市国土房管局关于印发加强土地出让分类调控实施意见的通知

国土房用〔2014〕238号

各区、县人民政府，各委、局：

　　《关于加强土地出让分类调控实施意见》已经市人民政府批准，现印发给你们，请遵照执行。

2014年10月31日

关于加强土地出让分类调控实施意见

　　按照市委、市政府近期加强房地产市场调控的部署，围绕促进我市房地产市场健康平稳发展的目标，结合我市土地供应、房屋销售等实际情况，提出关于加强土地出让分类调控实施意见如下：

　　一、分类调控指标

　　根据市场分析，土地分类调控房屋交易量、增长率及空置率指标，确定土地出让分类调控区间并细化到区县的板块。

　　（一）市场类型细分

　　依据房屋交易规模、交易增速将全市各区域房地产市场进行细分。其中，新建商品住宅年均交易规模超过100万平方米以上的，为成熟市场；新建商品住宅年均交易规模在100万平方米以下，但房屋年均交易增长速度超过全市平均增长速度2倍以上的（全市平均增速10%），为快速发展的新兴市场；交易规模小于100万平方米、交易增长速度低于全市平均增长速度的，为待发展市场。

　　（二）确定合理区间

　　通过对全市土地供应量、房屋上市量和房屋交易量历年数据的相关性分析，确定三者的合理比例为3：2：1，即当年土地供应形成的房屋建筑面积与房屋上市量、房屋销售量的比例在3：2：1时，表明房地产市场整体处于供求平衡状态。但房地产市场区域性差异特征明显，不同区域市场所处的发展时期不同，其土地供应与房屋交易对应的合理比例区间偏差较大，不能简单用全市的标准来衡量。因此，还应根据不同市场类型分别确定土地调控合理区间。

　　对于成熟市场和新兴市场，交易规模大、速度快，土地需求量高的区域，可在全市土地供应和房屋交易合理比例基础上，适度放宽调控区间，执行1：4-6调控指标。

　　对于待发展市场以及空置率超过15%，按国际惯例属于风险区域的市场，严格控制调控区间，执行1：3-4调控指标。

各区县房屋年均交易量、年均增长率、空置率及供需比合理区间

单位：万平方米

　　二、分类调控意见

　　（一）调控原则

　　1.对土地后续供应与房屋交易比超过调控指标的区县适度减少土地供应，对区县内土地后续供应与房屋交易比明显高于调控指标的板块限制土地供应。

　　2.实施年度住房用地供应计划管理制度。每年年底市国土房管局对住房用地供应计划实施情况进行考核，将各区县的考核结果排名后上报市政府，并作为编制下一年度土地供应计划的重要依据。

　　3.为保证各区县经济社会发展的需要，各区县主城区所在板块可结合市场需求，适度安排土地出让规模。

　　4.为保证示范小城镇的建设，各区县的示范小城镇项目可结合资金平衡的需要，适度安排土地出让规模。

　　5.根据各区县（板块）房屋交易量、土地供应等情况，市国土房管局每半年进行一次综合评判，确定土地分类调控的意见。

　　（二）调控意见

　　依据调控指标，结合各区域市场土地后续供应与房屋交易比，确定分类调控意见：

　　一是中心城区和西青区应增加土地供应。这些区域房屋销售量大、土地交易活跃、市场需求旺盛，房屋缺口较大，后续仍需加大土地供应量以保持市场的平衡，但要注意平衡供地的结构、布局和时序，防止局部区域市场过剩。

　　二是东丽区、北辰区、滨海新区和武清区应保持土地供应。东丽区、北辰区供求比适度，滨海新区和武清区虽供求比略高但房屋交易量大、增长率高，市场吸纳能力较强，后续应适度控制土地供应，加大结构调整力度，保持市场需求稳步增长。

　　三是津南区、宝坻区、静海县、蓟县和宁河县应适度减少土地供应。这些区域房屋市场已出现供大于求情况，市场后续供应量较大，目前以消化存量房屋为主，适度减少土地的供应。同时对这5个区县进一步深入分析其内部各板块指标，对土地后续供应与房屋交易比明显高于合理区间值上限的11个板块限制土地供应，如宝坻京津新城板块、静海团泊板块等；其余板块（包括主城区板块）可由区县政府根据经济社会发展需要自行安排好土地供应工作。

各区县土地出让分类调控综合情况表

　　三、今年住房用地供应计划调整

　　今年对全市住房用地供应计划按以下三类进行调整：

　　一是对应增加土地供应的中心城区和西青区，计划供应量在去年供应量的基础上，按上浮10%控制。

　　二是对应保持土地供应的东丽区、北辰区、滨海新区和武清区，计划供应量在去年供应量的基础上，按基本持平控制。

　　三是对应适度减少土地供应的津南区、宝坻区、静海县、蓟县和宁河县，计划供应量在去年供应量的基础上，原则上按下降30%控制。

　　今年后4个月的土地供应量在上述控制标准的基础上，结合当前土地实际供应量确定，并以此为尝试，今年年底市国土房管局对各区县供地计划完成比例进行考核并排名后向市政府汇报。同时，编制明年土地供应计划时要充分考虑考核结果，并且每半年要进行一次综合评判，根据综合评判结果对全市土地出让进行分类调控。