关于印发《广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）关于新型产业用地与产业园区功能配比的指导意见（试行）》的通知

穗开规划资源规字〔2019〕1号

区各有关单位：

《广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）关于新型产业用地与产业园区功能配比的指导意见（试行）》业经区政府、管委会同意，现印发实施。实施过程中如遇问题，请径向我局反映。

广州开发区规划和自然资源局

广州市规划和自然资源局黄埔区分局

2019年4月30日

广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）关于新型产业用地与产业园区功能配比的指导意见（试行）

为加快我区产业转型升级步伐，制定与新型产业发展相适应的产业用地和产业园区功能配比，促进新型产业用地和新型产业园区的功能完善和精细化管理，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔2017〕3号）、《广州市人民政府关于落实广东省降低制造业企业成本若干政策措施的实施意见》（穗府〔2018〕3号）、《广东省人民政府关于促进高新技术产业开发区高质量发展的意见》（穗府〔2019〕28号）等文件精神，结合我区实际，特制定本意见。

一、总体要求

（一）指导思想。

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记视察广东重要讲话精神，落实广州市委、市政府新一代信息技术、人工智能、生物医药（IAB）和新能源、新材料（NEM）的产业决策部署，围绕加快转型升级的核心任务，打造产业战略性发展平台，积极探索产业与城市融合发展新路径，推动城市和产业双转型。

（二）定义。

本意见所称“新型产业用地（M1、B29）”，是指依托《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011）中的一类工业用地（M1）和其他商务用地（B29）发展新型产业（见附件新型产业发展目录）的用地，融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等产业功能以及相关配套服务功能的用地。

本意见所称“新型产业园区”，是指用于推动新型产业项目集聚发展，由连片的新型产业用地（M1、B29）、适度比例的配套员工住宅用地（R2）和商业服务业设施用地（B）构成的区域。

本意见所称“配套服务设施”，是指在新型产业用地（M1、B29）内为产业功能服务的配套员工宿舍、配套商业等设施。

本意见所称“工业产业区块”，是指用于推动产业项目集聚发展，专门划定的工业园区、连片工业用地、产业园区、价值创新园等。市工业和信息化部门会同市规划和自然资源、市发展改革、市生态环境等部门及各区政府、广州空港经济区管委会组织开展全市工业产业区块的划定和调整，报市政府批准。

（三）新型产业用地（M1、B29）的空间与产业准入。

1．新型产业用地（M1、B29）原则上在生物岛、第二中央商务区、永和工业区和轨道交通站点周边500米范围以外选址。

2．新型产业用地（M1、B29）在工业产业区块内选址的，用地面积控制在所属工业产业区块面积的10％以内。

3．新型产业用地（M1、B29）用地规模不小于3公顷。

4．用于发展新一代信息技术、生物与健康、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车、节能环保、数字创意、现代服务业等九类新型产业（见附件新型产业发展目录）或经区政府认定的其他新型产业项目。

（四）新型产业园区的空间与产业准入。

1．新型产业园区原则上在生物岛、第二中央商务区、永和工业区和轨道交通站点周边500米范围以外选址。

2．新型产业园区在工业产业区块内选址的，新型产业园区的用地面积控制在所属工业产业区块面积的10％以内。

3．新型产业园区用地规模不小于50公顷。

4．用于发展新一代信息技术、生物与健康、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车、节能环保、数字创意、现代服务业等九类新型产业（见附件新型产业发展目录）或经区政府认定的其他新型产业项目。

（五）基本原则。

1．规划引领，特色突出。按照城乡规划、土地利用总体规划、产业规划和环境保护规划的总体要求，坚持规划先行和差异化发展，做到产业用地功能配比与新型产业发展、城乡建设、环境保护相适应，打造特色明显、竞争力强的新型产业用地（M1、B29）与产业园区。

2．刚性约束，弹性发展。明确并突出新型产业用地（M1、B29）的产业主导功能，规定用地内产业功能计容建筑面积的最低比例。同时，合理提升配套员工宿舍、商业等服务功能，满足创新型企业的多元化发展诉求。

3．功能完善，产城融合。坚持产业发展与城市功能完善同步推进，合理安排交通、市政基础设施，适度提升配套居住、商业等服务功能，统筹安排城市建设与社会事务管理，实现产城一体化发展。

二、规划管理

（一）新型产业用地（M1、B29）。

1．在符合安监、消防、环保、交通等相关要求的前提下，为满足新型产业发展需求，新型产业用地（M1、B29）功能可复合利用。合理安排配套员工宿舍、商业服务等设施，提高产业用地利用效率，实现产业、生活、商业服务等功能高度融合。

2．新型产业用地（M1、B29）内产业用房、配套员工宿舍、配套商业用房均按产业用途管理。新型产业用地（M1、B29）内产业功能计容建筑面积不得低于总计容建筑面积的60％，配套服务功能（含配套员工宿舍和配套商业等功能）计容建筑面积不得高于总计容建筑面积的40％，其中，配套员工宿舍计容建筑面积不得高于总计容建筑面积的30％。独立占地的配套服务设施的用地面积不得高于总用地面积的15％。

3．新型产业用地（M1、B29）内配套员工宿舍计容建筑面积中须有不低于8％的比例用于生活配套设施配置，应当包括党群活动中心、园区服务中心、医疗卫生设施、员工文体设施，在符合安监与环保等相关要求前提下，可依据实际情况，选择配置员工子女托管设施。

4．新型产业用地（M1、B29）内建筑形态应当与产业类型、业态功能相匹配。禁止在新型产业用地（M1、B29）内建设商品住宅。其中，新型产业用地（M1、B29）内的配套员工宿舍应当用于人才保障房和企业员工租赁住房，须整体确权并自持，不得分割、转让与销售。

5．产业功能建筑平面应按有关标准和要求明确标示空间划分及使用功能，不应采用单元式或者住宅套型式设计，不应设置外挑式阳台及飘窗，不应设置厨房等居住空间，卫生间应集中设置，开水间或饮用水供应点应集中设置。生产等产业功能建筑应符合工业建筑设计规范，研发等产业功能建筑可参照办公建筑设计规范进行设计，配套员工宿舍可参照宿舍建筑设计规范进行设计。

6．配套员工宿舍不应紧邻城市高快速路、主干道，宜与产业、商业功能动静分离。其中，建筑标准层层高不宜超过3．6米。

（二）新型产业园区。

1．鼓励单一生产功能的新型产业园区按照产城融合的思路，并在符合城乡规划和环境保护等前提下，适当安排建设用地用于配套职工住宅、商业服务功能设施等建设，推动相关区域从单一生产功能向综合功能转型。

2．支持新型产业园区统一规划、功能适当混合，可在新型产业用地（M1、B29）基础上配置一定比例的配套员工住宅用地（R2）、配套商业服务业设施用地（B）。允许多个不同功能用途地块（除住宅用地外）整体出让，整体办理规划、国土等手续。配套员工住宅用地（R2）以评估价为基础确定出让起始价，公开出让。新型产业功能的计容建筑面积不得低于园区总计容建筑面积的60％。配套服务功能（含配套员工住宅、配套员工宿舍和配套商业等功能）计容建筑面积不得高于总计容建筑面积的40％，其中，配套员工住宅与配套员工宿舍功能计容建筑面积不得高于园区总计容建筑面积的30％。配套员工住宅用地（R2）的面积不得高于园区总用地面积的20％。

3．新型产业园区内的配套员工住宅用地（R2）应适当集中、合理布局，与新型产业用地（M1、B29）既要联系便捷又要避免相互干扰，符合环境影响评价的要求。新型产业园区应依据广州市社区公共服务设施相关标准与技术规范，设置教育设施等多类社区公共服务设施。

三、实施管理

（一）新型产业用地（M1、B29）。

1．新出让的新型产业用地（M1、B29），由区投资促进局会同相关部门依照本意见，按招商程序办理。

2．新型产业用地（M1）以基准地价为基础，参考市场评估价，综合确定出让起始价。产业用地上的配套员工宿舍、配套商业用房须整体确权并自持，不得分割、转让及销售，产业功能建筑可以按幢、层等有固定界限为基本单元进行分割登记和转让，每个基本单元的套内建筑面积不得少于500平方米，可分割转让的部分不得超过该新型产业用地（M1）中产业功能的计容建筑面积的50％，分割转让的具体要求，应按地块招商引资要求在土地使用权出让合同中明确。允许进行分割登记的物业，应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让方须经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业。

3．新型产业用地（B29）以评估价为基础确定出让起始价，经区政府、管委会同意，产业功能建筑可以按幢、层等有固定界限的部分为基本单元进行分割登记和转让，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米，可分割转让的部分不得超过该用地总计容建筑面积的50％，分割转让部分的具体要求，应按地块招商引资要求在土地使用权出让合同中明确。产业用地上的配套员工宿舍、配套商业用房须整体确权并自持，不得分割、转让与销售。

4．新型产业用地（M1、B29）内各功能配比的关系，须在设计方案中予以落实第二项“二、规划管理”的第一条“（一）新型产业用地（M1、B29）”中第二点的要求，并纳入规划设计条件及土地使用权出让合同。

5．新型产业用地（M1、B29）出让前，区规划和自然资源局应当在土地出让条件中明确并公布新型产业准入、投资额、产出、税收、评估、清退等投资建设条件和违约责任等条件，用地单位与土地出让部门签订土地使用权出让合同时，应当同时与区招商部门签订明确投资建设条件和违约责任等条款的监管协议。

（二）新型产业园区。

1．新型产业园区内的配套员工住宅用地（R2）应当用于建设本园区企业配套的员工楼和人才住房，居住用地建成的物业应不少于50％需由用地单位自持，剩余部分仅可销售给本园区内注册企业的员工，员工须符合我区人才引进和购房政策的相关要求，自持与销售等具体要求应按地块招商引资要求在土地使用权出让合同中明确。

2．新型产业园区原则采用分期供地，首期用地应当均为新型产业用地（M1、B29），并在编制规划、项目计划时提出预留发展用地需求及其发展规划，待上期用地按规划要求建设并通过供后评价，方予以出让预留发展用地。

3．新型产业园区内各功能配比的关系，须在控制性详细规划编制和用地审查中予以落实第二项“二、规划管理”的第二条“（二）新型产业园区”中第二点的要求。新型产业园区内部分区域的控制性详细规划修编或调整，需从新型产业园区整体范围进行论证，不能突破产业园区各功能配比的规定。

四、保障措施

1．区投资促进局会同区工业和信息化局、科技创新局、发展和改革局等区相关部门，明确适用于本意见的产业细分门类、投资强度、产出效率、总产值、税收等准入条件，制定新型产业用地（M1、B29）和新型产业园区项目准入、监管和退出的机制、流程、标准等内容的实施细则。区政府、管委会按照实施细则的要求，组织区相关部门对新型产业用地（M1、B29）和新型产业园区申请引入的投资项目进行审查，审查结论作为新型产业用地（M1、B29）和新型产业园区的供地依据。

2．区规划和自然资源局应会同区相关部门，加强对产业用地、产业功能建筑、配套员工住宅物业在不动产权属登记、转让等方面的监督管理。

3．区发展和改革局、投资促进局、工业和信息化局、科技创新局、规划和自然资源局应会同区相关部门，加强新型产业项目的产业准入、转售、转租、产出指标、改变用途等供后监管。

五、存量工业用地

转型升级的存量工业用地，由用地单位向区工业和信息化局提出申请，在不改变工业用地性质且符合本意见第一项“总体要求”的第三条“新型产业用地（M1、B29）的空间与产业准入”等相关要求的前提下，经区政府、管委会同意后，依照本意见按程序办理。涉及补缴地价的，按省市相关政策执行。

六、留用地

1．单宗或连片用地面积不小于50亩的集体经济发展留用地，如用于发展新型产业或经区政府认定的产业类型，可依照本意见第二项“二、规划管理”的第一条“（一）新型产业用地（M1、B29）”执行。

2．依照本意见执行的集体经济发展留用地，须按照现行控规的要求进行开发建设，原则上容积率不突破2．5。若确需提高容积率的，需按照控规调整的有关程序办理。超出2．5容积率部分建设量，可选择以下两种方式：（1）80％比例复合抵扣留用地指标，20％部分作为奖励。（2）一般不少于30％比例交由区政府统筹，并应划分独立的用地。若村集体有尚未兑现的集体经济留用地指标，应选择第一种方式。

3．集体经济发展留用地内建筑不得分割、转让与销售。

七、附则

1．本指导意见自发布之日起实施，试行3年。

2．各有关部门应在本指导意见出台后6个月内制定并出台相关实施细则。

附件：新型产业发展目录

附件：新型产业发展目录