佛山市城市更新局关于印发《佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案编制与报批指引(试行)》《佛山市微改造项目管理实施指引(试行)》的通知

 

各区人民政府,市自然资源局∶

为科学、有序推进我市城市更新("三旧"改造)工作,细化《佛山市城市更新("三旧"改造)全流程管理实施指引》内容,现将《佛山市城市更新("三旧"改造)项目实施方案编制与报批指引(试行)》(详见附件1)和《佛山市微改造项目管理实施指引(试行)》(详见附件2)印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到问题,请径向我局反映。

附件∶1.《佛山市城市更新("三旧"改造)项目实施方案编制与报批指引(试行)》

         2.《佛山市微改造项目管理实施指引(试行)》

 

佛山市城市更新局

2020年12月31日

 

 

佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案编制与报批指引(试行)

 

2020年12月佛山市城市更新局

目录

一、总则 2

(一)定义 2

(二)编制目的 2

(三)适用范围 2

(四)审批权限与管理 2

(五)申报流程 3

(六)申报要求 5

(七)编制依据 6

二、实施方案内容 7

(一)改造地块的基本情况 7

(二)拟改造情况 9

(三)实施方案意愿征询结果 12

(四)补偿安置途径 12

(五)其他专题 12

(六)附图与附表 13

三、附件内容 14

四、附则 15

 

一、总则

(一)定义

城市更新(“三旧”改造)项目实施方案(以下简称“实施方案”)在征询改造意愿的基础上,依据经批准的城市更新单元计划及相关规划,对改造地块基本情况、拟改造方案、意愿征询结果、补偿安置途径、无偿移交的公益性用地/设施情况、完善历史用地方案等内容进行明确,是“三旧”用地报批以及签订实施监管协议的必要前提。

(二)编制目的

为规范我市实施方案的编审工作,细化佛山市城市更新(“三旧”改造)全流程管理实施指引(试行)》内容,推动实施方案阶段工作科学、有序的开展,根据省、市“三旧”改造和城市更新的相关政策要求,结合我市实际情况编制本指引。

(三)适用范围

本指引包含实施方案编制和报批两部分内容,全市实施方案的编制应按照本指引中实施方案的编制要求执行,市级审批权限的实施方案申报流程按照本指引执行,区级审批权限的实施方案申报流程,以及微改造项目的实施方案编制和申报流程可参照本指引执行。

(四)审批权限与管理

对于无需办理“三旧”用地报批的项目,或“三旧”用地审批权限明确在区政府的项目,实施方案由区人民政府审批。除以上情况外的“三旧”项目实施方案由市人民政府审批。

经批复的实施方案同时也作为“三地”、超标“三地”和“其他用地”的认定文件。

实施方案审批权限已经授权给区政府的,若项目涉及超标“三地”和“其他用地”情形的,在区政府批准前,须将超标“三地”和“其他用地”的论证内容提交市城市更新局审查。

实施方案中的“拟改造情况”、“实施方案意愿征询结果”和“补偿安置途径”等内容需纳入监管协议。

除由政府组织实施的“三旧”项目外,其余项目应在实施方案获批之日起三个月内签订监管协议,两年内实施。逾期未完成用地报批和签订实施监管协议的,应重新报批实施方案。如涉及对重点内容进行调整的,须向原批准机关申请实施方案修改。

(五)申报流程

1.实施方案的申请人

区自然资源主管部门组织申报主体编制并申报实施方案。

申报主体包括:①广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)第三(六)中明确的改造主体;

《佛山市旧村居改造项目实施指引》中确定的市场改造主体;③《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》

(佛府办〔2018〕27号)中明确的单一意向主体;④所有权利主体共同申请。

2.申报流程

实施方案的报审流程图详见下图。

图1市级审批实施方案流程图

(六)申报要求

1.申报材料要求

实施方案应完整提交以下材料:(1)申请表、(2)请示文书、(3)实施方案、(4)附件册、(5)项目范围坐标图(txt.格式)、(6)纸质材料的扫描件(pdf.格式)。

2.单元计划衔接要求

实施方案应落实单元计划中的项目的范围界线、面积、项目改造类型、实施方式、实施模式、供地方式以及无偿移交的公益性用地及设施要求。

实施方案的项目范围线调整幅度在不突破《佛山市城市更新单元计划管理规定》第十四条规定的情况下,可允许有细微调整,在实施方案中予以说明。

3.意愿征询要求

实施方案的意愿征询内容可以是对实施方案整体内容进行,也可以对实施方案的核心内容进行。原则上鼓励对实施方案整体内容进行意愿征询。

涉及多权利主体的须征得所有权利主体的同意。

涉及农村集体经济组织须征得本集体经济组织(或村民代表大会)2/3以上人员同意1。

对实施方案的核心内容进行意愿征询的,其内容须涵盖无偿移交的公益性用地/设施情况,涉及征收(集转国)用地的具体位置和面积,以及补偿安置途径等内容。

4.单一主体形成要求

改造项目涉及多权利主体的,在监管协议签订前须形成单一权益主体。在实施方案阶段若未形成单一权益主体,需在实施方案中对单一权益主体的形成方案做出说明。

1按照《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条要求开展

(七)编制依据

(1)《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”工作实施意见的通知》(粤府办〔2009〕122号)

(2)《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》(国土资发〔2013〕3号)

(3)《广东省人民政府关于提升“三旧”水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)

(4)《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)

(5)《广东省国土资源厅关于印发<广东省人民政府委托“三旧”涉及土地征收审批职权实施方案>的通知》(粤国土资三旧发〔2018〕13号)

(6)《广东省国土资源厅关于印发<广东省“三旧”用地报批标准化审查手册>的通知》(粤国土资三旧发〔2018〕19号)

(7)《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新(“三旧”改造)促进高质量发展的实施意见》(佛府〔2019〕14号)

(8)《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕27号)

(9)《佛山市城市更新(“三旧”改造)全流程管理实施指引(试行)》

二、实施方案模板

xxxxxxx城市更新(“三旧”改造)项目实施方案为推进xxxx项目的实施,xxxx作为项目的申报主体,根据已经批准的xxxx单元计划和xxxx意愿征询结果编制该实施方案。

(一)改造地块的基本情况

1.基本情况

(1)改造范围

xxxx项目位于xx区xx街道xx社区,北至xx路,南至xx路,西至xx路,东至xx路,改造范围总用地面积xx公顷(xx亩)(国家2000大地坐标系)。现状主要为旧村居用地/工业用地,建筑用途主要为宅基地/旧厂房。项目主体地块已全部纳入标图建库(详见《项目范围界线图》)。

(2)人口情况(如涉及旧城镇、旧村居改造需要说明)

根据详查阶段摸底调查,本项目涉及xx村,xx户,户籍人口xx人。

(3)标图建库情况

实施范围的所有用地已于xxxx年xx月纳入标图建库,图斑号44060xxxxxxxx,上盖物占比xx%(除“三地”/超标“三地”/其他用地xx公顷(xx亩)待用地批准后补充入库)。

(4)边界调整说明(如涉及调整)

因xxxxxxxx原因,本项目范围界线相比单元计划有微调整,将xxxx侧界线由xxxx调整至xxxx,面积由xx公顷调整至xx公顷(详见附图)。

2.现状用地情况

经调查核实,该项目用地2009年土地利用现状为xxxx,最新年份土地利用现状为xxxx(2009年或最新土地利用现状图为非建设用地,但实地在2009年已建设使用,且上盖物占地比例符合规定的,视作符合要求,按建设用地报批。必须提供实地在2009年已建设使用且上盖物占地比例符合规定”的说明和佐证材料)。属xxxx集体经济组织所有的集体土地/属xxxx使用的国有土地,其中已领取不动产证(房产证)/房地产权证/的xx宗,涉及占压面积xxxx公顷;已领取不动产证(土地证)/土地使用权证的xx宗,涉及占压面积xxxx公顷;已取得建设用地批文未供的土地xx宗,涉及占压面积xxxx公顷;已经“三旧”确权(完善建设用地手续)的土地xx宗,涉及占压面积xxxx公顷;未办理建设用地批文的土地xxxx公顷,土地所有权性质为xx,土地所有权人为xx,收益单位为xx。以上权属明细情况详见《建设拟征(占)用土地权属情况及完善历史用地手续分析图》

项目范围内不存在抵押(查封)情况(如存在,请说明具体抵押情况和解押计划)。

3.现状建筑情况

(1)总体情况

改造范围内总建筑基底面积xx平方米,建筑面积xx平方米,建筑用途xx。

(2)保留建筑情况(整体拆除重建的无需说明)

保留建筑的基底面积为xx平方米,总建筑面积为xx平方米,其中xx平方米已经领取不动产证(房产证)/房地产权证,证载功能分别为xxxx,拟改造后功能分别为xx;其中xx平方米为违法建筑(按测绘面积),使用功能为xxxx,拟改造功能为xxxx(详见附件册的《保留建筑分析图》)。

(3)建、构筑物拆除计划/承诺(涉及旧厂房改造的需要说明)

纳入拆除范围的旧厂房建筑物基底面积为xx平方米,建筑面积为xx平方米,已经全部拆除完毕(尚未拆除完毕的按相关文件执行)。

4.规划情况

改造范围符合《xxxx土地利用总体规划》(土地规划用途为xxxx)和《xxxx城乡规划》(城乡用地功能为xxxx),已纳入《xxxx“三旧”改造专项规划》和xxxx年度实施计划,《xxxx控制性详细规划》(批复文号)的用地功能为xxxx(详见附件册的规划情况图纸)。

(二)拟改造情况

1.改造类型、实施方式、模式与供地方式

本项目为旧厂房/旧村居/旧城镇改为xxxx功能;采用整体拆除重建的方式;采取权利主体自行实施/选取市场主体实施/政府主导实施的模式;采用公开出让/协议出让/集体建设用地入市流转/划拨的供地方式2.完善历史用地方案改造范围内xxxx公顷用地拟申请办理完善集体建设用地手续,于xx年xx月开始使用,xxx自然资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实(处罚);xxxx公顷用地拟申请办理完善国有建设用地手续,于xx年xx月开始使用,xxx自然资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实(处罚);

xxxx公顷用地拟申请办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续,合法建设用地来源包括xxxx,已经村集体经济组织依法表决同意转为国有(表决内容和结果详见附件册-意愿征询证明材料);

xxxx公顷用地拟申请办理完善土地征收手续,于xx年xx月开始使用,xxxx单位于xx年xx月与所有权人xxxx(农村集体经济组织或农户)签订补偿协议,并于xx年xx月兑现补偿要求xxxx,截止目前,未因征地补偿安置等问题引发任何纠纷,被征地农民征地补偿安置无不同意见。xxx自然资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实(处罚);

xxxx公顷用地涉及“三地”/超标“三地”认定,其中xxxx公顷拟申请办理农用地转用和征收手续,已经xxxx村集体经济组织依法表决同意不由政府支付征地补偿,不再举行听证、办理社保审核和安排留用地(表决内容和结果详见附件册-意愿征询证明材料);

xxxx公顷用地涉及“其他用地”认定,在旧村庄整体连片改造中全部拟用于复建安置/公益设施建设,其中xxxx公顷拟申请办理农转用和征收手续,已经村集体经济组织依法表决同意不由政府支付征地补偿,不再举行听证、办理社保审核和安排留用地(表决内容和结果详见附件册-意愿征询证明材料);xxxx公顷用地涉及土地置换,地块规划用途为xxxx,地块现状地类为xxxx,置换双方同意置换(须提供证明)或已完成置换(须提供凭证/批复);

其他需说明的审批事项(根据政策内容相应说明)。3.保留自居自用集体建设用地

本方案中,保留自居自用建设用地面积xxxx公顷,位于xxxx,用于xxxx(用途说明)。

4.保留建筑改造可行性的承诺(涉及保留建筑再利用的的需要承诺)

保留建筑改造后,能够满足新功能对其结构安全、消防安全等要求。且建筑功能符合控制性详细规划/单元规划对地块的规划要求。若在实际改造过程中发现无法通过改造手段进行原有建筑再利用的(包括改造后建筑不满足验收要求),则无条件拆除原建筑。

5.无偿移交的公益性用地及设施

项目范围内无偿移交给政府的公益性用地面积xxxx公顷、占整个项目用地比例xx%,其用地规划功能为xxxx,主要服务于xxxx。其中,国有建设用地面积xxxx公顷,集体建设用地xxxx公顷。2xxxx公顷用地由实施主体在主体地块签订土地出让合同前完成平整后无偿移交给政府;xxxx公顷由实施主体建设并建成后无偿移交给政府,该公益性设施主要服务于xxxx,其验收早于主体项目或与主体项目同时验收;存在差额公益性用地面积xxxx公顷,拟采取移交项目范围内等量经营性用地的方式/项目范围外等量补齐的方式;xxxx公顷由实施主体建设并建成后,政府按成本回购(具体详见《无偿移交的公益性用地及设施示意图》)。

无偿移交的公益性用地/设施的实际情况较复杂,以上表述仅做参考。

6、土地拟实施开发用途

本项目范围内的用地开发严格按法定的控制性详细规划或单元规划执行,其中xxxx公顷用地主要建设为xxxx(功能表述),xxxx公顷用地建设公共服务和配套设施,xxxx公顷用地用于复建安置,具体实施情况详见《项目用地实施规划图》和项目用地实施情况一览表,最终落实以规划设计条件通知书为准。

7.实施计划

(1)资金安排

简要说明总投资额、投资资金筹措方式。对于需要移交的产业用房、人才公寓项目,需说明项目的建安成本。对于涉及回迁安置的项目,需说明回迁安置的资金安排计划。

(2)时间进度

时间进度安排须明确单一主体的确定、实施监管协议签订、回迁安置、无偿移交的公益性设施等关键事项的时间节点。

8.单一主体形成方案(涉及单一主体的需说明)

根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)和《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕27号)形成单一主体的方式有三种,请结合项目实际情况对单一主体形成所采用的方式进行说明。

(1)权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司

从作价入股的房地产价值估算、公司股东结构(包括作价入股股东、出资股东等)和股份构成、公司的治理构架、利润分配方式等方面进行说明。

(2)权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议

从搬迁补偿安置方案制定所引用和采用的依据、搬迁补偿安置的标准(包括但不限于货币补偿标准)、搬迁补偿安置制定的过程(程序)等方面进行说明。

(3)权利主体的房地产被收购方收购

从收购方式、收购方案(收购方案的制定参照搬迁补偿安置方案)等方面进行说明。

(三)实施方案意愿征询结果

本次实施方案采用一次性意愿征询/本次实施方案采用分项意愿征询,内容包含xxxx(内容须涵盖规划要求,无偿移交的公益性用地及设施建设情况,涉及征收的用地手续,补偿安置途径)。

本实施方案涉及多权利主体,有xxxx(权利主体),已征得所有权利主体的同意;

本实施方案涉及农村集体经济组织,已征得本集体经济组织(或村民代表大会)2/3以上人员同意3。意愿征集符合《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求,意见征集结果经镇街农业和社会工作局备案。

(四)补偿安置途径

补偿安置方案依据xx区补偿安置标准进行制定。被拆迁人通过货币补偿/回迁安置补偿,或以两种补偿方式结合进行补偿。如用货币补偿,说明采用土地出让金分成补偿/实施主体现金补偿等的方式;如用回迁安置补偿,说明回迁安置区的具体四至位置、用地面积,设施配套按规划执行。

(五)其他专题

1.社会风险评估专题

涉及旧城镇、旧村居改造的项目,说明社会风险评估情况。

2.“三地”、超标“三地”、“其他用地”的符合性说明,历史文化建筑保护等专题根据实际情况说明相关内容。

(六)附图与附表

附图1:《项目范围界线图》

需体现2009年12月31日前的影像图,项目范围线、标图建库图斑、四至范围的边界名称等。

附图2:《建设拟征(占)用土地权属情况及完善历史用地手续分析图》

需体现项目范围用的土地权属情况明细、拟完善历史用地手续的范围和面积,如有保留自居自用集体建设用地的,还需明确其范围、面积。

附图3:《项目用地实施规划图》

在控制性详细规划法定图则、城市更新单元规划法定图则或地块开发细则图则的基础上标注项目范围线、地块编号、用地功能、无偿移交的公益性用地、地块主要出入口、分期情况等信息,图纸与项目用地实施情况一览表信息要对应。

附表:项目用地实施情况一览表

地块编码

地块规划用途

 

实施方式

 

改造模式

 

供地方式

用地面积

(ha)

计容建筑面积

(㎡)

 

配套设施

 

用地性质

 

实施用途

 

分期情况

 

1

二类居

住用地

拆除

重建

市场主

体实施

公开

出让

 

25000

 

50000

通讯

基站

 

国有

融资

地块

 

二期

 

2

二类居

住用地

拆除

重建

市场主

体实施

公开

出让

 

20000

 

50000

 

幼儿园

 

国有

拆迁

安置

 

一期

 

3

商业用地

拆除重建

权利主体实施

集体土地入市

 

10000

 

45000

 

 

集体

混合开发

 

三期

……

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

地块编码可以用数字序号,也可以用控规地块编码。

附图4:《无偿移交的公益性用地及设施示意图》

需体现无偿移交给政府的公益性用地/设施的具体位置、规划功能、面积等情况。

三、附件册内容

附件册的材料构成依项目具体情况确定,包括但不限于以下材料,如与用地报批材料一致,重复的材料可用复印件方式提供。

1)项目纳入三旧改造的申请书和项目认定文书或者单元计划批复;

2)项目范围界线调整示意图(视情况提供);

3)《建设拟征(占)用土地权属情况汇总表》

4)权属证明材料;

5)项目范围用地2009年度和最新年度的土地利用现状图和地类表;

6)2009年12月31日前已经建设使用的说明和佐证(视情况提供);

7)《保留建筑分析图》(标出需要保留的建筑基底平面及面积,若涉及多栋,应编号并对建筑权属情况列表说明)(视情况提供);

8)各类规划情况图纸及年度实施计划(包括规划的批准文件、项目范围规划情况图纸等);

9)单一权益主体或者单一意向主体形成的证明材料(视情况提供);

10)已按要求完成意愿征询的证明材料;

11)社会风险评估材料(视情况提供);

12)其它材料。

四、附则

1.有效期。本指引自公布之日起试行1年。

2.解释权。本指引由佛山市城市更新局负责解释。

3.过渡期。本指引实施前已批复实施方案的项目,按已批实施方案执行。未批复的实施方案需按本指引执行。

附件:1.佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案申请表

2.佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案审查指引(试行)

附件 1

佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案申请表

 

项目名称:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

项目基本情况

□  已批复单元计划项目:(项目单元计划批复的文号及时间)

 

 

□  属于过渡期项目:(项目申请时间,项目认定文号、时间)

 

 

 

改造意愿征集情况:

 

纳入标图建库情况

 

□ 已全部纳入标图建库,图斑号:

 

□ 已纳入标图建库的面积: 图斑号:    

□ 涉及“三地”、超标“三地”、“其他用地”补充入库的面积:

 

 

改造类型

 

□全面改造(拆除建筑基底面积占总建筑基底面积≥70%)

 

□微改造(拆建建筑基底面积占总建筑基底面积≥20%,<70%)

 

改造模式: □权利主体自行实施 □选取市场主体实施 □政府主导实施

 

土地供应: □公开出让 □协议出让 □集体建设用地入市 □划拨

 

国家 2000 大地坐标系下实施范围面积:

 

项目所处区位:

 

需要补充的情况:

 

 

 

申请人

(实施主体)

 

 

 

 

 

 

 

 

加 盖 公 章


 

 

 

镇街城市更新机构意见

 

 

(涉及旧城镇、旧村居改造的项目,需编制社会风险评估报告) 镇街在出具意见后同时增加以下内容:

**镇街(道)已落实社会风险评估措施。

**镇街(道)已综合评估改造实施风险,保证风险可控,及时排查协调基层矛盾避免因改造诱发不稳定因素,确保和谐推进改造。

 

 

加 盖 公 章


 

 

自然资 源局  区分局 审查结 果

 

 

 

 

 

 

 

分局各科室会审意见附后。                                                

加 盖 公 章


 

 

 

 

区人民政府意见

 

 

 

 

 

经审查同意上报市级审批,最终实施方案以市政府批复为准。

 

 

 

 

                                                加  盖  公  章



 

附件 2

佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案审查指引(试行)

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

 

 

 

1

 

 

 

报批材料整体审 查

( 通过该项审查后方可发起科室会审)

 

 

 

1

 

 

 

材料完整性

材料齐备,包括:申请表、请示文书、《实施方案》《附件册》,及以上材料扫描件(pdf.格式) 和项目范围线坐标图(txt.格式)。

所有材料除《附件册》外原则上均提供原件,确实不能提供原件的,应在复印件上注明与原件相符,并加盖校对人印章(或签字)以及区分局公章

或校对专用章。

 

 

 

全套实施方案材料

 

 

 

 

 

 

 

审批管理科

 

 

通过/补正

2

实施方案内容

按模板编制,表述清晰、图文一致、逻辑一致。

《实施方案》

通过/补

 

 

 

3

 

 

 

与单元计划内容衔接情况

 

项目范围线及面积、项目改造方式、实施模式、实施方式、供地方式、无偿移交的公益性用地/设施,原则上应与单元计划一致。

项目范围线允许微调(调整面积为项目用地面积

10%以内),在实施方案中予以说明。

申请表

《附件册》-单元计划批复

《实施方案》第(一)-

1 的内容

4.《实施方案》第(二)-

1 的内容

 

 

通过/补正

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

 

4

 

 

 

已完成意愿征询

意愿征询内容应包含规划控制要求、无偿移交的公益性用地及设施情况、涉及征收(集转国)地块的具体位置、面积,以及补偿安置途径。

涉及多权利主体的须征得所有权利主体的同意, 涉及农村集体经济组织的须征得本集体经济组织

(或村民代表大会)2/3 以上人员同意。

申请表

请示文

《实施方案》第(三) 的内容

《附件册》-意愿征询证

明材料

 

 

 

 

通过/补正

 

 

 

 

2

 

 

 

 

项目范围的标图建库图斑

项目主体地块已纳入省“三旧”改造标图建库数据库(误差范围暂按单个地块不超过 80 ㎡,总面积

不超过 400 ㎡控制)。

上盖物基底面积占改造项目用地面积的比例符合要求。

“三地”、超标“三地”、“其他用地”待完善

相关手续后,再纳入标图建库。

 

申请表

请示文

《项目范围界线图》

《实施方案》第(一)-

1 的内容

 

 

 

 

审批管理科

 

 

 

通过/补正

 

 

 

 

 

 

3

 

 

 

 

 

 

现状地类

 

 

 

1

 

 

2009 年度和最新年度土地利用现状图

土地利用现状图(局部)完整规范。

项目范围、图斑界线、地类编码等要素清晰直观地反映在图上。

在图幅底端右下角空白处加盖县级以上国土资

源行政主管部门公章及盖章日期。

1.《实施方案》第(一)-

2 的内容

2.《附件册》-土地利用现

状图与表(2009 年和最新年份,以及报批地类)

 

 

自然资源调查监测科

 

 

通过/补正

 

 

 

2

2009 年 12 月 31 日前已经建设使用的说明和佐证。

(2009 年和最新年份的土地利用现状为非建设用地

的情况下提供)

2009 年或最新年份土地利用现状图为非建设用地,

但实地在 2009 年已建设使用,且上盖物占地比例符合规定的,视作符合要求,按建设用地报批。说明和佐证材料(2009 年影像图)应体现建构筑物的具体建设时间、用途、规模。

1.《实施方案》第(一)-

2 的内容

2.《附件册》-2009 年 12

月 31 日前已经建设使用的说明和佐证材料

 

审批管理科

(必要时请执法科协助审查)

 

 

通过/补正

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地权属

 

 

 

1

 

《建设拟征(占)用土地权属情况汇总表》与提供的土地证书相符

建设拟征(占)用土地权属情况汇总表、拟征(占) 用土地红线范围套合广东省土地管理与决策系统集体土地所有权数据库后占用的各宗地与用地报批材料提供的土地证书的权利人名称、土地证号、

宗地号以及权属性质应一致。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

《附件册》-《建设拟征

(占)用土地权属情况汇总表》

《附件册》-权属证明材料

《实施方案》第(一)-

2 的内容

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

自然资源确权登记科

 

 

通过/补正

 

2

提供的土地证书扫描件完整(有无扫描宗地图,附页

等)、清晰

 

格式要求如下:A4 纸,内容包括:证书内页、记事栏页、宗地图等:

 

通过/补正

 

 

 

 

 

3

对于已核发土地所有权证书或登记造册的,审查土地权属清晰,权利人名称、宗地面积、土地证号、宗地号、权属性质等要素与最新集体土地确权登记发证数据库的套合分析结果一

 

 

 

土地权属清晰,权利人名称、宗地面积、土地证号、宗地号、权属性质等要素与最新集体土地确权登记发证数据库的套合分析结果一致。

 

 

 

 

通过/补正

 

 

 

 

 

4

对于未核发土地所有权证书的国有土地,审查县

(区)级以上人民政府盖章的权属证明符合规定形式;对于未核发土地所有权证书的集体土地,审查是规定期限之前已签订征

收协议并兑现补偿款。

 

 

对于国有土地,需提供国有土地使用证扫描件或县级以上人民政府出具的土地权属说明;

对于未核发土地所有权证书的集体土地,审查是否在规定期限(2012 年 10 月 1 日)之前已签订征收协议并兑现补偿款。

 

 

 

 

通过/补正

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

5

征地协议上的被征地单位

与土地所有权证书的土地所有权人一致。

应该一致;既有土地所有权证书又有征地协议及兑

现补偿凭证的土地,土地权属以土地所有权证书为准。

 

 

 

 

 

 

6

 

 

 

土地权属清晰、无争议

对于权属有争议的土地,参照新增建设用地有关要求处理。已调查处理的,审查土地权属争议案件调解书或者土地权属争议案件行政决定书是否有效; 尚未处理完毕的,审查是否提供争议各方同意征收的书面证明并加盖争议地所在地乡(镇)以上人民

政府公章。

 

 

 

通过/补正

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5

 

 

 

 

 

 

 

 

土地利用总体规划审查

 

 

 

1

 

 

 

全部使用建设用地规模。

项目范围内的用地须全部使用建设用地规模。

土地利用总体规划图制作规范(应有指北针、土地规划年限、县级以上国土资源主管部门公章、图例,图件一般按照 1:10000 比例尺制作,如报批地

块面积过大或过小,可适当调整比例尺)。

 

1.《实施方案》第(一)-

4 的内容

2.《附件册》-土地利用总体规划图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

总体规划科

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

是否涉及限制建设区和禁止建设区

 

凡纳入我省限制建设区用地项目目录范围的建设项目可在限制建设区安排,凡符合《土地利用总体规划管理办法》规定的可在禁止建设区安排。涉及限制建设区和禁止建设区的,由“三旧”改造主管部门出具项目与相关区域生态保护红线衔接情况的说明。若涉及自然保护区核心区和缓冲区、森林公园、地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、水源地保护区核心区、蓄滞洪区等相关区域,须出具有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复。

如有涉及须提供“限制建设区或禁止建设区的用地与相关区域生态保护红线的衔接情况说明”。以及同意占用自然保护区核心区和缓冲区、森林公园、地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、水源地保护区核心区、蓄滞洪区等相关

区域的批复文件

 

 

 

 

 

 

通过/补正/退件

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

城乡规划审查

 

 

 

1

 

 

符合经法定程序批准的城市(镇)总体规划及特定地区总体规划(如有)

应符合总体规划的刚性要求。

城市总体规划图制作规范(标出用地位置,必须包含指北针、土地规划年限、县级以上自然资源主管部门公章、图例,图件一般按照 1:10000 比例尺制作,如报批面积过大或过小,可适当调整比例

尺)。

 

1.《实施方案》第(一)-

4 的内容

2、《附件册》-城市(镇) 总体规划图

 

 

 

总体规划科

 

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

2

 

符合经法定程序批准的本市“三旧”改造(或城市更新)专项规划

项目范围已纳入经批准的本市“三旧”改造(或城市更新)专项规划。

提供规划文本和图件中涉及项目范围的部分(提供局部图的需符合制图规范)。

地级以上市人民政府对专项规划的批复文件。

 

1.《实施方案》第(一)-

4 的内容

2.《附件册》-专项规划图纸

 

 

 

计划规划科

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

 

3

 

 

 

符合经法定程序批准的控制性详细规划或城市更新单元规划。

项目范围已经覆盖经市人民政府批准的控规/单元规划。

提供的规划图纸应符合要求(在细则图上标注项目范围和地块功能,盖县级以上自然资源主管部门公章)。

未有法定控规的,按粤建规函〔2012〕49 号文出

具替代性文件。

 

 

 

《附件册》-控规图纸

《实施方案》第(一)-

4 的内容

 

 

 

用地规划科/ 计划规划科

 

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

7

 

 

 

土地拟实施开发用途

 

 

拟实施开发的用地功能、计容面积、配套设施、地块主要出入口的开设等应符合控规/单元规划中的控制要求。

1.《实施方案》第(二)-

6 的内容

2.《实施方案》-《项目用地规划图》和项目用地实施情况一览表涉及控规/ 单元规划的内容

 

 

 

用地规划科/ 计划规划科

 

 

 

 

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

8

 

完善历史用地方案

完善历史用地方案在实际用地报批手续阶段具有可行性。

《实施方案》第(二)-2 的内容

 

审批管理科

 

 

 

 

 

 

9

 

 

 

 

无偿移交的公益性用地/设施

是否落实单元计划中关于无偿移交的公益性用地/设施的情况。

无偿移交的公益性用地标准和核算按《佛山市城市更新单元计划管理规定》附件 1“佛山市拆除重建项目公益性用地核算指引”执行。

无偿移交的公益性用地/设施的移交时间节点是

否符合要求。

 

1.《实施方案》第(二)-

5 涉及公益性用地的内容

2.《实施方案》-《无偿移交的公益性用地及设施示意图》

 

 

 

 

计划规划科

 

 

 

通过/补正/退件

 

10

 

项目实施时间节点安排

 

合理可行,具有实际操作性。

《实施方案》第(二)-7 的

内容

 

实施监督科

通过/补

正/退件

 

11

 

补偿安置途径

补偿安置途径应明确,如涉及回迁安置应明确回迁安置具体位置、面积。

《实施方案》第(四)的内容

 

审批管理科

通过/补正

 

 

12*

 

单一主体形成

 

1

 

已经形成单一主体

是否按粤国土资规字〔2018〕3 号和佛府办〔2018〕

27 号规定的方式形成单一主体。

《附件册》-单一主体形成

证明材料

 

 

审批管理科

 

通过/补正

 

2

 

提供形成单一主体方案

 

所提供的方案是否按指引所列要求进行表述。

《实施方案》第(二)-8 的

内容

 

 

 

13*

 

 

保留建筑

 

1

 

保留建筑的现状情况

保留建筑的现状权属、面积、使用功能等内容是否

列明。

《保留建筑分析图》

《实施方案》第(一)-

3 的内容

3.《实施方案》第(二)-

4 的内容

 

 

 

审批管理科

 

 

通过/补正

 

2

 

保留建筑改造的可行性

 

是否已经做出保留建筑改造可行性的承诺。

 

14*

 

地上建筑物的拆除

 

涉及旧厂房改造的须说明在供地前完成拆除。

1.《实施方案》第(二)-

3-(3)的内容

 

审批管理科

通过/补

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

15*

 

 

 

 

社会风险评估

1.是否按《佛山市国土资源和城乡规划局关于进一步做好重大事项社会稳定风险评估工作的通知》

(佛国土规划通〔2013〕58 号)规定进行社会稳定风险评估,评估结论应为风险较小,准予实施。 2.评估结论为可能引发社会稳定风险并难以化解的评估事项,报局评估领导小组做出停止审批、暂

缓审批或者调整后再行审批的意见。

 

 

 

 

社会风险评估报告

 

 

 

 

执法监督科

 

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

 

 

 

16*

 

 

“  三

地”及超  标

“  三

地”符合性论述

 

 

 

1

 

 

 

“三地”的符合性

地块在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点。

被“三旧”改造范围地块分隔(割)、包围、楔入或者夹杂于其中,单块面积小于 3 亩,且累计面

积不超过主体地块面积 10%;。

 

 

 

 

 

 

《实施方案》第(五)的内容

 

审核内容中的第一点由用地规划科审查

审核内容中 的第二点由 审批管理科 审查

 

 

 

 

 

 

通过/补正

 

 

 

2

 

 

 

超标“三地”的符合性

地块在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点。

被“三旧”改造范围地块分隔(割)、包围、楔入或者夹杂于其中,单块面积大于 3 亩,或累计面

积不超过主体地块面积 20%。

 

17*

 

“其他用地”符合性论述

“其他用地”只能是旧村庄整体连片改造中,用于

复建安置或公益设施。

《实施方案》第(五)中的

内容

 

审批管理科

通过/补


 

佛山市微改造项目管理实施指引(试行)

 

第一章 总则

1.1制定目的

为推动佛山市微改造项目实施,明确微改造项目更新单 元计划和实施方案的编制要求以及批后监管流程管理,制定 本指引。

本指引适用于佛山市行政区域范围内需完善用地及建筑 手续、或实现用地及建筑功能改变、修缮整饰的微改造类城 市更新项目。

1.2编制依据

(1)《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧” 改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71 号);

(2)《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》( 粤国土资规字〔2018〕3 号);

(3)《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新

(“三旧”改造)促进高质量发展的实施意见》(佛府〔2019〕 14 号);

(4)《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新

(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕 27 号);

(5)《佛山市城市更新(“三旧”改造)全流程管理实施指引(试行)》

(6)《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城市更新单元计划管理规定的通知》(佛府办〔2020〕17 号)。

1.3微改造的定义

微改造,是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,为 完善用地手续、改变土地及建筑功能,以局部加拆建、功能改 变、整饰修缮等方式进行改造提升。

实施微改造的用地应为符合标图建库条件的现状宗地。除 政府统一组织实施的项目外,其他项目 5 年内不得以拆除重建方式实施城市更新。

1.4微改造的分类

1.4.1局部加拆建类

局部加拆建类是指按照有关规划和规范要求、保证建筑安 全使用和合理优化利用的前提下,通过拆除部分建筑、对保留 建筑进行加建或加拆建混合、在空地上进行加建的方式进行改 造提升。

认定为局部加拆建类改造项目,可以按照政策完善历史用 地手续,并按要求申请办理土地供应、规划许可、消防设计审 查许可、施工许可、消防验收、备案、不动产登记等手续。

局部加拆建类项目的适用条件:属于工业提升、完善公共 管理与公共服务设施等项目;同时加拆建面积不足 70%且不得低于项目范围内现状上盖物 20%以上(按建筑基底面积计算)。

认定为局部加拆建的微改造项目原则上不能再办理功能改变。

1.4.2功能改变类

功能改变类项目是指符合有关规划和规范要求,保留部分或全部建筑物的原主体结构,改变土地及建筑物的使用功能。

功能改变类项目一般不增加建筑面积,确需增加建筑面积 的,应当满足上位规划及规范要求。

功能改变类项目的适用条件:具有合法的不动产权证(房 及土地);不涉及商品住宅及公寓开发建设。

1.4.3整饰修缮类

整饰修缮类是指对历史文化街区、历史建筑或古村落进行 整饰修缮。

整饰修缮项目可按程序完善历史用地手续和建筑手续,并 依据有关政策、规划和规范要求,办理功能改变。

整饰修缮类项目的适用条件:属于政府公布的历史文化街 区、历史建筑、古村落且符合保护规划要求的微改造项目。

1.5微改造更新单元范围和项目范围划定

城市更新单元范围的划定应以街坊为基本单位,可以包 含一个或多个街坊。

微改造项目范围的划定应为改造地块用地范围。

1.6流程管理

微改造流程管理包括城市更新单元计划、实施方案、实 施监管三个阶段。

1.6.1城市更新单元计划阶段

以上位规划的符合性审查、论述项目改造的必要性、合 理性及可行性为重点,为开展下阶段工作提供依据。

1.6.2实施方案阶段

以项目实施方案、用地报批1、完善相关报建手续为重点, 为项目供地与建设实施做好准备。

1.6.3实施监管阶段

完成项目供地、完善相关报建手续以及监管协议签订,

1本指引所指的用地报批包括“三旧”改造涉及完善土地征收手续审批、“三旧”改造涉及旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批、“三旧”改造项目涉及完善集体建设用地手续审批、“三旧”改造项目涉及完善国有建设用地手续审批四个事项。

为批后监管提供依据。

1.7审批权限

1.7.1市政府

负责实施方案以及权限范围内“三旧”用地报批的审批。

1.7.2市城市更新局主要负责:

1、城市更新单元计划的审查工作;

2、城市更新实施方案的审核工作;

3、报市政府审批的“三旧”用地报批审查,包括涉及旧 村庄集体建设用地转为国有建设用地、完善土地征收手续以 及完善集体和国有建设用地手续等事项;

4、指导各区自然资源主管部门(区城市更新机构)开展 城市更新单元计划、实施方案、“三旧”用地报批、实施监管 等与微改造项目管理流程的相关工作。

1.7.3市自然资源局

按职责负责开展城市更新有关工作内容的审查和报批, 会同市城市更新局指导各区自然资源主管部门(区城市更新 机构)开展涉及规划符合性审查、用地报批等审查工作。

1.7.4区政府

负责权限范围内的城市更新单元计划、地块开发细则、“三 旧”用地审批,组织签订实施监管协议;按要求审查实施方案 及需上报市政府审批的“三旧”用地报批材料。

1.7.5区自然资源主管部门(区城市更新机构)

参照本指引在辖区范围内履行城市更新管理相关职责, 区自然资源主管部门(区城市更新机构)具体负责组织开展微 改造项目单元计划、实施方案、标图建库、“三旧”用地报批、 实施监管等与城市更新项目管理流程等相关工作。

1.7.6区相关职能部门

区住房城乡建设、水利、文广旅体、税务、公安、城市管 理和综合执法等职能部门根据职责参与微改造城市更新相关 管理工作。

1.7.7镇政府(街道办事处)

负责对更新单元计划和实施方案进行初审。

第二章 城市更新单元计划阶段管理

2.1城市更新单元计划阶段指引

城市更新单元计划应符合《佛山市微改造项目单元计划 申报指引》要求。重点落实城市更新项目范围的划定;对城市 更新项目范围内的土地、规划、标图建库、历史及现状建设情况等进行系统摸查;对上位规划的符合性分析;对改造方案 的合理性与可行性进行充分论证,明确微改造项目的改造类 型及功能等内容。

2.2城市更新单元计划报审流程

1、申报主体向镇政府(街道办事处)提交申报材料。

2、镇政府(街道办事处)核查。

3、市自然资源局各分局组织审查。

4、市城市更新局组织审查。

5、区人民政府审批。

6、审批后通告及市城市更新局备案。

2.3批复效力

城市更新单元计划的批复相当于项目认定,可凭计划批 复启动实施方案编制、“三旧”用地报批及标图建库补充入库 等工作。

第三章 实施方案阶段管理

3.1实施方案阶段指引

微改造城市更新项目应在征集改造意愿的基础上,根据相关规划编制实施方案,明确改造地块基本情况、土地和建筑物现状、用地规划情况、改造意愿、改造主体及拟改造情况、改造方案(需达到初步设计深度)、公共配套及市政设施、交 通影响评价、改造时序、违约责任、涉及消防、生态环境、安 全、历史文化遗产保护的专题研究、实施监管等内容,明确具 体实施改造措施,指导项目实施推进。

3.2实施方案报批流程

1、实施主体编制实施方案及完善历史用地手续材料。

2、镇政府(街道办事处)核查。

3、市自然资源局各分局组织审查,涉及局部加拆建及功能转变类项目由区人民政府组织联席会议,并出具审查意见。

4、区人民政府同意上报。

5、市城市更新局组织审核。

6、市人民政府审批。

3.3“三旧”用地报批流程

3.3.1“三旧”用地报批审批权限在区政府的项目

1、实施主体编制完善历史用地手续材料。

2、镇政府(街道办事处)初审,同意后报区自然资源主 管部门(区城市更新机构)复审。

3、区政府审批。

3.3.2“三旧”用地报批审批权限在市政府的项目

1、实施主体编制完善历史用地手续材料。

2、区自然资源主管部门审查并经区政府同意。

3、报市城市更新主管部门会市自然资源主管部门审查。

4、市政府审批。

3.4涉及完善地上建筑物手续的项目

由区政府建立联席会议制度,负责对微改造项目中拟保 留建筑能否补办手续出具初步意见。区联席会议成员由自然 资源、住建、生态环境、城市管理等相关主管部门组成。申请 人取得同意补办手续的联审意见后可开展实施方案的批复及 完善历史用地手续等工作。完善地上建筑手续中涉及规划报 建、竣工验收、不动产登记等相关要求由各区自行制定。

3.5实施方案效力

经批准的实施方案是完善历史用地手续、后续制订实施 监管协议、申请供地手续、完善建筑物手续的依据,属地政府 应组织实施主体按照经批准的实施方案实施改造。

第四章 实施监督阶段管理

4.1实施监管阶段指引

结合微改造类城市更新项目实际情况,对实施过程中消 防、环保验收、整体项目完成实施保障等关键性事项纳入实 施监管协议,并提出有针对性的有效监管措施。

4.2监管内容

4.2.1局部加拆建类项目

在改造实施过程必须满足加拆建面积不低于改造前上盖 物 20%(按建筑基底面积计算)。如不能完成不动产登记, 则对其进行拆除或整个项目按拆除重建方式实施。局部加拆 建类微改造项目,除由政府统一组织实施的项目外,原则上 不能再进行功能改变类微改造。

4.2.2功能改变类项目

改造主体按规定补缴土地出让金并完善协议供地手续。 申请功能改变的建筑需重新办理规划报建和验收、完善建设 工程质量安全监督和施工许可、消防、环保、房屋产权登记等 手续。若按功能改变类项目申请土地协议转功能后,保留建 筑确不能完成功能改变相应审批的,项目需按拆除重建方式 实施。

4.2.3整饰修缮类项目

申请功能改变的建筑需重新办理规划报建和验收、完善 建设工程质量安全监督和施工许可、消防、环保、房屋产权登 记等手续。历史文化街区和历史建筑修缮方案应委托相关技 术单位进行技术审查,并征求自然资源、住房和城乡建设、文 物等职能部门的书面意见,必要时应当组织专家论证和征求 公众意见。

4.3监管协议签订

除由政府组织实施的改造项目外,各区人民政府负责组 织相关部门与实施主体签订实施监管协议。

4.4批后监管

对于申请完善用地手续的微改造项目,各区政府明确落实监管协议,严格开展批后监管工作。相关职能部门需根据部门职能和分工,做好后续管理、监督工作。对于自主改造的, 严格按照监管协议开展验收工作。

第五章 高效审查审批机制

5.1同步报批机制

城市更新单元计划和实施方案可同步编制。

5.2容缺预审机制

在实施方案阶段,可凭计划批复,同步开展“三旧”用地 报批(集转国)预审工作。

第六章 附则

6.1反馈机制

对本指引未明确事宜,可由区自然资源主管部门上报市 城市更新主管部门,采用“一事一议”的方式处理。

6.2其他

本指引自印发之日起实施,试行 1 年。解释权归佛山市城市更新局所有。


 

 

 

佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案编制与报批指引(试行)

 

2020年12月佛山市城市更新局

目录

一、总则 2

(一)定义 2

(二)编制目的 2

(三)适用范围 2

(四)审批权限与管理 2

(五)申报流程 3

(六)申报要求 5

(七)编制依据 6

二、实施方案内容 7

(一)改造地块的基本情况 7

(二)拟改造情况 9

(三)实施方案意愿征询结果 12

(四)补偿安置途径 12

(五)其他专题 12

(六)附图与附表 13

三、附件内容 14

四、附则 15

 

一、总则

(一)定义

城市更新(“三旧”改造)项目实施方案(以下简称“实施方案”)在征询改造意愿的基础上,依据经批准的城市更新单元计划及相关规划,对改造地块基本情况、拟改造方案、意愿征询结果、补偿安置途径、无偿移交的公益性用地/设施情况、完善历史用地方案等内容进行明确,是“三旧”用地报批以及签订实施监管协议的必要前提。

(二)编制目的

为规范我市实施方案的编审工作,细化《佛山市城市更新(“三旧”改造)全流程管理实施指引(试行)》内容,推动实施方案阶段工作科学、有序的开展,根据省、市“三旧”改造和城市更新的相关政策要求,结合我市实际情况编制本指引。

(三)适用范围

本指引包含实施方案编制和报批两部分内容,全市实施方案的编制应按照本指引中实施方案的编制要求执行,市级审批权限的实施方案申报流程按照本指引执行,区级审批权限的实施方案申报流程,以及微改造项目的实施方案编制和申报流程可参照本指引执行。

(四)审批权限与管理

对于无需办理“三旧”用地报批的项目,或“三旧”用地审批权限明确在区政府的项目,实施方案由区人民政府审批。除以上情况外的“三旧”项目实施方案由市人民政府审批。

经批复的实施方案同时也作为“三地”、超标“三地”和“其他用地”的认定文件。

实施方案审批权限已经授权给区政府的,若项目涉及超标“三地”和“其他用地”情形的,在区政府批准前,须将超标“三地”和“其他用地”的论证内容提交市城市更新局审查。

实施方案中的“拟改造情况”、“实施方案意愿征询结果”和“补偿安置途径”等内容需纳入监管协议。

除由政府组织实施的“三旧”项目外,其余项目应在实施方案获批之日起三个月内签订监管协议,两年内实施。逾期未完成用地报批和签订实施监管协议的,应重新报批实施方案。如涉及对重点内容进行调整的,须向原批准机关申请实施方案修改。

(五)申报流程

1.实施方案的申请人

区自然资源主管部门组织申报主体编制并申报实施方案。

申报主体包括:①广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)第三(六)中明确的改造主体;

②《佛山市旧村居改造项目实施指引》中确定的市场改造主体;③《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》

(佛府办〔2018〕27号)中明确的单一意向主体;④所有权利主体共同申请。

2.申报流程

实施方案的报审流程图详见下图。

图1市级审批实施方案流程图

(六)申报要求

1.申报材料要求

实施方案应完整提交以下材料:(1)申请表、(2)请示文书、(3)实施方案、(4)附件册、(5)项目范围坐标图(txt.格式)、(6)纸质材料的扫描件(pdf.格式)。

2.单元计划衔接要求

实施方案应落实单元计划中的项目的范围界线、面积、项目改造类型、实施方式、实施模式、供地方式以及无偿移交的公益性用地及设施要求。

实施方案的项目范围线调整幅度在不突破《佛山市城市更新单元计划管理规定》第十四条规定的情况下,可允许有细微调整,在实施方案中予以说明。

3.意愿征询要求

实施方案的意愿征询内容可以是对实施方案整体内容进行,也可以对实施方案的核心内容进行。原则上鼓励对实施方案整体内容进行意愿征询。

涉及多权利主体的须征得所有权利主体的同意。

涉及农村集体经济组织须征得本集体经济组织(或村民代表大会)2/3以上人员同意1。

对实施方案的核心内容进行意愿征询的,其内容须涵盖无偿移交的公益性用地/设施情况,涉及征收(集转国)用地的具体位置和面积,以及补偿安置途径等内容。

4.单一主体形成要求

改造项目涉及多权利主体的,在监管协议签订前须形成单一权益主体。在实施方案阶段若未形成单一权益主体,需在实施方案中对单一权益主体的形成方案做出说明。

1按照《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条要求开展

(七)编制依据

(1)《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”工作实施意见的通知》(粤府办〔2009〕122号)

(2)《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》(国土资发〔2013〕3号)

(3)《广东省人民政府关于提升“三旧”水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)

(4)《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)

(5)《广东省国土资源厅关于印发<广东省人民政府委托“三旧”涉及土地征收审批职权实施方案>的通知》(粤国土资三旧发〔2018〕13号)

(6)《广东省国土资源厅关于印发<广东省“三旧”用地报批标准化审查手册>的通知》(粤国土资三旧发〔2018〕19号)

(7)《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新(“三旧”改造)促进高质量发展的实施意见》(佛府〔2019〕14号)

(8)《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕27号)

(9)《佛山市城市更新(“三旧”改造)全流程管理实施指引(试行)》

二、实施方案模板

xxxxxxx城市更新(“三旧”改造)项目实施方案为推进xxxx项目的实施,xxxx作为项目的申报主体,根据已经批准的xxxx单元计划和xxxx意愿征询结果编制该实施方案。

(一)改造地块的基本情况

1.基本情况

(1)改造范围

xxxx项目位于xx区xx街道xx社区,北至xx路,南至xx路,西至xx路,东至xx路,改造范围总用地面积xx公顷(xx亩)(国家2000大地坐标系)。现状主要为旧村居用地/工业用地,建筑用途主要为宅基地/旧厂房。项目主体地块已全部纳入标图建库(详见《项目范围界线图》)。

(2)人口情况(如涉及旧城镇、旧村居改造需要说明)

根据详查阶段摸底调查,本项目涉及xx村,xx户,户籍人口xx人。

(3)标图建库情况

实施范围的所有用地已于xxxx年xx月纳入标图建库,图斑号44060xxxxxxxx,上盖物占比xx%(除“三地”/超标“三地”/其他用地xx公顷(xx亩)待用地批准后补充入库)。

(4)边界调整说明(如涉及调整)

因xxxxxxxx原因,本项目范围界线相比单元计划有微调整,将xxxx侧界线由xxxx调整至xxxx,面积由xx公顷调整至xx公顷(详见附图)。

2.现状用地情况

经调查核实,该项目用地2009年土地利用现状为xxxx,最新年份土地利用现状为xxxx(2009年或最新土地利用现状图为非建设用地,但实地在2009年已建设使用,且上盖物占地比例符合规定的,视作符合要求,按建设用地报批。必须提供实地在2009年已建设使用且上盖物占地比例符合规定”的说明和佐证材料)。属xxxx集体经济组织所有的集体土地/属xxxx使用的国有土地,其中已领取不动产证(房产证)/房地产权证/的xx宗,涉及占压面积xxxx公顷;已领取不动产证(土地证)/土地使用权证的xx宗,涉及占压面积xxxx公顷;已取得建设用地批文未供的土地xx宗,涉及占压面积xxxx公顷;已经“三旧”确权(完善建设用地手续)的土地xx宗,涉及占压面积xxxx公顷;未办理建设用地批文的土地xxxx公顷,土地所有权性质为xx,土地所有权人为xx,收益单位为xx。以上权属明细情况详见《建设拟征(占)用土地权属情况及完善历史用地手续分析图》。

项目范围内不存在抵押(查封)情况(如存在,请说明具体抵押情况和解押计划)。

3.现状建筑情况

(1)总体情况

改造范围内总建筑基底面积xx平方米,建筑面积xx平方米,建筑用途xx。

(2)保留建筑情况(整体拆除重建的无需说明)

保留建筑的基底面积为xx平方米,总建筑面积为xx平方米,其中xx平方米已经领取不动产证(房产证)/房地产权证,证载功能分别为xxxx,拟改造后功能分别为xx;其中xx平方米为违法建筑(按测绘面积),使用功能为xxxx,拟改造功能为xxxx(详见附件册的《保留建筑分析图》)。

(3)建、构筑物拆除计划/承诺(涉及旧厂房改造的需要说明)

纳入拆除范围的旧厂房建筑物基底面积为xx平方米,建筑面积为xx平方米,已经全部拆除完毕(尚未拆除完毕的按相关文件执行)。

4.规划情况

改造范围符合《xxxx土地利用总体规划》(土地规划用途为xxxx)和《xxxx城乡规划》(城乡用地功能为xxxx),已纳入《xxxx“三旧”改造专项规划》和xxxx年度实施计划,《xxxx控制性详细规划》(批复文号)的用地功能为xxxx(详见附件册的规划情况图纸)。

(二)拟改造情况

1.改造类型、实施方式、模式与供地方式

本项目为旧厂房/旧村居/旧城镇改为xxxx功能;采用整体拆除重建的方式;采取权利主体自行实施/选取市场主体实施/政府主导实施的模式;采用公开出让/协议出让/集体建设用地入市流转/划拨的供地方式2.完善历史用地方案改造范围内xxxx公顷用地拟申请办理完善集体建设用地手续,于xx年xx月开始使用,xxx自然资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实(处罚);xxxx公顷用地拟申请办理完善国有建设用地手续,于xx年xx月开始使用,xxx自然资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实(处罚);

xxxx公顷用地拟申请办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续,合法建设用地来源包括xxxx,已经村集体经济组织依法表决同意转为国有(表决内容和结果详见附件册-意愿征询证明材料);

xxxx公顷用地拟申请办理完善土地征收手续,于xx年xx月开始使用,xxxx单位于xx年xx月与所有权人xxxx(农村集体经济组织或农户)签订补偿协议,并于xx年xx月兑现补偿要求xxxx,截止目前,未因征地补偿安置等问题引发任何纠纷,被征地农民征地补偿安置无不同意见。xxx自然资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实(处罚);

xxxx公顷用地涉及“三地”/超标“三地”认定,其中xxxx公顷拟申请办理农用地转用和征收手续,已经xxxx村集体经济组织依法表决同意不由政府支付征地补偿,不再举行听证、办理社保审核和安排留用地(表决内容和结果详见附件册-意愿征询证明材料);

xxxx公顷用地涉及“其他用地”认定,在旧村庄整体连片改造中全部拟用于复建安置/公益设施建设,其中xxxx公顷拟申请办理农转用和征收手续,已经村集体经济组织依法表决同意不由政府支付征地补偿,不再举行听证、办理社保审核和安排留用地(表决内容和结果详见附件册-意愿征询证明材料);xxxx公顷用地涉及土地置换,地块规划用途为xxxx,地块现状地类为xxxx,置换双方同意置换(须提供证明)或已完成置换(须提供凭证/批复);

其他需说明的审批事项(根据政策内容相应说明)。3.保留自居自用集体建设用地

本方案中,保留自居自用建设用地面积xxxx公顷,位于xxxx,用于xxxx(用途说明)。

4.保留建筑改造可行性的承诺(涉及保留建筑再利用的的需要承诺)

保留建筑改造后,能够满足新功能对其结构安全、消防安全等要求。且建筑功能符合控制性详细规划/单元规划对地块的规划要求。若在实际改造过程中发现无法通过改造手段进行原有建筑再利用的(包括改造后建筑不满足验收要求),则无条件拆除原建筑。

5.无偿移交的公益性用地及设施

项目范围内无偿移交给政府的公益性用地面积xxxx公顷、占整个项目用地比例xx%,其用地规划功能为xxxx,主要服务于xxxx。其中,国有建设用地面积xxxx公顷,集体建设用地xxxx公顷。2xxxx公顷用地由实施主体在主体地块签订土地出让合同前完成平整后无偿移交给政府;xxxx公顷由实施主体建设并建成后无偿移交给政府,该公益性设施主要服务于xxxx,其验收早于主体项目或与主体项目同时验收;存在差额公益性用地面积xxxx公顷,拟采取移交项目范围内等量经营性用地的方式/项目范围外等量补齐的方式;xxxx公顷由实施主体建设并建成后,政府按成本回购(具体详见《无偿移交的公益性用地及设施示意图》)。

无偿移交的公益性用地/设施的实际情况较复杂,以上表述仅做参考。

6、土地拟实施开发用途

本项目范围内的用地开发严格按法定的控制性详细规划或单元规划执行,其中xxxx公顷用地主要建设为xxxx(功能表述),xxxx公顷用地建设公共服务和配套设施,xxxx公顷用地用于复建安置,具体实施情况详见《项目用地实施规划图》和项目用地实施情况一览表,最终落实以规划设计条件通知书为准。

7.实施计划

(1)资金安排

简要说明总投资额、投资资金筹措方式。对于需要移交的产业用房、人才公寓项目,需说明项目的建安成本。对于涉及回迁安置的项目,需说明回迁安置的资金安排计划。

(2)时间进度

时间进度安排须明确单一主体的确定、实施监管协议签订、回迁安置、无偿移交的公益性设施等关键事项的时间节点。

8.单一主体形成方案(涉及单一主体的需说明)

根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)和《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕27号)形成单一主体的方式有三种,请结合项目实际情况对单一主体形成所采用的方式进行说明。

(1)权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司

从作价入股的房地产价值估算、公司股东结构(包括作价入股股东、出资股东等)和股份构成、公司的治理构架、利润分配方式等方面进行说明。

(2)权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议

从搬迁补偿安置方案制定所引用和采用的依据、搬迁补偿安置的标准(包括但不限于货币补偿标准)、搬迁补偿安置制定的过程(程序)等方面进行说明。

(3)权利主体的房地产被收购方收购

从收购方式、收购方案(收购方案的制定参照搬迁补偿安置方案)等方面进行说明。

(三)实施方案意愿征询结果

本次实施方案采用一次性意愿征询/本次实施方案采用分项意愿征询,内容包含xxxx(内容须涵盖规划要求,无偿移交的公益性用地及设施建设情况,涉及征收的用地手续,补偿安置途径)。

本实施方案涉及多权利主体,有xxxx(权利主体),已征得所有权利主体的同意;

本实施方案涉及农村集体经济组织,已征得本集体经济组织(或村民代表大会)2/3以上人员同意3。意愿征集符合《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求,意见征集结果经镇街农业和社会工作局备案。

(四)补偿安置途径

补偿安置方案依据xx区补偿安置标准进行制定。被拆迁人通过货币补偿/回迁安置补偿,或以两种补偿方式结合进行补偿。如用货币补偿,说明采用土地出让金分成补偿/实施主体现金补偿等的方式;如用回迁安置补偿,说明回迁安置区的具体四至位置、用地面积,设施配套按规划执行。

(五)其他专题

1.社会风险评估专题

涉及旧城镇、旧村居改造的项目,说明社会风险评估情况。

2.“三地”、超标“三地”、“其他用地”的符合性说明,历史文化建筑保护等专题根据实际情况说明相关内容。

(六)附图与附表

附图1:《项目范围界线图》

需体现2009年12月31日前的影像图,项目范围线、标图建库图斑、四至范围的边界名称等。

附图2:《建设拟征(占)用土地权属情况及完善历史用地手续分析图》

需体现项目范围用的土地权属情况明细、拟完善历史用地手续的范围和面积,如有保留自居自用集体建设用地的,还需明确其范围、面积。

附图3:《项目用地实施规划图》

在控制性详细规划法定图则、城市更新单元规划法定图则或地块开发细则图则的基础上标注项目范围线、地块编号、用地功能、无偿移交的公益性用地、地块主要出入口、分期情况等信息,图纸与项目用地实施情况一览表信息要对应。

附表:项目用地实施情况一览表

地块编码

地块规划用途

 

实施方式

 

改造模式

 

供地方式

用地面积

(ha)

计容建筑面积

(㎡)

 

配套设施

 

用地性质

 

实施用途

 

分期情况

 

1

二类居

住用地

拆除

重建

市场主

体实施

公开

出让

 

25000

 

50000

通讯

基站

 

国有

融资

地块

 

二期

 

2

二类居

住用地

拆除

重建

市场主

体实施

公开

出让

 

20000

 

50000

 

幼儿园

 

国有

拆迁

安置

 

一期

 

3

商业用地

拆除重建

权利主体实施

集体土地入市

 

10000

 

45000

 

 

集体

混合开发

 

三期

……

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

地块编码可以用数字序号,也可以用控规地块编码。

附图4:《无偿移交的公益性用地及设施示意图》

需体现无偿移交给政府的公益性用地/设施的具体位置、规划功能、面积等情况。

三、附件册内容

附件册的材料构成依项目具体情况确定,包括但不限于以下材料,如与用地报批材料一致,重复的材料可用复印件方式提供。

1)项目纳入三旧改造的申请书和项目认定文书或者单元计划批复;

2)项目范围界线调整示意图(视情况提供);

3)《建设拟征(占)用土地权属情况汇总表》;

4)权属证明材料;

5)项目范围用地2009年度和最新年度的土地利用现状图和地类表;

6)2009年12月31日前已经建设使用的说明和佐证(视情况提供);

7)《保留建筑分析图》(标出需要保留的建筑基底平面及面积,若涉及多栋,应编号并对建筑权属情况列表说明)(视情况提供);

8)各类规划情况图纸及年度实施计划(包括规划的批准文件、项目范围规划情况图纸等);

9)单一权益主体或者单一意向主体形成的证明材料(视情况提供);

10)已按要求完成意愿征询的证明材料;

11)社会风险评估材料(视情况提供);

12)其它材料。

四、附则

1.有效期。本指引自公布之日起试行1年。

2.解释权。本指引由佛山市城市更新局负责解释。

3.过渡期。本指引实施前已批复实施方案的项目,按已批实施方案执行。未批复的实施方案需按本指引执行。

附件:1.佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案申请表

2.佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案审查指引(试行)

附件 1

佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案申请表

 

项目名称:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

项目基本情况

□ 已批复单元计划项目:(项目单元计划批复的文号及时间)

 

 

□ 属于过渡期项目:(项目申请时间,项目认定文号、时间)

 

 

 

改造意愿征集情况:

 

纳入标图建库情况

 

□ 已全部纳入标图建库,图斑号:

 

□ 已纳入标图建库的面积: 图斑号:

□ 涉及“三地”、超标“三地”、“其他用地”补充入库的面积:

 

 

改造类型

 

□全面改造(拆除建筑基底面积占总建筑基底面积≥70%)

 

□微改造(拆建建筑基底面积占总建筑基底面积≥20%,<70%)

 

改造模式: □权利主体自行实施 □选取市场主体实施 □政府主导实施

 

土地供应: □公开出让 □协议出让 □集体建设用地入市 □划拨

 

国家 2000 大地坐标系下实施范围面积:

 

项目所处区位:

 

需要补充的情况:

 

 

 

申请人

(实施主体)

 

 

 

 

 

 

 

 

加 盖 公 章

 

 

 

镇街城市更新机构意见

 

 

(涉及旧城镇、旧村居改造的项目,需编制社会风险评估报告) 镇街在出具意见后同时增加以下内容:

**镇街(道)已落实社会风险评估措施。

**镇街(道)已综合评估改造实施风险,保证风险可控,及时排查协调基层矛盾避免因改造诱发不稳定因素,确保和谐推进改造。

 

 

加 盖 公 章

 

 

自然资 源局 区分局 审查结 果

 

 

 

 

 

 

 

分局各科室会审意见附后。

加 盖 公 章

 

 

 

 

区人民政府意见

 

 

 

 

 

经审查同意上报市级审批,最终实施方案以市政府批复为准。

 

 

 

 

加 盖 公 章


 

附件 2

佛山市城市更新(“三旧”改造)项目实施方案审查指引(试行)

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

 

 

 

1

 

 

 

报批材料整体审 查

( 通过该项审查后方可发起科室会审)

 

 

 

1

 

 

 

材料完整性

材料齐备,包括:申请表、请示文书、《实施方案》、《附件册》,及以上材料扫描件(pdf.格式) 和项目范围线坐标图(txt.格式)。

所有材料除《附件册》外原则上均提供原件,确实不能提供原件的,应在复印件上注明与原件相符,并加盖校对人印章(或签字)以及区分局公章

或校对专用章。

 

 

 

全套实施方案材料

 

 

 

 

 

 

 

审批管理科

 

 

通过/补正

2

实施方案内容

按模板编制,表述清晰、图文一致、逻辑一致。

《实施方案》

通过/补

 

 

 

3

 

 

 

与单元计划内容衔接情况

 

项目范围线及面积、项目改造方式、实施模式、实施方式、供地方式、无偿移交的公益性用地/设施,原则上应与单元计划一致。

项目范围线允许微调(调整面积为项目用地面积

10%以内),在实施方案中予以说明。

申请表

《附件册》-单元计划批复

《实施方案》第(一)-

1 的内容

4.《实施方案》第(二)-

1 的内容

 

 

通过/补正

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

 

4

 

 

 

已完成意愿征询

意愿征询内容应包含规划控制要求、无偿移交的公益性用地及设施情况、涉及征收(集转国)地块的具体位置、面积,以及补偿安置途径。

涉及多权利主体的须征得所有权利主体的同意, 涉及农村集体经济组织的须征得本集体经济组织

(或村民代表大会)2/3 以上人员同意。

申请表

请示文

《实施方案》第(三) 的内容

《附件册》-意愿征询证

明材料

 

 

 

 

通过/补正

 

 

 

 

2

 

 

 

 

项目范围的标图建库图斑

项目主体地块已纳入省“三旧”改造标图建库数据库(误差范围暂按单个地块不超过 80 ㎡,总面积

不超过 400 ㎡控制)。

上盖物基底面积占改造项目用地面积的比例符合要求。

“三地”、超标“三地”、“其他用地”待完善

相关手续后,再纳入标图建库。

 

申请表

请示文

《项目范围界线图》

《实施方案》第(一)-

1 的内容

 

 

 

 

审批管理科

 

 

 

通过/补正

 

 

 

 

 

 

3

 

 

 

 

 

 

现状地类

 

 

 

1

 

 

2009 年度和最新年度土地利用现状图

土地利用现状图(局部)完整规范。

项目范围、图斑界线、地类编码等要素清晰直观地反映在图上。

在图幅底端右下角空白处加盖县级以上国土资

源行政主管部门公章及盖章日期。

1.《实施方案》第(一)-

2 的内容

2.《附件册》-土地利用现

状图与表(2009 年和最新年份,以及报批地类)

 

 

自然资源调查监测科

 

 

通过/补正

 

 

 

2

2009 年 12 月 31 日前已经建设使用的说明和佐证。

(2009 年和最新年份的土地利用现状为非建设用地

的情况下提供)

2009 年或最新年份土地利用现状图为非建设用地,

但实地在 2009 年已建设使用,且上盖物占地比例符合规定的,视作符合要求,按建设用地报批。说明和佐证材料(2009 年影像图)应体现建构筑物的具体建设时间、用途、规模。

1.《实施方案》第(一)-

2 的内容

2.《附件册》-2009 年 12

月 31 日前已经建设使用的说明和佐证材料

 

审批管理科

(必要时请执法科协助审查)

 

 

通过/补正

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地权属

 

 

 

1

 

《建设拟征(占)用土地权属情况汇总表》与提供的土地证书相符

建设拟征(占)用土地权属情况汇总表、拟征(占) 用土地红线范围套合广东省土地管理与决策系统集体土地所有权数据库后占用的各宗地与用地报批材料提供的土地证书的权利人名称、土地证号、

宗地号以及权属性质应一致。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

《附件册》-《建设拟征

(占)用土地权属情况汇总表》

《附件册》-权属证明材料

《实施方案》第(一)-

2 的内容

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

自然资源确权登记科

 

 

通过/补正

 

2

提供的土地证书扫描件完整(有无扫描宗地图,附页

等)、清晰

 

格式要求如下:A4 纸,内容包括:证书内页、记事栏页、宗地图等:

 

通过/补正

 

 

 

 

 

3

对于已核发土地所有权证书或登记造册的,审查土地权属清晰,权利人名称、宗地面积、土地证号、宗地号、权属性质等要素与最新集体土地确权登记发证数据库的套合分析结果一

 

 

 

土地权属清晰,权利人名称、宗地面积、土地证号、宗地号、权属性质等要素与最新集体土地确权登记发证数据库的套合分析结果一致。

 

 

 

 

通过/补正

 

 

 

 

 

4

对于未核发土地所有权证书的国有土地,审查县

(区)级以上人民政府盖章的权属证明符合规定形式;对于未核发土地所有权证书的集体土地,审查是规定期限之前已签订征

收协议并兑现补偿款。

 

 

对于国有土地,需提供国有土地使用证扫描件或县级以上人民政府出具的土地权属说明;

对于未核发土地所有权证书的集体土地,审查是否在规定期限(2012 年 10 月 1 日)之前已签订征收协议并兑现补偿款。

 

 

 

 

通过/补正

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

5

征地协议上的被征地单位

与土地所有权证书的土地所有权人一致。

应该一致;既有土地所有权证书又有征地协议及兑

现补偿凭证的土地,土地权属以土地所有权证书为准。

 

 

 

 

 

 

6

 

 

 

土地权属清晰、无争议

对于权属有争议的土地,参照新增建设用地有关要求处理。已调查处理的,审查土地权属争议案件调解书或者土地权属争议案件行政决定书是否有效; 尚未处理完毕的,审查是否提供争议各方同意征收的书面证明并加盖争议地所在地乡(镇)以上人民

政府公章。

 

 

 

通过/补正

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5

 

 

 

 

 

 

 

 

土地利用总体规划审查

 

 

 

1

 

 

 

全部使用建设用地规模。

项目范围内的用地须全部使用建设用地规模。

土地利用总体规划图制作规范(应有指北针、土地规划年限、县级以上国土资源主管部门公章、图例,图件一般按照 1:10000 比例尺制作,如报批地

块面积过大或过小,可适当调整比例尺)。

 

1.《实施方案》第(一)-

4 的内容

2.《附件册》-土地利用总体规划图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

总体规划科

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

是否涉及限制建设区和禁止建设区

 

凡纳入我省限制建设区用地项目目录范围的建设项目可在限制建设区安排,凡符合《土地利用总体规划管理办法》规定的可在禁止建设区安排。涉及限制建设区和禁止建设区的,由“三旧”改造主管部门出具项目与相关区域生态保护红线衔接情况的说明。若涉及自然保护区核心区和缓冲区、森林公园、地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、水源地保护区核心区、蓄滞洪区等相关区域,须出具有审批权的人民政府或相关部门审批同意的批复。

如有涉及须提供“限制建设区或禁止建设区的用地与相关区域生态保护红线的衔接情况说明”。以及同意占用自然保护区核心区和缓冲区、森林公园、地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地、水源地保护区核心区、蓄滞洪区等相关

区域的批复文件

 

 

 

 

 

 

通过/补正/退件

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

城乡规划审查

 

 

 

1

 

 

符合经法定程序批准的城市(镇)总体规划及特定地区总体规划(如有)

应符合总体规划的刚性要求。

城市总体规划图制作规范(标出用地位置,必须包含指北针、土地规划年限、县级以上自然资源主管部门公章、图例,图件一般按照 1:10000 比例尺制作,如报批面积过大或过小,可适当调整比例

尺)。

 

1.《实施方案》第(一)-

4 的内容

2、《附件册》-城市(镇) 总体规划图

 

 

 

总体规划科

 

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

2

 

符合经法定程序批准的本市“三旧”改造(或城市更新)专项规划

项目范围已纳入经批准的本市“三旧”改造(或城市更新)专项规划。

提供规划文本和图件中涉及项目范围的部分(提供局部图的需符合制图规范)。

地级以上市人民政府对专项规划的批复文件。

 

1.《实施方案》第(一)-

4 的内容

2.《附件册》-专项规划图纸

 

 

 

计划规划科

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

 

3

 

 

 

符合经法定程序批准的控制性详细规划或城市更新单元规划。

项目范围已经覆盖经市人民政府批准的控规/单元规划。

提供的规划图纸应符合要求(在细则图上标注项目范围和地块功能,盖县级以上自然资源主管部门公章)。

未有法定控规的,按粤建规函〔2012〕49 号文出

具替代性文件。

 

 

 

《附件册》-控规图纸

《实施方案》第(一)-

4 的内容

 

 

 

用地规划科/ 计划规划科

 

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

7

 

 

 

土地拟实施开发用途

 

 

拟实施开发的用地功能、计容面积、配套设施、地块主要出入口的开设等应符合控规/单元规划中的控制要求。

1.《实施方案》第(二)-

6 的内容

2.《实施方案》-《项目用地规划图》和项目用地实施情况一览表涉及控规/ 单元规划的内容

 

 

 

用地规划科/ 计划规划科

 

 

 

 

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

8

 

完善历史用地方案

完善历史用地方案在实际用地报批手续阶段具有可行性。

《实施方案》第(二)-2 的内容

 

审批管理科

 

 

 

 

 

 

9

 

 

 

 

无偿移交的公益性用地/设施

是否落实单元计划中关于无偿移交的公益性用地/设施的情况。

无偿移交的公益性用地标准和核算按《佛山市城市更新单元计划管理规定》附件 1“佛山市拆除重建项目公益性用地核算指引”执行。

无偿移交的公益性用地/设施的移交时间节点是

否符合要求。

 

1.《实施方案》第(二)-

5 涉及公益性用地的内容

2.《实施方案》-《无偿移交的公益性用地及设施示意图》

 

 

 

 

计划规划科

 

 

 

通过/补正/退件

 

10

 

项目实施时间节点安排

 

合理可行,具有实际操作性。

《实施方案》第(二)-7 的

内容

 

实施监督科

通过/补

正/退件

 

11

 

补偿安置途径

补偿安置途径应明确,如涉及回迁安置应明确回迁安置具体位置、面积。

《实施方案》第(四)的内容

 

审批管理科

通过/补正

 

 

12*

 

单一主体形成

 

1

 

已经形成单一主体

是否按粤国土资规字〔2018〕3 号和佛府办〔2018〕

27 号规定的方式形成单一主体。

《附件册》-单一主体形成

证明材料

 

 

审批管理科

 

通过/补正

 

2

 

提供形成单一主体方案

 

所提供的方案是否按指引所列要求进行表述。

《实施方案》第(二)-8 的

内容

 

 

 

13*

 

 

保留建筑

 

1

 

保留建筑的现状情况

保留建筑的现状权属、面积、使用功能等内容是否

列明。

《保留建筑分析图》

《实施方案》第(一)-

3 的内容

3.《实施方案》第(二)-

4 的内容

 

 

 

审批管理科

 

 

通过/补正

 

2

 

保留建筑改造的可行性

 

是否已经做出保留建筑改造可行性的承诺。

 

14*

 

地上建筑物的拆除

 

涉及旧厂房改造的须说明在供地前完成拆除。

1.《实施方案》第(二)-

3-(3)的内容

 

审批管理科

通过/补

 

审查要点

 

审核内容

 

相应审查材料

 

会审科室

审查意

 

 

 

 

15*

 

 

 

 

社会风险评估

1.是否按《佛山市国土资源和城乡规划局关于进一步做好重大事项社会稳定风险评估工作的通知》

(佛国土规划通〔2013〕58 号)规定进行社会稳定风险评估,评估结论应为风险较小,准予实施。 2.评估结论为可能引发社会稳定风险并难以化解的评估事项,报局评估领导小组做出停止审批、暂

缓审批或者调整后再行审批的意见。

 

 

 

 

社会风险评估报告

 

 

 

 

执法监督科

 

 

 

通过/补正/退件

 

 

 

 

 

 

16*

 

 

“ 三

地”及超 标

“ 三

地”符合性论述

 

 

 

1

 

 

 

“三地”的符合性

地块在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点。

被“三旧”改造范围地块分隔(割)、包围、楔入或者夹杂于其中,单块面积小于 3 亩,且累计面

积不超过主体地块面积 10%;。

 

 

 

 

 

 

《实施方案》第(五)的内容

 

审核内容中的第一点由用地规划科审查

审核内容中 的第二点由 审批管理科 审查

 

 

 

 

 

 

通过/补正

 

 

 

2

 

 

 

超标“三地”的符合性

地块在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点。

被“三旧”改造范围地块分隔(割)、包围、楔入或者夹杂于其中,单块面积大于 3 亩,或累计面

积不超过主体地块面积 20%。

 

17*

 

“其他用地”符合性论述

“其他用地”只能是旧村庄整体连片改造中,用于

复建安置或公益设施。

《实施方案》第(五)中的

内容

 

审批管理科

通过/补


 

佛山市微改造项目管理实施指引(试行)

 

第一章 总则

1.1制定目的

为推动佛山市微改造项目实施,明确微改造项目更新单 元计划和实施方案的编制要求以及批后监管流程管理,制定 本指引。

本指引适用于佛山市行政区域范围内需完善用地及建筑 手续、或实现用地及建筑功能改变、修缮整饰的微改造类城 市更新项目。

1.2编制依据

(1)《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧” 改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71 号);

(2)《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》( 粤国土资规字〔2018〕3 号);

(3)《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新

(“三旧”改造)促进高质量发展的实施意见》(佛府〔2019〕 14 号);

(4)《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新

(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔2018〕 27 号);

(5)《佛山市城市更新(“三旧”改造)全流程管理实施指引(试行)》;

(6)《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城市更新单元计划管理规定的通知》(佛府办〔2020〕17 号)。

1.3微改造的定义

微改造,是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,为 完善用地手续、改变土地及建筑功能,以局部加拆建、功能改 变、整饰修缮等方式进行改造提升。

实施微改造的用地应为符合标图建库条件的现状宗地。除 政府统一组织实施的项目外,其他项目 5 年内不得以拆除重建方式实施城市更新。

1.4微改造的分类

1.4.1局部加拆建类

局部加拆建类是指按照有关规划和规范要求、保证建筑安 全使用和合理优化利用的前提下,通过拆除部分建筑、对保留 建筑进行加建或加拆建混合、在空地上进行加建的方式进行改 造提升。

认定为局部加拆建类改造项目,可以按照政策完善历史用 地手续,并按要求申请办理土地供应、规划许可、消防设计审 查许可、施工许可、消防验收、备案、不动产登记等手续。

局部加拆建类项目的适用条件:属于工业提升、完善公共 管理与公共服务设施等项目;同时加拆建面积不足 70%且不得低于项目范围内现状上盖物 20%以上(按建筑基底面积计算)。

认定为局部加拆建的微改造项目原则上不能再办理功能改变。

1.4.2功能改变类

功能改变类项目是指符合有关规划和规范要求,保留部分或全部建筑物的原主体结构,改变土地及建筑物的使用功能。

功能改变类项目一般不增加建筑面积,确需增加建筑面积 的,应当满足上位规划及规范要求。

功能改变类项目的适用条件:具有合法的不动产权证(房 及土地);不涉及商品住宅及公寓开发建设。

1.4.3整饰修缮类

整饰修缮类是指对历史文化街区、历史建筑或古村落进行 整饰修缮。

整饰修缮项目可按程序完善历史用地手续和建筑手续,并 依据有关政策、规划和规范要求,办理功能改变。

整饰修缮类项目的适用条件:属于政府公布的历史文化街 区、历史建筑、古村落且符合保护规划要求的微改造项目。

1.5微改造更新单元范围和项目范围划定

城市更新单元范围的划定应以街坊为基本单位,可以包 含一个或多个街坊。

微改造项目范围的划定应为改造地块用地范围。

1.6流程管理

微改造流程管理包括城市更新单元计划、实施方案、实 施监管三个阶段。

1.6.1城市更新单元计划阶段

以上位规划的符合性审查、论述项目改造的必要性、合 理性及可行性为重点,为开展下阶段工作提供依据。

1.6.2实施方案阶段

以项目实施方案、用地报批1、完善相关报建手续为重点, 为项目供地与建设实施做好准备。

1.6.3实施监管阶段

完成项目供地、完善相关报建手续以及监管协议签订,

1本指引所指的用地报批包括“三旧”改造涉及完善土地征收手续审批、“三旧”改造涉及旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批、“三旧”改造项目涉及完善集体建设用地手续审批、“三旧”改造项目涉及完善国有建设用地手续审批四个事项。

为批后监管提供依据。

1.7审批权限

1.7.1市政府

负责实施方案以及权限范围内“三旧”用地报批的审批。

1.7.2市城市更新局主要负责:

1、城市更新单元计划的审查工作;

2、城市更新实施方案的审核工作;

3、报市政府审批的“三旧”用地报批审查,包括涉及旧 村庄集体建设用地转为国有建设用地、完善土地征收手续以 及完善集体和国有建设用地手续等事项;

4、指导各区自然资源主管部门(区城市更新机构)开展 城市更新单元计划、实施方案、“三旧”用地报批、实施监管 等与微改造项目管理流程的相关工作。

1.7.3市自然资源局

按职责负责开展城市更新有关工作内容的审查和报批, 会同市城市更新局指导各区自然资源主管部门(区城市更新 机构)开展涉及规划符合性审查、用地报批等审查工作。

1.7.4区政府

负责权限范围内的城市更新单元计划、地块开发细则、“三 旧”用地审批,组织签订实施监管协议;按要求审查实施方案 及需上报市政府审批的“三旧”用地报批材料。

1.7.5区自然资源主管部门(区城市更新机构)

参照本指引在辖区范围内履行城市更新管理相关职责, 区自然资源主管部门(区城市更新机构)具体负责组织开展微 改造项目单元计划、实施方案、标图建库、“三旧”用地报批、 实施监管等与城市更新项目管理流程等相关工作。

1.7.6区相关职能部门

区住房城乡建设、水利、文广旅体、税务、公安、城市管 理和综合执法等职能部门根据职责参与微改造城市更新相关 管理工作。

1.7.7镇政府(街道办事处)

负责对更新单元计划和实施方案进行初审。

第二章 城市更新单元计划阶段管理

2.1城市更新单元计划阶段指引

城市更新单元计划应符合《佛山市微改造项目单元计划 申报指引》要求。重点落实城市更新项目范围的划定;对城市 更新项目范围内的土地、规划、标图建库、历史及现状建设情况等进行系统摸查;对上位规划的符合性分析;对改造方案 的合理性与可行性进行充分论证,明确微改造项目的改造类 型及功能等内容。

2.2城市更新单元计划报审流程

1、申报主体向镇政府(街道办事处)提交申报材料。

2、镇政府(街道办事处)核查。

3、市自然资源局各分局组织审查。

4、市城市更新局组织审查。

5、区人民政府审批。

6、审批后通告及市城市更新局备案。

2.3批复效力

城市更新单元计划的批复相当于项目认定,可凭计划批 复启动实施方案编制、“三旧”用地报批及标图建库补充入库 等工作。

第三章 实施方案阶段管理

3.1实施方案阶段指引

微改造城市更新项目应在征集改造意愿的基础上,根据相关规划编制实施方案,明确改造地块基本情况、土地和建筑物现状、用地规划情况、改造意愿、改造主体及拟改造情况、改造方案(需达到初步设计深度)、公共配套及市政设施、交 通影响评价、改造时序、违约责任、涉及消防、生态环境、安 全、历史文化遗产保护的专题研究、实施监管等内容,明确具 体实施改造措施,指导项目实施推进。

3.2实施方案报批流程

1、实施主体编制实施方案及完善历史用地手续材料。

2、镇政府(街道办事处)核查。

3、市自然资源局各分局组织审查,涉及局部加拆建及功能转变类项目由区人民政府组织联席会议,并出具审查意见。

4、区人民政府同意上报。

5、市城市更新局组织审核。

6、市人民政府审批。

3.3“三旧”用地报批流程

3.3.1“三旧”用地报批审批权限在区政府的项目

1、实施主体编制完善历史用地手续材料。

2、镇政府(街道办事处)初审,同意后报区自然资源主 管部门(区城市更新机构)复审。

3、区政府审批。

3.3.2“三旧”用地报批审批权限在市政府的项目

1、实施主体编制完善历史用地手续材料。

2、区自然资源主管部门审查并经区政府同意。

3、报市城市更新主管部门会市自然资源主管部门审查。

4、市政府审批。

3.4涉及完善地上建筑物手续的项目

由区政府建立联席会议制度,负责对微改造项目中拟保 留建筑能否补办手续出具初步意见。区联席会议成员由自然 资源、住建、生态环境、城市管理等相关主管部门组成。申请 人取得同意补办手续的联审意见后可开展实施方案的批复及 完善历史用地手续等工作。完善地上建筑手续中涉及规划报 建、竣工验收、不动产登记等相关要求由各区自行制定。

3.5实施方案效力

经批准的实施方案是完善历史用地手续、后续制订实施 监管协议、申请供地手续、完善建筑物手续的依据,属地政府 应组织实施主体按照经批准的实施方案实施改造。

第四章 实施监督阶段管理

4.1实施监管阶段指引

结合微改造类城市更新项目实际情况,对实施过程中消 防、环保验收、整体项目完成实施保障等关键性事项纳入实 施监管协议,并提出有针对性的有效监管措施。

4.2监管内容

4.2.1局部加拆建类项目

在改造实施过程必须满足加拆建面积不低于改造前上盖 物 20%(按建筑基底面积计算)。如不能完成不动产登记, 则对其进行拆除或整个项目按拆除重建方式实施。局部加拆 建类微改造项目,除由政府统一组织实施的项目外,原则上 不能再进行功能改变类微改造。

4.2.2功能改变类项目

改造主体按规定补缴土地出让金并完善协议供地手续。 申请功能改变的建筑需重新办理规划报建和验收、完善建设 工程质量安全监督和施工许可、消防、环保、房屋产权登记等 手续。若按功能改变类项目申请土地协议转功能后,保留建 筑确不能完成功能改变相应审批的,项目需按拆除重建方式 实施。

4.2.3整饰修缮类项目

申请功能改变的建筑需重新办理规划报建和验收、完善 建设工程质量安全监督和施工许可、消防、环保、房屋产权登 记等手续。历史文化街区和历史建筑修缮方案应委托相关技 术单位进行技术审查,并征求自然资源、住房和城乡建设、文 物等职能部门的书面意见,必要时应当组织专家论证和征求 公众意见。

4.3监管协议签订

除由政府组织实施的改造项目外,各区人民政府负责组 织相关部门与实施主体签订实施监管协议。

4.4批后监管

对于申请完善用地手续的微改造项目,各区政府明确落实监管协议,严格开展批后监管工作。相关职能部门需根据部门职能和分工,做好后续管理、监督工作。对于自主改造的, 严格按照监管协议开展验收工作。

第五章 高效审查审批机制

5.1同步报批机制

城市更新单元计划和实施方案可同步编制。

5.2容缺预审机制

在实施方案阶段,可凭计划批复,同步开展“三旧”用地 报批(集转国)预审工作。

第六章 附则

6.1反馈机制

对本指引未明确事宜,可由区自然资源主管部门上报市 城市更新主管部门,采用“一事一议”的方式处理。

6.2其他

本指引自印发之日起实施,试行 1 年。解释权归佛山市城市更新局所有。


 

 

 

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