行负责安置房建设，改造主体公司支付建设资金给村集体经济组织。路径3，复建地块与融资地块均确权到改造主体公司名下，改造主体公司由合作开发企业单独成立或村集体经济组织、合作开发企业共同控股，复建安置房建设完成后，产权登记至村集体经济组织名下，村集体经济组织退出股权。
1.5.1.1 改造主体公司
一、增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，改造主体公司属于无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。
文件依据：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。（下同）
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支出，凭建安发票、契税完税凭证计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《中华人民共和国契税契税暂行条例》及其细则、《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支出，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。
复建物业实际建设面积超过拆迁协议约定拆迁安置面积的部分（权益面积），村集体经济组织、村民按标准向改造主体公司购买，对改造主体公司取得的收入，应冲减改造主体公司实际承担的复建安置房建设支出。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2019〕31号）的规定，取得土地使用权所发生的支出（包括复建地块相关支出）作为土地开发成本进行税务处理。
1.5.1.2 村集体经济组织
一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定, 应按照“权利、许可证照”缴纳印花税。
二、企业所得税
视同自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。同时视同接受捐赠确认收入。
1.5.1.3 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
1.5.2.1 村集体经济组织
一、增值税
村集体经济组织取得的安置房建设资金，属于拆迁补偿费用，不征收增值税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，村集体经济组织建设复建房签订的建筑安装工程，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。复建安置房确权登记，应按照“权利、许可证照”缴纳印花税
三、企业所得税
（一）根据合作改造协议与拆迁补偿协议确认属于村集体经济组织的自建部分和代村民建设部分。自建部分和代村民建设但协议规定由村集体经济组织支出的部分可以据实税前扣除。协议规定由村民自筹资金建设部分成本不得在村集体经济组织扣除。
（二）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。
1.5.2.2 改造主体公司
一、增值税
根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，改造主体公司支付的安置房建设资金，属于拆迁补偿费用，允许在计算销售额时扣除。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支出，凭补偿协议、资金付款凭证、契税完税凭证等计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《中华人民共和国契税契税暂行条例》及其细则、《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，对改造主体公司复建安置房建设支出，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。
四、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2019〕31号）的规定，取得土地使用权所发生的支出（包括复建地块相关支出）作为土地开发成本进行税务处理。
1.5.2.3 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
1.5.3.1 改造主体公司
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十四条、第四十四条规定，改造主体公司将安置房无偿转移登记至村集体经济组织，如果补偿协议约定了补偿价格，属于销售行为，按照补偿协议约定的补偿价格计税；如果补偿协议没有约定补偿价格，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条、第六条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，改造主体公司将复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下，应视同销售征收土地增值税，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，计入改造主体土地增值税扣除项目。土地增值税视同销售的应税收入按照按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。
文件依据及内容：
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
三、契税
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
改造主体公司将复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下，视同销售征收相关税费并等额计入土地成本的，属于改造主体公司取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，改造主体公司建设复建安置房签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下的，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
五、企业所得税
改造主体公司取得土地成本按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十一条的规定确定。根据合作开发协议及拆迁补偿协议向村民及村集体经济组织分出开发产品时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，应视同销售。
六、其他规定
（一）如复建安置房建成后，初始确权直接登记至村集体经济组织名下，没有发生复建安置房的产权转移，参考路径1作为改造主体公司代建复建安置房处理。
（二）对村集体经济组织不引入合作企业，按照政府部门批复的实施方案，自行成立全资子公司自主进行改造的，复建安置房税务处理参照路径1、路径3的相关规定。
1.5.3.2 村集体经济组织
一、契税
根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，村集体经济组织应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十七条，村集体经济组织以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条，非货币性资产交换取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。上述改造主体公司和村集体经济组织确认的资产公允价值应保持一致。
1.5.3.3 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
复建安置房建设完成后一般登记到村集体经济组织名下，村集体经济组织需按照拆迁补偿协议分配至村民名下：
1.6.1 村集体经济组织
一、增值税
路径1和路径2属于村集体经济组织代村民个人报建并大确权，其实质为个人自建。个人自建房屋在自建环节不存在流通，不属于增值税征税范围。路径3属于共有产权分割，所有权并未转移，不属于增值税征税范围。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，如复建安置房用地为集体性质，分配环节不属于土地增值税范围。如复建安置房用地为国有性质，路径1和路径2属于村民自建房屋，不属于土地增值税征税范围。路径3属于共有产权分割，不属于土地增值税征税范围。
文件依据：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。
1.6.2 村民
一、契税
（一）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，对村民按拆迁补偿协议约定的补偿标准取得复建安置房屋的，免征契税；如超过拆迁补偿协议约定的补偿标准取得复建安置房屋的（包括通过村集体经济组织购买其他村民“弃产”指标），按照支出的差价款缴纳契税。
（二）经村集体经济组织或主管部门确认，与被拆迁人属于宅基地“一户一宅”的共同成员，按照拆迁协议取得复建安置房，参照上款规定处理。如：提供改造主体公司、村集体经济组织等村民自治组织联合出具的书面材料（列明宅基地权属登记人及一户一宅共同成员关系、房屋份额分配等内容）。
文件依据及内容：
《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。（下同）
二、增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，村民“弃产”取得的收入，属于拆迁补偿费，不征收增值税。
三、个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款（包括村民“弃产”取得的收入），免征个人所得税。
改造主体公司取得融资地块后，正常开发建设房屋、进行销售。
1.7.1 改造主体公司
一、增值税及附加税费
改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税。
（一）改造主体公司销售融资区房屋，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补缴清算税款。
（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，按照《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，并结合经城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定土地增值税清算单位。
（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。无须分摊到已清算的分期项目。
（四）改造主体公司在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
（五）对改造主体公司为取得融资地块所支出的前期费用、拆迁费用、复建费用等，超过《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄改造成本核算办法的通知》（穗建规字[2019]13号）列举的范围和标准的，但确属于改造项目直接相关的支出，且真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目，但最高不得超过与所取得融资地块同级别、同时期、相同或相近地段的土地拍卖成交价。
文件依据：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。
根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十九条，纳税人为取得土地使用权，按照出让合同约定或政府文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。
三、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，改造主体公司以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
文件依据：
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
《房产税、城镇土地使用税若干业务问题的征税指引（2010年第一期）》（穗地税税一函[2010]9号）第二条规定，房地产开发企业从事商品房开发，其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售（销售）许可证的核发时间的当月末。对于取得多个预售（销售）许可证的开发项目，以预售（销售）许可证记载的可销售面积作为计算扣除应税土地面积的依据，即：预售（销售）许可证可扣除应税土地面积＝开发项目总应税土地面积×（预售（销售）许可证可销售面积／项目总可销售面积）。对于房地产开发企业取得预售（销售）许可证之后，将商品房转为自用、出租或出借的房屋，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。（下同）
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。
1.7.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
村经济联社集体土地被征收后，取得按征地面积的15%计算的预留发展用地（以下简称“留用地”），登记在村经济联社名下，村经济联社补缴土地出让金后变为国有性质用地，通过公开拍卖方式转让给合作企业，按照拍卖协议约定，合作企业除支付部分货币外，还需无偿移交给村经济联社、村民一定数量的分成物业。该场景涉税环节包括补缴土地出让金、留用地转让、分成物业移交。
村集体经济组织按照一定的标准，补缴土地出让金将留用地需调整为国有性质。按照最新的《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）规定，对农村集体经济组织依法转让以无偿返拨方式取得的国有留用地使用权的，不需补办土地有偿使用手续和补缴土地出让金。
2.1.1 村集体经济组织
一、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，村集体经济组织补缴的土地出让金，属于取得土地使用权所支付的金额，应计入土地增值税扣除项目。
二、契税
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）、《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）规定， 村集体经济组织补缴的土地出让金，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，村集体经济组织补缴的土地出让金，可增加土地使用权的计税基础。
留用地转为国有性质后可以转让给合作企业，村集体经济组织可以收取货币收入，也可以约定换取物业，或者货币加物业。
2.2.1 村集体经济组织
一、增值税及附加税费
根据财税[2016]36 号文规定，村集体经济组织按照转让土地使用权征收增值税，计税依据以留用地转让时点，村集体经济组织收取的货币收入及分成物业的约定价值（或市场评估价值）确定。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
（一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条规定，对村集体经济组织转让留用地，应按照取得的全部价款及有关的经济利益作为转让收入缴纳土地增值税，具体按照留用地转让时点，村集体经济组织收取的货币收入及分成物业的约定价值（或市场评估价值）确定。
（二）根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第四十一条、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第四条规定，对村集体经济组织转让留用地，可按照留用地转为国有用地性质的时点、同类型国有土地的基准地价，作为土地增值税扣除成本，核定征收土地增值税。核定征收率不得低于5%。
（三）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）第四条有关规定，对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，免征村集体经济组织转让留用地的土地增值税。
文件依据及内容：
《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第四十一条规定，符合土地增值税核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项通知书，开展土地增值税核定征收核查，通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等对项目情况进行评估计算，核定应纳税额。按照上述方式无法核定应纳税额的，可采取核定征收率方式核定征收。主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，确定核定征收结论，发出清算审核结论通知书，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。核定征收情况应报上一级税务机关备案。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第四条规定，核定征收必须严格依照税收法律、法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第十一条规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（下同）
三、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
四、企业所得税
（一）根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号），村集体经济组织取得土地使用权转让收入，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
（二）根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十七条的规定，村集体经济组织以地换房的，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
（三）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十六条，企业的各项资产，以历史成本为计税基础。
五、其他规定
如村集体经济组织以自留地作价入股成立全资子公司，自行开发建设的，税务处理参照场景7旧厂房合作方改造的相关规定。
2.2.2 合作企业
一、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，对合作企业以购买方式取得的土地使用权，应按照成交价格缴纳契税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
分成物业建成后，按照拍卖或转让协议，合作企业将物业过户到村集体经济组织名下。一般有两种实现路径：路径1，合作企业以“货币+物业”的方式购买村集体经济组织留用地，按照拍卖或转让协议，分成物业建成后无偿移交给村集体经济组织。路径2，合作企业以纯货币形式购买留用地，但约定分成物业建成后，村集体经济组织、村民可以按固定价格回购分成物业。
2.3.1.1 合作企业
一、增值税及附加税费
合作企业按照拍卖或转让协议，将分成物业移交给村集体经济组织的，应按照销售不动产征收增值税。计税依据按照留用地转让时点分成物业的约定价值（或市场评估价值）。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，合作企业按照拍卖或转让协议，将分成物业移交给村集体经济组织的，应视同销售征收土地增值税。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。
三、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
四、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，应视同销售。确认视同销售价格时，同类开发产品指代建村民安置房类产品。同时可按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十一条的规定，确认为开发产品的土地成本。
2.3.1.2 村集体经济组织、村民
一、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，对村集体经济组织、村民取得的分成物业，应按照成交价格缴纳契税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定，对个人销售或购买住房免征印花税。
三、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十七条，村集体经济组织以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条，非货币性资产交换取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。上述改造主体公司和村集体经济组织确认的资产公允价值应保持一致。
2.3.2.1 合作企业
一、增值税及附加税费
如拍卖或转让协议约定物业建成后回购价格的，可按照回购价格（不低于成本价）确认增值税收入。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
如拍卖或转让协议约定物业建成后回购价格的，可按照回购价格（不低于成本价）确认土地增值税应税收入。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。
三、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
四、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
2.3.2.2 村集体经济组织、村民
一、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，对村集体经济组织、村民取得的分成物业，应按照成交价格缴纳契税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定，对个人销售或购买住房免征印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
某街区为历史文化景区，政府投资主导综合整治，保留现有建筑主体结构和适用功能，完善道路铺装、绿化景观等配套设施和古建筑修缮。该场景涉税环节为工程施工。
3.1.1工程施工企业
一、增值税及附加税费
工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
政府通过招标等公开方式征选合作企业，承担某街区的全面改造，合作企业负责具体拆迁工作、垫付征地拆迁补偿款。完成拆迁后，合作企业以出让方式直接取得改造街区的国有土地使用权，所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向政府缴交的地价款。该场景涉税环节包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售。
4.1.1 被征收单位或个人（原权属人）
一、增值税
（一）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。被征收方的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，取得货币或其他经济利益，按规定可免征增值税。
（二）根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。
三、契税
（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
四、企业所得税
（一）被征收单位的房产、土地被政府直接征收，并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造，取得县级以上（含县级）批复文件的情况，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
五、个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
4.1.2 合作企业
一、增值税
根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。合作企业按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整等费用，允许计入土地在增值税扣除项目。
三、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整费用，作为土地开发成本进行税务处理。
4.1.3 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
4.2.1 规划资源部门
一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
二、增值税
根据财税〔2016〕36号文附件3第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。
4.2.2 合作企业
一、增值税
合作企业以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对合作企业以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，作为土地开发成本进行税务处理。
4.3.1 合作企业
一、增值税及附加税费
合作企业销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税。
（一）合作企业销售自行开发的房地产项目，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补缴清算税款。
（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，按照《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，并结合经城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定土地增值税清算单位。
（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。无须分摊到已清算的分期项目。
（四）合作企业在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
（五）合作企业为取得融资地块所支出的前期费用、拆迁费用、复建费用等，超过《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄改造成本核算办法的通知》（穗建规字[2019]13号）列举的范围和标准的，但确属于改造项目直接相关的支出，且真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目，但最高不得超过与所取得融资地块同级别、同时期、相同或相近地段的土地拍卖成交价。
三、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，合作企业以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。
4.3.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
根据国土空间规划和城市更新要求，旧厂房的不动产权属人取得改造批复、补缴土地出让金后，对旧厂房改建、扩建，自主进行改造。该场景涉税环节包括补缴土地出让金、自主改造。
5.1.1 不动产权属人
一、增值税
不动产权属人如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
二、契税
根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，企业补缴的土地出让金，可增加资产的计税基础。
5.2.1 不动产权属人
一、房产税
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）、《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（（87）粤税三字第6号）规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。
文件依据及内容：
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。
《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（（87）粤税三字第6号）的规定，自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。
二、企业所得税
（一）企业改造完成作固定资产自用的，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，符合固定资产改良支出条件且原固定资产已提足折旧的，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
（二）改变土地用途所补缴的土地出让金及发生的相关支出，按无形资产摊销处理。
三、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定， 不动产权属人补缴的土地出让金、改建、扩建发生的支出，允许计入土地增值税扣除项目。因改建、扩建被拆除的固定资产原值，不得计入土地增值税扣除项目。
5.2.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
根据国土空间规划和城市更新要求，旧厂房的原权属人（被收购企业）将不动产转让给社会投资主体（收购企业），由收购企业按照规划要求升级改造。该场景涉税环节包括旧厂房收购、改造。
6.1.1 被收购企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，被收购企业转让旧厂房并取得收入，应按转让不动产缴纳增值税；被收购企业转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按转让土地使用权缴纳增值税。在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。增值税应税收入为转让厂房取得的全部经济利益，包括被收购企业取得的各项补偿收入等。
同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购企业转让旧厂房取得的全部经济利益，申报缴纳土地增值税。对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且被收购企业能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）第四条有关规定，免征被收购企业的土地增值税。
文件依据及内容：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第十一条规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（下同）
三、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
四、企业所得税
（一）根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号），企业取得资产转让收入，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
（二）对纳入政府城市更新改造，取得县级以上（含县级）批复文件的情况，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（三）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
五、契税
根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
6.1.2 收购企业
一、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，应按土地、房屋权属转移合同确定的价格缴纳契税。合同价格低于存量房系统评估价格的，以评估价格缴纳契税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
6.2.1 收购企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，收购企业改造完成后，自用的，不需要缴纳增值税；用于销售的，按照销售不动产缴纳增值税；用于出租的，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，收购企业以旧厂房购入成本作为取得土地使用权支付的金额，凭增值税发票、契税完税凭证计入土地增值税扣除项目，旧厂房原值、处置收入不冲减土地增值税扣除项目。
三、房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，收购企业取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。
四、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，收购企业以转让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
五、企业所得税
（一）根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年34号公告），企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
（二）收购企业从事房地产开发经营的，按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）有关规定处理。
6.2.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
按照国土规划和城市更新要求，旧厂房权属人以厂房用地作价出资成立全资子公司（改造主体公司），并通过公开招标方式引入合作企业，双方共同控股改造主体公司。改造主体公司补缴土地出让金后，按照实施方案和合作协议落实拆迁补偿和安置，完成项目开发建设。原权属人取得固定面积复建房屋后退出改造主体公司。改造主体公司由合作企业全资控股，并对外销售其他的房屋。该场景涉税环节包括改造主体公司成立、引入合作企业、补缴土地出让金、拆迁补偿、复建物业过户、物业开发销售。
7.1.1 旧厂房原权属人
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，旧厂房原权属人以厂房用地作价出资属于增值税征税范围，按照视同销售征收增值税。如符合资产重组有关增值税规定的，不征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
文件依据：
《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（总局2011年13号公告）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
二、土地增值税
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）第四条、第五条规定，旧厂房权属人以厂房用地作价出资成立改造主体公司，且双方均不是房地产开发企业的，作价出资环节暂不征土地增值税。
文件依据：
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）第四条、第五条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。该文件已过期，延续文件尚未发布。
三、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
四、企业所得税
（一）根据《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号），企业以厂房用地对外投资，应对厂房用地进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。
（二）符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。
（三）旧厂房原权属人使用资产收购、资产划转等特殊性税务处理方式将资产转入改造主体公司，但在12个月内当事一方发生生产经营业务、公司性质、资产或股权结构等情况变化，致使资产收购、资产划转不再符合特殊性税务处理条件的，应按视同销售资产调整原交易完成年度的应纳税所得额及相应的资产计税基础。
7.1.2 改造主体公司
一、契税
根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]57号）第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
该文件已过期，延续文件尚未发布。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”、“营业账簿”缴纳印花税。
7.2.1改造主体公司
一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，对改造主体公司新增资本金按照“营业账簿”缴纳印花税。
7.3.1 改造主体公司
一、增值税
改造主体公司如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
二、契税
根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，企业补缴的土地出让金，可增加资产的计税基础。
7.4.1 旧厂房用地承租方
一、增值税
旧厂房用地承租方因解除租赁合同而收取拆迁补偿费用、违约费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增值税。
二、企业所得税
（一）对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
7.4.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
7.4.3 改造主体公司
一、增值税
改造主体公司支付的补偿费，属于改造主体公司的拆迁补偿费。如果改造主体公司符合房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定， 改造主体公司支付补偿费用、拆除凭证费用，允许计入土地增值税扣除项目，被拆除的厂房原值不计入土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，改造主体公司支付的搬迁补偿费用、拆除平整费用等，属于取得土地使用权支付的经济利益，应缴纳契税。
四、企业所得税
企业发生的拆迁安置费用，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（一）款规定的土地征用费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本。
7.5.1 改造主体公司
一、增值税及附加税费
改造主体公司将复建物业无偿转移登记至旧厂房原权属人，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，改造主体公司按照改造实施方案和合作协议，将约定的分成物业移交给旧厂房原权属人的，应视同销售征收土地增值税。土地增值税视同销售的应税收入按照按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。
三、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
四、企业所得税
（一）根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）和《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号），改造主体公司将复建物业分配给股东的，应视同销售，按照复建物业的公允价值确定销售收入。
（二）根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条，向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益不得税前扣除。
五、其他规定
如分成物业初始确权直接至旧厂房原权属人名下，没有发生分成物业的产权转移，参考1.5路径1改造主体公司代建安置房处理。
7.5.2 旧厂房原权属人
一、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，对旧厂房原权属人取得的分成物业，应按照成交价格缴纳契税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
三、企业所得税
（一）根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年34号公告），投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。
（二）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条，通过投资等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
7.6.1 改造主体公司
一、增值税及附加税费
改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税。
（一）改造主体公司销售自行开发的房地产项目，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补缴清算税款。
（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，按照《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，并结合经城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定土地增值税清算单位。
（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。无须分摊到已清算的分期项目。
（四）改造主体公司在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
（五）改造主体公司为取得融资地块所支出的前期费用、拆迁费用、复建费用等，超过《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄改造成本核算办法的通知》（穗建规字[2019]13号）列举的范围和标准的，但确属于改造项目直接相关的支出，且真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目，但最高不得超过与所取得融资地块同级别、同时期、相同或相近地段的土地拍卖成交价。
三、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，改造主体公司以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。
7.6.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
改造范围内厂房分散、且有多个权属人，按照片区规划方案，政府主导引入单一市场主体对旧厂房进行改造升级。由单一市场主体按照实施方案和合作协议与旧厂房原权属人签订补偿协议，完成现状建筑物拆除。规划资源部门注销原权属人不动产权证，土地连片归宗后按规定协议出让给单一市场主体（房地产企业）进行开发建设。该场景涉税环节包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售。
8.1.1 不动产原权属人
一、增值税
（一）在单一主体归宗改造模式中，完成上盖物拆除后，自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同。根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）有关指导精神，可凭县级（含县级）以上人民政府通过政府会议纪要、“三旧”改造批复或其他文件证明上述操作属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为。
（二）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。原权属人的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，按规定可免征增值税。
（三）根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
二、土地增值税
在单一主体归宗改造模式中，完成上盖物拆除后，自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同。根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）有关指导精神，可凭县级（含县级）以上人民政府通过的政府会议纪要、“三旧”改造方案批复或其他等效文件证明上述操作属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条，免征原权属人的土地增值税。
三、契税
（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
四、企业所得税
（一）国有土地原权属人上盖物拆除后，自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同取得收益，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
五、个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
8.1.2 单一市场主体
一、增值税
（一）根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
（二）单一市场主体按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定， 单一市场主体向不动产原权属人支付的补偿费用，属于取得土地使用权所支付的金额，真实、合理的，凭合法有效凭证计入土地增值税扣除项目。合法有效凭证包括：补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、能佐证补偿费用承担安排的改造方案及合作协议、单一市场主体缴纳契税的完税凭证等。
三、契税
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，单一市场主体向原权属人支付的补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。
四、企业所得税
（一）用于房地产开发情形的，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，单一市场主体向不动产原权属人支付的补偿，可作为土地开发成本进行税务处理。
（二）用于房地产开发以外情形的，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，发生的土地使用权支出作为无形资产摊销，发生的各类拆迁补偿支出在税前扣除。
8.1.3 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
8.2.1 规划资源部门
一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
二、增值税
根据财税〔2016〕36号文附件3第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。
8.2.2 单一市场主体
一、增值税
单一市场主体以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，单一市场主体实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对单一市场主体以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，作为土地开发成本进行税务处理。
8.3.1 单一市场主体
一、增值税及附加税费
单一市场主体销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税。
（一）单一市场主体销售自行开发的房地产项目，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补缴清算税款。
（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，按照《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，并结合经城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定土地增值税清算单位。
（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。无须分摊到已清算的分期项目。
（四）单一市场主体在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
（五）单一市场主体为取得融资地块所支出的前期费用、拆迁费用、复建费用等，超过《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄改造成本核算办法的通知》（穗建规字[2019]13号）列举的范围和标准的，但确属于改造项目直接相关的支出，且真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目，但最高不得超过与所取得融资地块同级别、同时期、相同或相近地段的土地拍卖成交价。
三、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，单一市场主体以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。
8.3.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
在政府规划引导和产业定位分析下，村集体经济组织收回原用地者承租的土地使用权，解除集体物业承租方的租赁合同。村集体经济组织通过公开方式引入社会资本（改造企业），租赁其集体土地，改造企业以村集体经济组织名义建设物业，按照改造方案进行开发、运营管理，实现村级工业园、物流园、专业批发市场转型升级。租赁期限满后，改造企业将物业移回给村集体经济组织。该场景涉税环节包括拆迁补偿、土地租赁、物业运营、物业收回。
9.1.1 集体土地使用方
一、增值税
集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁补偿费用等经济利益，未提供增值税应税行为，不属于增值税的征税范围。
二、企业所得税
（一）集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
三、个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
9.1.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
9.2.1 村集体经济组织
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）款的规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。农村集体经济组织将土地出租给合作企业，应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
9.2.2 改造企业
一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。
9.3.1 改造企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，改造企业属于无偿提供建筑服务给村集体经济组织，应按照视同销售的相关规定征收增值税。
物业建成后，改造企业租赁物业取得的收入，应按不动产租赁服务缴纳增值税。
同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、房产税
物业建成后，改造企业无租使用的，根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定，无租使用村集体房产，由改造企业缴纳房产税。改造企业自用的，从值计征房产税；改造企业出租的，从租计征房产税。
文件依据及内容：
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定， 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
三、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2017】29号），改造企业直接从村集体经济组织承租集体建设用地的，应缴纳城镇土地使用税。
四、企业所得税
（一）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
（二）合作企业在承租土地上出资增设建筑物应作为长期待摊费用，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定在租赁期内摊销。
9.3.2 村集体经济组织
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，物业建成后，村集体经济组织属于无偿提供物业给改造企业使用，应按照视同销售的相关规定征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
9.3.3 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
9.4.1村集体经济组织
一、房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条规定，物业收回后由村集体经济组织从值缴纳房产税，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
文件依据：
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
第三条 房产税依照房产原值一次减除10－30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
二、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织在土地租赁终止或期满取得的增设建筑物等资产，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
物流园、专业批发市场存在建设标准低、环境污染大、经济效益差等问题，不符合现行的国土空间规划，由政府主导对村集体经济组织给予补偿，并委托施工企业完成建筑物拆除、土地平整等，在村集体经济组织申请将集体用地转为国有用地后完成土地收储。该场景涉税环节为土地征收（收回）、建筑物拆除平整。
10.1.1 村集体经济组织
一、增值税
（一）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。原权属人的土地使用权被政府收回，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
（二）根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。
三、契税
（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
四、企业所得税
集体经济组织收回土地使用权后，属于集体经济组织的土地再被政府收储，其取得的属于集体经济组织的货币补偿，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
五、个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
10.1.2 集体土地使用方
一、增值税
集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增值税。
二、企业所得税
（一）集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
10.2.1 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
政府主导征收收回村集体经济组织用地，按照新的片区规划调整为住宅用地，公开对外出让，政府限定最高地价，达到限定地价后，房地产开发企业竞拍配套建设面积。达到限定的配套建设面积后，房地产开发企业竞拍自持物业面积。该场景涉税环节包括土地收储、土地出让、配建房移交、房地产开发销售、自持物业运营。
11.1.1村集体经济组织
一、增值税
（一）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。原权属人的土地使用权被政府收回，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
（二）根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。
三、契税
（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
四、企业所得税
集体经济组织收回土地使用权后，属于集体经济组织的土地再被政府收储，其取得的属于集体经济组织的货币补偿，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
五、个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
11.1.2 集体土地使用方
一、增值税
集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增值税。
二、企业所得税
（一）集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
11.2.1 规划资源部门
一、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
二、增值税
根据财税〔2016〕36号文附件3第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。
11.2.2 房地产开发企业
一、增值税
房地产开发企业以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，房地产开发企业实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对房地产开发企业以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，作为土地开发成本进行税务处理。
配建房移交有三种路径：路径1，直接移交方式，配套建设地块和经营性地块合并供地，土地出让合同中列明直接将配套建设地块国有建设用地使用权（可共用宗地）以出让方式首次登记到政府指定行政事业单位。不动产登记部门依法依规将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位。路径2，无偿移交方式，政府指定接收单位与开发企业签订不动产无偿转让协议，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定接收单位名下。路径3，政府回购方式，政府指定回购单位与开发企业按约定价格（不低于成本价的情形）签订商品房买卖合同，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定回购单位名下。
11.3.1.1 房地产开发企业
一、增值税及附加税费
不动产登记部门直接将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位，房地产开发企业属于为政府无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对房地产开发企业承担的配建物业建设支出，属于取得土地使用权所支付的金额，凭建安发票、契税完税凭证计入土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对房地产开发企业承担配建物业支出，属于取得土地使用权的成交价格，应计入契税计税依据缴纳契税。
四、企业所得税
按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（一）款规定，配套建设的相关支出属于土地征用费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本，在企业所得税税前扣除。
11.3.2.1 房地产开发企业
一、增值税及附加税费
房地产开发企业按照合同约定无偿移交配套建设，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。如配套建设用于公益事业或者以社会公众为对象，不属于视同销售。
同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
（一）若无偿向政府、政府职能部门及承担行政职能或从事公益服务的事业单位移交类型为学校、公交站场等公共公益事业设施或政府职能机构、事业单位办公及非营利性用房、场馆，以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三项规定的物业，按建造与清算项目配套的公共设施处理。
（二）若无偿移交的物业类型或用途或接收方是除上述第（一）点外的其他情形，应根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条视同销售征收土地增值税，土地增值税应税收入按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条规定确定，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，凭发票、契税完税凭证计入土地增值税扣除项目。
三、契税
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，对房地产开发企业将配建物业产权转移登记至接收单位名下，视同销售征收相关税费并等额计入土地成本的，属于房地产开发企业取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
五、企业所得税
（一）若受让方无偿移交政府或政府指定部门的配建物业，符合《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条（一）款规定的，作为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）若受让方无偿移交的配建物业，属于除上述第（一）点外的其他情形，应作为移交开发产品处理。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，应视同销售。确认视同销售价格时，同类开发产品指政府保障性住房类产品。同时可按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十一条的规定，确认为移交开发产品的土地成本。
11.3.2.2 接收单位
一、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，应按配建物业转移合同的成交价格缴纳契税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
11.3.3.1 房地产开发企业
一、增值税及附加
房地产开发企业通过转移登记将配套建设的权属办至政府指定回购单位名下，出让合同（公告）约定不低于成本价移交的，应按现行规定缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
出让合同（公告）约定按照不低于成本价移交的，按移交价格确定土地增值税应税收入。
三、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。
四、企业所得税
房地产开发企业实际取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算企业所得税应纳税所得额时扣除。
11.3.3.2 回购单位
一、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，应按配建物业转移合同的成交价格缴纳契税。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
11.4.1 房地产开发企业
一、增值税及附加税费
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税。
（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补缴清算税款。
（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，按照《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，并结合经城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定土地增值税清算单位。
（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。无须分摊到已清算的分期项目。
（四）房地产开发企业在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
（五）房地产开发企业为取得融资地块所支出的前期费用、拆迁费用、复建费用等，超过《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄改造成本核算办法的通知》（穗建规字[2019]13号）列举的范围和标准的，但确属于改造项目直接相关的支出，且真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目，但最高不得超过与所取得融资地块同级别、同时期、相同或相近地段的土地拍卖成交价。
三、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，房地产开发企业以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”、“权利、许可证照”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。
11.4.2 工程施工企业
一、增值税及附加税费
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
11.5.1.1 房地产开发企业
一、增值税及附加税费
房地产开发企业的自持物业出租，应按照不动产经营租赁征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
三、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，房地产开发企业以出让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。
五、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
11.5.2.1 房地产开发企业
一、增值税及附加税费
转让建筑物永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，房地产开发企业的房产长租或转让永久使用权的行为，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税，相关成本、费用不计入土地增值税扣除项目。
三、房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、广东省税务局关于房产税有关政策问题的规定》（（87）粤税三字第051号）规定，房地产开发企业的房产长租或转让永久使用权的行为，属于房产出租，按租金收入缴纳房产税，一次收取若干月（年）的租金，可按出租人的租金收入征收房产税。如出租一定年限后实现产权过户的，应按转让不动产的规定征收相关税费，已一次性缴纳的房产税，按年限比例退还。
文件依据：
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
根据《广东省税务局关于房产税有关政策问题的规定》（（87）粤税三字第051号）第三条规定，房产出租人向承租人一次收取若干月（年）的租金，为了保证税款及时入库，减少拖欠税款，可按出租人的租金收入征收房产税。
四、城镇土地使用税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，房地产开发企业以出让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
五、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。
六、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
按照市委、市政府工作部署，住建局、生态环境局、工信局等部门，依法拆除违法建设，对未达标河涌水环境、“散乱污”场所整治。
12.1.1 工程施工企业
一、增值税及附加税费
工程施工企业提供建筑物拆除、平整以及其他工程作业，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。
三、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
12.1.2 被整治主体
一、增值税
被整治主体因整治、拆除收到的搬迁补偿费用等经济利益，未提供增值税应税行为，不属于增值税的征税范围。
二、企业所得税
（一）对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
（三）发生资产损失的，按照《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）、《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局2011年第25号公告发布）的有关规定进行税前扣除。
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