惠州市惠阳区人民政府办公室关于印发《惠州市惠阳区工业用地使用权弹性年期出让及批后监管实施暂行办法》的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

　　《惠州市惠阳区工业用地使用权弹性年期出让及批后监管实施暂行办法》业经五届41次区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请向区国土资源分局反映。

　　　　　　　　　　 　惠州市惠阳区人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　 　2019年2月21日

惠州市惠阳区工业用地使用权弹性年期出让及批后监管实施暂行办法

第一章 总则

第一条 为深入贯彻落实供给侧结构性改革，降低企业成本，满足产业发展差别化用地需求，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年国土资源部第39号令）、《广东省人民政府印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施的通知》（粤府〔2018〕79号）、《广东省国土资源厅印发〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）〉的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号），结合我区实际，制定本办法。

第二条 我区行政区域内工业用地使用权弹性年期出让及供后管理适用本办法。

第三条 为健全我区工业用地土地供应和土地有偿使用体系，降低企业用地成本，节约集约利用土地，我区供应的工业用地，除按国家规定的工业用地最高出让年限出让外，可按弹性年期出让方式供应。

本办法所称工业用地使用权弹性年期出让，是指国家将工业用地使用权在法律法规规定的最高出让年限以内，根据产业、项目发展需求等合理确定工业用地使用权出让年限，出让给土地使用者（以下简称：“受让人”）使用，由受让人与国土资源部门（以下简称：“出让人”）签订国有建设用地使用权出让合同（以下简称：“出让合同”），并支付国有建设用地使用权出让金的行为。

第四条 区住房城乡规划建设部门负责本区工业用地弹性年期出让的规划工作，区国土资源部门负责本区工业用地弹性年期出让方案的具体制定。

区商务部门负责制定本区工业用地弹性年期出让工作的项目准入标准，区发展改革部门负责制定产业引进标准。

各镇人民政府（含街道办事处，下同）牵头组织负责各自行政区域内的工业用地弹性年期出让的具体项目履约监督工作。

第二章 土地供应

第五条 中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织（除法律法规另有规定外）均可申请参加竞买工业用地使用权，但申请竞买人为非我区注册登记企业的，在竞得土地使用权后，应当在我区市场监管部门注册成立项目公司，并以我区注册成立的项目公司名义办理用地手续及登记发证。自然人和其他组织在竞得土地使用权后，登记发证手续按照相关法律规定办理。

第六条 工业用地使用权弹性年期出让方式依照国有建设用地使用权出让方式，采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。

第七条 工业用地出让最高年限不得超过50年。工业用地使用权弹性年期出让的，应在出让公告中明确出让年限。

第八条 弹性年期出让须符合社会经济发展计划、土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划、环境保护规划、供地政策等要求，纳入国有建设用地使用权供应计划管理，并与城市空间布局、土地开发时序相衔接。

第九条 土地出让年限与产业类型、项目质量挂钩。在不排斥多个市场主体竞争、确保公平公正的前提下，可根据地区投资、产业、建设规划等要求及土地的具体情况合理设置竞买资格条件。

第十条 工业用地弹性年期出让年限，由属地镇人民政府结合项目准入标准和产业引进标准进行初审，商务部门结合项目及产业明确投资强度、单位税贡等具体内容，发改部门明确产业具体类型等，提交区相关联审会议。区相关联审会议对项目的年限及相关指标进行讨论审议并确定。

工业用地弹性出让年限一般按下列标准确定：符合国家产业指导目录的一般鼓励类、允许类项目，弹性出让年限不高于30年；符合国家和省战略性新兴产业目录的项目，弹性出让年限不高于40年；符合国家和省优先发展产业目录的项目，弹性出让年限不高于50年。各地块的具体出让年限可根据产业类型、投资强度、单位税贡等条件进行确定。

第十一条 工业用地弹性年期出让，由属地所在的镇人民政府向国土资源部门提出办理土地出让申请，国土资源部门审核后符合条件的向住房城乡规划建设部门发函出具建设用地规划条件，经委托有资质的机构进行评估及区土地联审领导小组会议审议同意等程序后按规定程序公开出让。

第十二条 弹性年期出让评估价根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值。即：评估价＝（弹性出让年期÷50）×出让50年市场评估价。

第十三条 出让金按照《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）等相关出让金收支管理规定执行。出让过程中按规定应缴纳的税费由土地竞得人承担。

第十四条 工业用地成交后，土地竞得人需与土地所在的镇人民政府签订监管协议，监管协议需明确项目产业类型、投资强度、单位税贡、股权变更、土地转让、抵押等约束性条款及违约责任条款。

第十五条 工业用地弹性年期出让的受让人在付清土地出让金后，持建设用地批准文件、出让合同和出让金缴纳凭证、完税证明等材料，向国土资源部门申请办理不动产登记。

第十六条 鼓励工业用地使用权先租赁后出让，先租赁后出让按国家、省、市的相关规定执行。

第三章 土地批后监管

第十七条 对提出建设用地规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、单位税贡和节能、环保等作为土地使用条件的，应按照“谁提出，谁监管”的原则对项目用地进行监督，项目用地达不到约定的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

第十八条 受让人应当按照出让合同约定及城乡规划规定的土地用途和要求进行土地开发、利用和经营，未经批准不得改变土地用途。

第十九条 鼓励存量工业用地单位节地挖潜，调整和优化产业结构，提高土地节约集约利用水平。鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，但需取得原用地批准单位及住房城乡规划建设部门的同意，并签订出让合同变更协议。

第二十条 受让人需严格按照土地出让合同、监管协议全面履约。受让人需自土地交付起1年内动工建设，自动工建设起3年内完成建筑物、构筑物的竣工验收。不得造成土地闲置，造成土地闲置的，要严格按照《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）等相关规定执行,未动工开发满1年的，按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。

第二十一条 建立用地项目土地利用绩效评估制度。绩效评估制度按照政府的相关政策制度执行。

第二十二条 弹性年期出让取得的工业用地使用权转让的，转让后的受让人须继续履行原地块监管协议约定的内容，并符合我区的产业政策、项目准入标准、单位税贡等，并与土地所在的镇人民政府签订监管协议。

第二十三条 因人民法院或仲裁机构生效的法律文书，导致土地使用权转移登记的，按照人民法院或仲裁机构生效的法律文书和有关规定办理。

第二十四条 因受让人自身原因需提前终止项目投资建设或运营的，受让人应向与其签订监管协议的主体申请解除监管协议并向出让人申请解除土地出让合同，经同意，可解除监管协议及土地出让合同，退还工业用地使用权，对地上建筑物的补偿，可采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置。

第二十五条 工业用地弹性年限出让后，因企业发展壮大或产业转型升级等原因，需延长土地年限的，按照国家、省、市的相关规定执行。工业用地出让年限届满的，受让人未申请续期或未获批准的，土地使用权由政府无偿收回。

第四章 违约责任

第二十六条 受让人未按土地出让合同约定支付土地出让金的，需按合同约定承担相应的违约金，超过约定期限仍未履行相应责任的，出让人有权解除合同，收回土地使用权。

出让人未按合同约定交付土地的，受让人可以按合同约定要求出让人承担违约责任，或解除合同。

第二十七条 受让人未按照土地出让合同开发建设，造成土地闲置的，需按照《闲置土地处置办法》的相关规定进行处理。

第二十八条 受让人未按照监管协议约定履行其义务或履行不到位的，签订监管协议的镇人民政府可要求受让人承担违约责任，受让人经催告仍未履行的，镇人民政府将受让人信息报送至市场监管、税务、公共交易交易、国土资源、金融等相关部门，由相关部门在公共信用信息管理系统中将受让人及其法定代表人列入失信“黑名单”。重点在政府采购、建设工程招投标、政府资金扶持、土地竞拍、金融贷款等方面对失信主体予以限制。

第二十九条 存在下列情形之一的，出让人可无偿收回工业用地使用权，对地上建筑物的补偿，可采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置：

（一）除不可抗力外，因受让人自身原因未按合同开工、竣工、投产或擅自改变土地用途；

（二）经评估认定不符合绩效评估要求，按合同约定应当收回建设用地使用权的；

（三）在使用过程中造成严重环境污染（以环保行政主管部门、专业评估机构、司法部门认定为准）。

第五章 附则

第三十条 本办法自2019年3月1日起实施，有效期3年。

附件：惠阳区HY-XXX号地块建设和使用监管协议书（参考范本）

惠阳区HY-XXX号地块建设和使用监管协议书

（参考范本）

协议编号：XXX

甲方：XX镇人民政府（街道办事处）

负责人：XXX

地址：XXX

乙方：XXX公司

法定代表人：XXX

地址：XXX

乙方通过招拍挂方式竞得项目用地使用权，为加强对项目用地的建设和使用监管，甲乙双方依据《惠州市惠阳区项目引进实施细则》及《惠州市惠阳区工业用地使用权弹性年期出让及批后监管实施办法》的规定，协商一致，达成如下监管协议：

第一条 项目概况

1.1 本项目用地用于建设XXX项目，属于XX产业。

1.2 本项目用地位于XXX，乙方于XXX年XXX月XXX日通过公开挂牌的方式取得项目用地使用权。项目用地位于惠阳区XXX地段，面积为XXX平方米,用途为XXX，使用年限XXX年，容积率为XXX。

1.3 项目规划建设条件以区住房城乡规划建设部门对该地出具的《建设用地规划条件》（惠阳规建条〔20XX〕XXX号）为准。

1.4 项目土地权属清晰，安置补偿落实到位，不存在法律、经济纠纷，具备动工开发所必须的其他基本条件。

第二条 甲方权利义务

2.1 甲方承诺将按照相关法律法规为乙方创造良好的投资环境，并将在项目建设、环评、安评、工商税务登记、消防报批等方面对乙方予以必要的指导、协助和配合。

2.2 土地自交付乙方后，甲方有权督促乙方按照土地出让合同及本协议书的约定动工建设。

2.3 如项目用地未按本协议及出让合同约定时间动工、竣工、投产或有其他延迟动工开发、延迟竣工、延期投产等情形的，甲方有权根据本协议的约定追究乙方的违约责任，且有权将相关情况书面报送区人民政府及相关职能单位，并提出处理建议。

2.4 甲方承诺在本项目开工建设之前，依法协助乙方满足项目用地施工通水、通电配套、报装要求；在本项目竣工之前，依法协助乙方完成至项目用地红线处的通路、通水（给水、雨水、污水）、通电、通讯等市政配套设施接驳工作。

2.5 乙方上述项目正式建成使用后，甲方有权按照本协议书核查建设项目的投资强度（不含地价款）、年纳税总额、税收贡献强度等，若乙方违反本协议的有关约定，甲方有权按照本协议追究乙方的违约责任。

2.6 乙方需自土地交付起1年内动工建设，自动工建设起2年内完成建筑物、构筑物的竣工验收。甲方自本协议约定的项目竣工之日起36个月内对乙方下列指标进行考核，具体为：投资强度不低于XXX元人民币/平方米；产出强度不少于XXX元人民币/平方米/年；单位税贡不少于XXX元人民币/平方米/年（具体考核时间根据不同项目情况另行确定，写入监管协议）。

第三条 乙方权利义务

3.1 乙方应当在惠阳区注册成立独立核算的法人单位（以下称“项目公司”），并将纳税和统计申报、结算平台放在惠阳区。

3.2 乙方动工建设须取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》及法律法规规定必需的批准文件。

3.3 乙方根据项目规划制定项目开发建设的实施计划，明确年度投资安排，严格按照年度投资计划要求推进项目的建设。

3.4 乙方需履行本土地使用权挂牌出让条件要求的投资强度、产业类型、单位税贡等指标。项目用地的投资强度不低于XXX元人民币/平方米；产出强度不少于XXX元人民币/平方米/年；单位税贡不少于XXX元人民币/平方米/年，产业具体类型为XXX。

3.5 乙方需接受甲方及政府有关部门监督其在本协议所确定的义务的履行情况，并按照政府有部门要求提供相应的监督条件。

3.6 乙方转让项目用地土地使用权时，需书面征求甲方意见，并向转让后的受让方全面披露本协议书的内容，转让后的受让方应符合《地块建设和使用监管协议书》约定的资格条件，转让后的受让方用于经营的产业需符合惠阳区的产业政策、项目准入标准、单位税贡等。转让后的受让方需与土地所在的镇人民政府（街道办事处）签订《地块建设和使用监管协议书》。

3.7 土地自交付乙方后，如被侵占或发生争议，由乙方自行解决。

第四条 违约责任

4.1 乙方未能按土地出让合同约定日期开工建设及竣工，造成土地闲置的，按照《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）的规定进行处理，未动工开发满一年的，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，甲方有权将情况报土地管理部门，由土地管理部门依法收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

4.2 经甲方核验，在该宗地上建设项目的投资强度达不到本协议第三条第3.4条约定要求的，自甲方出具核验不合格通知书之日起一个月内，乙方应向甲方缴纳固定资产投资强度不足部分的5%即｛（约定固定资产投资强度-实际固定资产投资强度）×总用地面积×5%｝作为初次违约金。核验并不合格满一年经再次核验仍不合格的，乙方应每年（自甲方发出缴款通知书之日起20日内）向甲方缴纳固定资产投资强度不足部分5%的违约金，直到经核验投资强度达到约定要求为止。乙方未足额履行的，甲方可将乙方的信息报送至市场监督、税务、交易中心、国土、金融等相关部门，由相关部门在公共信用信息管理系统中将乙方及其法定代表人列入失信“黑名单”。乙方、项目公司及乙方股东、法定代表人不得参与惠阳区范围内的政府采购、建设工程招投标、政府资金扶持、土地竞拍、金融贷款等有关活动。

4.3 乙方每年实际纳税总额未达到本协议约定标准的，甲方有权停止实施一切优惠政策和奖励。

4.4 未经甲方书面同意，乙方擅自变更地块产业准入类别的，应按该地块出让金的20%向甲方缴纳违约金。

4.5 乙方公司股权变更或实际控制人变更（含法定代表人变更的）以及乙方项目用地使用权及其地上建筑物、附着物发生转让或任何形式的权属变更及潜在变更的，乙方须事先向甲方提出书面申请并经甲方书面同意，乙方违反约定的，甲方有权按以下方式处理：（1）本条约定的违约情形发生在项目竣工验收前的，甲方有权按出让时土地成交的价格（不计算利息以及其他一切费用）全部购回项目地块的土地使用权，对地上建筑物附着物不予以任何补偿；（2）本条约定的违约情形发生在项目竣工验收后，且乙方未转让物业的，甲方有权按出让时土地成交的价格（不计算利息以及其他一切费用）全部购回项目地块的土地使用权，对地上建筑物附着物按实际造价予以补偿。甲方按本约定提出回购要求的，乙方不得拒绝，并应在60日内无条件签署相关文件及提交相关资料，配合甲方办理相关产权过户手续，移交地上建筑物、附着物的全部相关资料。

4.6 乙方违约达到解除《土地使用权出让合同》条件的，甲方有权将情况报送土地管理部门，由土地管理部门依法行使解除权。

第五条 免责事由

出现下列情形之一，导致乙方投资强度、产出强度、单位税贡等达不到本协议第三条第3.4条约定要求的，经甲方核准，乙方可免予承担违约责任：

5.1 发生地震、台风、洪水等自然灾害不可抗力对乙方正常生产经营造成严重破坏和影响的；

5.2 发生战争、国与国之间的经济制裁、贸易摩擦等，对乙方投资经营造成直接且重大的影响的；

5.3 乙方所处行业发生国家产业政策、税收政策方面的调整，对乙方投资经营产生直接且重大影响的；

5.4 双方同意的其他免责事由。

但在免责情形消除后，乙方至迟应在6个月内恢复正常的投资经营，并继续履行本协议包括投资强度、产出强度、税贡等在内的全部义务。

第六条 保密约定

6.1 双方对本协议内容，以及签订和履行过程中知悉的对方资料负有保密义务。任何一方在未获得对方书面同意的情况下，不得向任何第三方直接或间接披露上述保密信息。双方的保密义务不因本协议的中止、撤销、解除、终止而终止。

6.2 双方同意采取所有合理的努力，防止任何关联人员或者任何其他人员非法使用或披露任何保密信息。

第七条 协议的解除和终止

7.1 本协议随项目用地的《土地使用权出让合同》的解除、终止而解除、终止。

7.2 项目用地土地使用权被依法收回的，本协议自动终止。

第八条 争议解决

因本土地发生的争议由甲乙双方协商解决，不能协商的提交土地所在地人民法院诉讼解决。

第九条 附则

9.1 本协议壹式陆份，甲乙双方各执壹份，报送惠阳区国土资源分局、惠阳区商务局、惠阳区发改局、惠阳区住建局各壹份备案。

9.2 本协议经双方负责人、法定代表人或授权代表签字并加盖公章生效。

9.3 本协议自签署之日起生效。

（以下无正文）

甲方： （章）

负责人或授权代表： （签字）

日期： 年 月 日

乙方： （章）

法定代表人或授权代表： （签字）

日期： 年 月 日