关于加强土地出让市场监管意见的通知

津国土房用〔2009〕508号

各区县国土资源分局、滨海分局、保税区土地局、开发区建发局、滨海高新区国土资源和房屋管理局、东疆港保税区国土管理部门、中新生态城国土管理部门，市土地交易中心、市土地整理中心：

　　为进一步完善土地市场调控与监管措施，加强经营性房地产用地出让管理，培育和规范土地市场，促进土地资源的合理利用，切实防止土地资产流失，现就有关意见通知如下：

　　一、严格控制经营性房地产用地出让面积

　　为了防止由于宗地出让面积过大，开发企业圈地或通过股权变相转让土地，以及延误开发周期等问题的发生，按照国土资源部《关于印发〈限制用地项目目录（2006年本增补本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本增补本）〉的通知》（国土资发〔2009〕154号）等规定要求，经营性房地产项目单宗地出让面积一般不得超过20公顷。对面积较大的经营性房地产项目用地，应当在统一规划的前提下，按以上宗地控制标准分宗实施出让、分宗签订土地出让合同约定土地使用条件和开发建设期限，并按约定严格进行监管。

　　二、加强土地出让方案审查

　　为严格落实国家及我市经营性用地出让的相关政策制度，规范土地出让行为和土地市场秩序，防范国有土地出让过程中的不规范行为，建立土地出让业务会审制度，定期召开会议对出让土地进行合规性审查。对拟出让的市级项目和区县项目，在报请审查前，市土地整理中心和各区县（含功能区）国土资源管理部门应当进行初审，初审内容为土地权属来源、规划用途、底价确定、土地整理成本核算等是否符合规定。初审通过的及时报送土地利用处，由土地利用处列入议题，提交会审会审议。其中：市级出让项目由市土地整理中心主任汇报，区县出让项目由区县国土资源部门主要负责同志汇报。经会议审查通过的出让项目，市土地交易中心组织实施公开出让，未通过审查的，不予上市交易。

　　三、健全和规范土地整理储备预决算管理

　　为切实控制土地整理成本，保证政府土地收益，要进一步强化预算管理，对委托整理项目的收购整理范围、补偿单价标准、工程量，以及期间费用实行全面核算，将成本核算控制到地块，使委托整理项目从实施前期就进入可控状态。受托整理单位申报项目实施计划时应提交包括以上内容的项目可行性研究报告，经审核后的预算不得擅自突破。市土地整理中心和各区县国土部门要认真履行成本审核职能，严格地块出让时的成本审查，对超预算计划核算成本的，不予出让。

　　四、进一步完善集中交易管理

　　为统一全市土地交易市场管理，规范交易行为，区县经营性房地产用地出让不再实行远程报价，需到市土地交易中心土地有形市场集中实施。土地出让成交后，区县国土资源部门应严格按照公开出让文件与竞得人签订土地使用权出让合同，并于合同签订之日起5个工作日内，将合同文本报送市土地交易中心，由市土地交易中心对照出让文件进行核查，对核查发现擅自改变公开出让文件且影响出让行为公平、公正的，按有关规定予以严肃处理。市土地交易中心要进一步提高交易平台服务水平，在交易受理、招标拍卖挂牌文件编制、公告发布、成交确认等环节加强与区县国土资源部门的沟通，确保集中公开出让工作的高效进行。

　　五、强化出让土地开发建设过程监管

　　为加强对房地产用地开发利用情况的监督管理，促进项目按期动工开发，有效利用土地资源，控制土地闲置，各区县国土和房管部门要按照工作分工，对出让项目从开工、基础、主体、竣工等关键阶段进行监管，对未按期开工、建设、竣工的予以公告，并按约定收取违约金，直至收回土地，实现对出让合同的全覆盖监管，确保房地产用地尽快形成有效市场供应。（具体见《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法》、《天津市经营性房地产开发用地出让合同证后监管办法》和《天津市保障性住房建设用地证后监管办法》）

　　六、明确市政基础设施配套收费标准

　　为严格土地出让价格管理，落实我市土地出让金构成及标准的相关规定，土地出让时须确定市政基础设施配套的责任主体和收费标准，并在出让方案、出让公告和出让合同中进行明确和约定。其中，确定由受让人自行配套的，土地出让合同中应当对基础设施配套的具体内容进行明确约定，对未按约定实施配套设施建设的，土地使用权不得进行转让。

　　七、开展已出让经营性房地产项目用地专项核查

　　为查找当前管理工作中存在的薄弱环节和问题，有针对的健全完善相关管理制度，进一步规范土地市场管理，集中开展一次专项核查工作，对2009年已出让的经营性房地产用地项目逐个进行核查。其中，市级出让项目核查由市土地整理中心负责，重点核查土地整理实施单位是否按照整理项目实施计划确定的范围实施整理，是否严格按照《天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法》等规定的成本构成科目核算和申报拆迁整理成本，有无擅自扩大整理范围且超范围分摊整理成本，以及擅自增加科目和虚报费用等行为；区县出让项目核查由区县国土资源管理部门负责，重点核查出让底价制定是否符合《天津市国有土地有偿使用办法》关于土地出让金收取标准的规定，有无低于最低标准制定出让底价行为。是否严格按照出让公告和出让文件签订出让合同，有无违反规定擅自改变土地出让合同条款，调整土地出让条件问题。各单位应于2009年12月底前完成核查工作，并将核查结果及整改意见上报市局。

二〇〇九年十二月八日