广州开发区城市更新局关于印发《广州市黄埔区 广州开发区（九龙片区除外）旧村改造补偿安置方案（模板）》和《广州市黄埔区九龙片区旧村改造补偿安置方案（模板）》的通知

穗开更新〔2019〕49 号

各街镇：

《广州市黄埔区 广州开发区（九龙片区除外）旧村改造补偿安置方案（模板）》和《广州市黄埔区九龙片区旧村改造补偿 安置方案（模板）》（以下简称《模板》）已经区城市更新领导 小组 2019 年第四次会审议同意，现印发给你们，请遵照执行。各街镇在推进旧村改造工作中，应根据省、市、区城市更新

政策规定及两份模板有关标准，对辖内旧村改造项目补偿安置方 案编制工作加强指导和管控，不得擅自突破政策原则和补偿标准，旧村改造项目补偿安置方案（稿）须报街镇审查和备案，并 征得区城市更新局书面同意后方可开展村民表决工作。

专此通知。

附件：1.广州市黄埔区 广州开发区（九龙片区除外）旧村改造补偿安置方案（模板）

2.广州市黄埔区九龙片区旧村改造补偿安置方案（模板）

广州开发区城市更新局

2019 年 9 月 25 日

附件1：

广州市黄埔区广州开发区（九龙片区除外）旧村改造补偿安置方案（模板）

为进一步加快推进XX村旧村全面改造补偿安置工作，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）以及《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字[2017]3号）等有关文件规定，结合XX村的实际情况，特制定本方案。根据城市更新相关政策规定，本方案须经年满18周岁以上村民（含转制社区居民，下同）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过。

第一部分　总则

一、补偿安置依据

XX村旧村改造拆旧XX公顷内的建筑物（包括村民房屋和集体物业），以XX年X月XX（测绘单位）的测绘数据作为现状建筑量的补偿依据。拆迁实物安置建筑面积、现金补偿等补偿方式在不突破复建总建筑面积和改造成本总额的前提下统筹实施。

二、适用对象

被拆迁人是指拆旧范围内用地和房屋的权属人，适用对象可由村集体结合本村实际予以进一步细化。

三、补偿安置方式

被拆迁人可以选择货币补偿（弃产）和回迁（本村或异地）安置两种补偿方式，或者以两种补偿方式结合进行补偿。

四、回迁（本村或异地）安置位置

回迁（本村或异地）安置区位于XX（四至方位），用地面积XX公顷，设有XX（公建配套）。

第二部分　村民房屋回迁安置补偿标准

五、村民房屋回迁安置建筑面积计算方法

合法建筑与2009年12月31日前建成建筑，每栋安置建筑面积不超过四层（含四层，下同）。

（一）合法建筑

“合法建筑”是指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地证明或区政府实施村民建房登记管理证明文件的住宅建筑。

1.合法建筑面积按1:1回迁安置。

回迁安置建筑面积=证载建筑面积（不超过四层）

2.合法建筑面积不足证载首层建基面积×4的，差额部分作为回迁安置权益面积，由村民按1500元/㎡购买。

3.合法建筑面积超出四层部分的补偿标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定。

4.现状建筑面积（阳台面积按50%，飘楼面积按100%，阳台和飘楼均为不超过四层部分，宅基地范围内阳台按100%计算，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计）超出证载合法建筑面积的，可参照（二）、（三）计算回迁安置建筑面积和补偿。

（二）2009年12月31日前建成的建筑

1.经集体经济组织批准2009年12月31日前建成的四层以下（含四层）住宅建筑。

回迁安置建筑面积=首层建基面积×4+阳台面积×50%+飘楼×100%（阳台和飘楼均为不超过四层部分，宅基地范围内阳台按100%计算，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计）

2.经集体经济组织批准2009年12月31日前建成不足四层住宅建筑的，其与以上“回迁安置建筑面积”的差额部分作为回迁安置权益面积，由村民按1500元/㎡购买。

3.倒塌房屋、祖屋等其他情况的住宅建筑的回迁安置和补偿标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定。

（三）经村集体经济组织批准2009年12月31日前建成四层以外的建筑，按1500元/㎡予以补偿。

六、地上附着物的补偿参照《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017〕10号）中的一般地上附着物（除房屋）补偿标准。

七、村民房屋改为商铺、非本村村民房屋和房屋置换成商业、公寓等情况，回迁安置和补偿标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定。

八、回迁安置补偿其他规定

（一）回迁安置房按照公平、公正、公开方式进行抽签选房，具体选房抽签程序及操作细由村集体按有关规定另行制定和公布。

（二）每套回迁安置房公摊建筑面积约为X%，回迁安置建筑面积已包含公摊建筑面积。

（三）回迁安置房装修的具体内容参照 安置房装修标准（安置房装修标准由改造主体根据村民意愿自行制定）。

（四）在房源充足的情况下，村民在选择回迁安置房时，可选择不同面积的房屋户型、套数回迁，所选的回迁安置房屋总面积为应得回迁安置面积。

（五）同一权属人选择的回迁安置户型总建筑面积小于应得回迁安置总建筑面积的（以下简称为差额部分），可在本村村民之间合法流转，或由改造主体按以下标准回购：

1.差额部分为权益面积的，按XX元/㎡（货币一次性补偿单价减去1500元/㎡，货币一次性补偿单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）予以回购。

2.差额部分为复建面积（非权益面积）的，按XX元/㎡予以补偿（由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）。

（六）选择的回迁安置户型总建筑面积大于回迁安置中建筑面积的（以下简称为差额部分），村民可按以下标准购买：

1.超出回迁安置总建筑面积5㎡以内（含5㎡），按XX元/㎡（参照弃产回购单价）价格购买。

2.超出回迁安置建筑总面积5㎡以上的，按XX元/㎡购买（由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）。

（注：“飘楼”是指楼房向外飘出、地面无支柱的封闭楼层房屋。“飘板”是指楼房向外飘出、地面无支柱的悬挑板。）

第三部分　集体物业复建补偿标准

九、集体物业可选择按现有建筑面积复建补偿或者用地范围计算权益建筑面积复建补偿（可选择一种或者两种上述核定方式计算集体物业复建总量，但同一地块或同一建筑物只能适用以下其中一种补偿方式）：

（一）村集体经济组织物业合法建筑面积按1:1复建；2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，按现有建筑面积2:1复建；其他现有建筑不予复建，按1500元/㎡予以补偿。

（二）纳入旧村改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，按现有用地面积和毛容积率不超过1.8（含1.8）计算权益建筑面积，由村集体按XX元/㎡（建安成本）购买。

十、（其他）。

第四部分　弃产补偿

十一、弃产补偿

（一）被拆迁人放弃回迁实物安置建筑面积的，可选择货币补偿，按XX元/㎡予以补偿（由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）。

（二）被拆迁人放弃权益建筑面积的，可选择货币补偿，按XX元/㎡予以补偿（货币一次性补偿单价减去1500元/㎡，货币一次性补偿单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）。

（三）弃产安置面积归改造主体所有。

第五部分　搬迁费用、临迁费用及签约奖励

十二、搬迁费用

1.搬家补偿费（含搬出、搬进费用）：2000元/户（现状户）；

2.电话、有线电视等迁移费：200元/户（现状户）。

3.（其他费用，由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定）

十三、回迁安置建筑面积（不包含权益面积）临迁费如下：

（一）住宅临迁费按照项目区域位置区分：科学城片区住宅临迁费20—30元/㎡·月；黄埔港片区住宅临迁费20—35元/㎡·月。

（二）集体物业临迁费按照项目区域位置区分：科学城片区集体物业临迁费30—45元/㎡·月；黄埔港片区集体物业临迁费30—55元/㎡·月。

（三）（临迁费起止日期和发放细则由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行统筹制定）。

（四）核算的权益建筑面积和2009年12月31日之后建成的违法建筑，不予以临迁费。

十四、补偿安置协议签约奖励、房屋搬迁奖励等原则上不超过改造成本的3%（具体标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行制定）。

第六部分　其他

十五、本模板适用广州市黄埔区（九佛街、龙湖街、新龙镇除外）辖区内的旧村全面改造项目；旧村改造项目原则上严格按照本模板的要求制定补偿安置方案；若村集体根据实际情况确需突破本模板规定标准或按“户”进行安置补偿的，须按程序征求区城市更新部门意见。

十六、本模板实施前旧村改造方案已批复实施或旧村补偿安置方案已按规定表决通过的，按有关城市更新政策和已表决实施的补偿安置方案执行，不适用本模板。

十七、（其他事项说明）