佛山市顺德区村级工业园升级改造工作领导小组办公室关于印发《顺德区村级工业园厂房搬迁补偿工作指引》的通知

顺村改办〔2018〕1号

佛山中德工业服务区（佛山新城）管委会、“两德”管委会，各镇人民政府、街道办事处，区各有关单位：

《顺德区村级工业园厂房搬迁补偿工作指引》业经区委、区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的

问题，请径向区国土城建和水利局反映。

佛山市顺德区村级工业园升级改造工作领导小组办公室

2018年4月5日

顺德区村级工业园厂房搬迁补偿工作指引

为加快村级工业园改造，规范我区村级工业园厂房搬迁补偿工作（下称“搬迁补偿工作”），维护公共利益，保障受偿人合法权益，根据《城乡规划法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，结合实际，制定本工作指引。

一、工作原则

（一）坚持区镇联动原则，搬迁补偿工作按照区级统筹协调、属地负责实施的模式推进，重点由区确定补偿原则、属地制定补偿标准。

（二）坚持统筹平衡原则，属地制定的补偿标准必须兼顾当前推进的区重点工程征地拆迁工作。

（三）坚持标准厂房调换为主、货币补偿为辅的原则，创新搬迁补偿工作模式。

（四）坚持宽严结合原则，根据厂房登记手续的完善程度，对合法厂房予以充分补偿，对未完善登记手续的厂房予以适当补助。

二、适用范围

本指引适用于由政府主导推进的村级工业园改造项目范围内的厂房搬迁补偿、补助行为，村（居）主导推进的合作改造项目可参照执行。

三、补偿内容

（一）被搬迁厂房土地使用权价值的补偿。

（二）被搬迁厂房建（构）筑物价值的补偿。

（三）因搬迁厂房造成的生产设备设施搬迁、拆装补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿（下称“搬迁补偿”）。

（四）因搬迁厂房造成的临时安置的补偿。

（五）因搬迁厂房造成的停产停业损失的补偿。

四、补偿方式

补偿方式包括标准厂房调换（含期房）、货币补偿，原则上仅作标准厂房调换（含期房），若因特殊原因需作货币补偿的，必须提交区政府会议审议。

五、标准厂房调换（含期房）

（一）调换标准。

1.对已办理土地、房屋登记或经认定具有合法土地、房屋权属的厂房（下称“合法厂房”），可调换原厂房证载土地或建筑面积1〜1.3倍建筑面积的标准厂房，或可按第六条第（一）款确定土地、建（构）筑物价值，对照承接转移园区的标准厂房均价，等值调换相应建筑面积的标准厂房。

2.对仅办理土地登记或经认定为具有合法土地权属的厂房，可调换不大于原厂房核定土地面积或建筑面积0.95倍建筑面积的标准厂房，或可按第六条第（二）款确定土地、建（构）筑物价值，对照承接转移园区的标准厂房均价，等值调换相应建筑面积的标准厂房。

对仅取得建设用地批文的厂房，可调换不大于原厂房核定土地面积或建筑面积0.8倍建筑面积的标准厂房，或可按第六条第（三）款确定补偿价值，对照承接转移园区的标准厂房均价等值调换相应建筑面积的标准厂房。

上述1至3点各项调换倍数均为上限数值，镇（街道）在实施过程中须认真研究，结合属地商品厂房市场价值等要素，制定合理的调换标准。

（二）标准厂房应当按规划有步骤实施建设，房源实行全区统筹，由承接转移园区经营方统一招商、统一管理，经营方对调换后的厂房有优先回购权，允许配合政府按期搬迁的企业以优惠价格回购适当数量的标准厂房，镇（街道）应当结合实际情况制定标准厂房调换办法或细则等。

六、货币补偿

（一）对合法厂房，土地使用权、建（构）筑物（按全新重置）价值，依法评估后确定。

（二）对仅办理土地登记或经认定为具有合法土地权属的厂房，土地使用权价值依法评估后确定；建（构）筑物价值可先以全新重置方式依法评估，再按不高于评估价值的95%确定。

（三）对仅取得建设用地批文的厂房，建（构）筑物价值可按第（二）款的方式确定，但不得高于评估价值的90%；另可适当补助建设用地批文办理税费和提前中止土地租赁合同的损失。

八、临时安置费与过渡期限

（一）实行货币补偿的，一次性支付受偿人6个月临时安置费。

（二）实行标准厂房（现房）调换的，临时安置费按1次计算。

（三）实行标准厂房（期房）调换的，临时安置费按2次计算，周转用房原则上由受偿人自行解决；过渡期限原则上不超过24个月。

临时安置费具体标准和过渡期限，由镇（街道）视实际情况自行确定。

九、停产停业损失

（一）被搬迁厂房停产停业损失的补偿应结合被搬迁厂房动迁之日前1年内实际月平均税后利润（不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，参照上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类厂房市场租金计算）、停产停业期限等因素确定，按不高于土地使用权、建（构）筑物补偿总额的5%予以补偿。

（二）停产停业期限由镇（街道）视实际情况自行确定。

十、动迁时间、签约期限及搬迁期限

由镇（街道）视实际情况自行确定。

十一、签约、搬迁补助

（一）对选择标准厂房调换的受偿人，在签约期限内签订补偿协议或在搬迁期限内搬迁完毕的，可作以下补助：

1.对合法厂房，补助不高于10%的调换建筑面积。

2.对仅办理土地登记或经认定为具有合法土地权属的厂房，补助不高于8%的调换建筑面积。

3.对仅取得建设用地批文的厂房，补助不高于7%的调换建筑面积。

（二）对选择货币补偿的受偿人，在签约期限内签订补偿协议或在搬迁期限内搬迁完毕的，可作以下补助：

1.对合法厂房，可按不高于土地使用权、建（构）筑物补偿总额（下称“补偿总额”）20%且原则上不高于500万元/宗的标准给予补助。

2.对仅办理土地登记或经认定为具有合法土地权属的厂房，可按不高于补偿总额18%且原则上不高于300万元/宗的标准给予补助。

3.对仅取得建设用地批文的厂房，可按不高于补偿总额（不含建设用地批文办理税费补偿）15%且原则上不高于200万元/宗的标准给予补助。

具体补助细则由镇（街道）视实际情况自行制定。

十二、为推动产业优化升级，对未经登记且无法认定为合法建筑的厂房，若受偿人配合政府按期推进搬迁工作的，镇（街道）可给予一定的清退费用，具体参照且低于上述“仅取得建设用地批文的厂房”的补偿方式、补助标准执行。

十三、其他事项

（一）凡是被依法强制拆除的厂房，原则上不给予签约、搬迁补助。

（二）凡是未持有合法营业执照、营业执照已过期、营业执照登记地址与实际经营生产地址明显不一致等违法生产经营的企业，原则上不予补偿本指引第三条（三）至（五）款涉及的费用。

（三）评估机构选定、评估结果异议处理参照《国有土地上房屋征收评估办法》有关规定执行。

（四）镇（街道）在启动厂房搬迁前，应当根据本指引规定拟定相应的搬迁补偿方案，报镇（街道）党（工）委班子会议审议通过后实施。

（五）各镇街人民政府、街道办事处可购买专业服务，依法、高效推进厂房搬迁工作。

（六）对逾期不签订补偿协议或不配合搬迁的厂房，可按照《顺德区收回国有土地使用权操作指引（试行）》（顺建发〔2015〕69号）、《顺德区征收土地实施工作操作指引》（顺建发〔2016〕82号）等有关文件规定处理。

（七）全区其他厂房的搬迁补偿可参照本指引制定相应的补偿方案。

（八）本指引未尽事宜按有关法律法规执行。