关于规范土地出让年限重新起算问题的意见

　　根据有关法律法规规定，结合我市土地管理实际，现对土地出让年限重新起算问题，制定规范意见如下：

一、依据相关规定，应当调整土地出让年限的，按以下办法处理

（一）地上有合法建筑物的划拨土地使用权经批准转让或改为出让且不改变土地用途的，按照办理变更登记时的基准地价标准计收地价，除此情形以外的划拨土地使用权涉及补交地价的，按照办理变更登记当时国土部门公布的评估市场价补交，补交时不扣除原已交地价的，则土地出让年限自批准之日起重新起算；要求扣除原已交地价的，则土地出让年限从原批准之日起算。

（二）经市政府批准置换调整用地的，置换调整后用地的土地出让年限起算时间不变。

（三）珠海保税区、洪湾商贸物流中心等转型项目土地使用年限起算按已经市政府批准的审批办法规定执行。

二、由用地单位申请，经批准重新起算土地出让年限的，按以下办法处理

（一）整合用地的处理。

对于相邻用地经批准整合成为一宗用地统一开发建设的，当原相邻用地的土地出让年限起算时间不一致时，可以按以下两种方式之一处理：

1、用地单位申请补缴地价予以统一土地出让年限起算时间的，则按照受理补缴地价时的地价管理规定的地价标准年平均值，计收应缴地价后，调整土地出让年限起算时间。

2、若用地单位不补缴地价的，则以原合宗前各用地中最早的土地出让年限起算时间作为新宗地的统一土地出让年限起算时间；或根据原合宗前各用地的用地面积（或建筑面积）、原起算时间取加权平均值（具体计算方式见附件），作为新宗地的统一土地出让年限起算时间。

（二）政府管理控制影响的处理。

1、因政府延迟交付出让土地的，在政府交付土地的一年内申请，延迟交付土地的时间可通过签订补充协议，调整土地出让年限起算时间。

2、因强制性调整规划停止建设的项目用地（用地单位或个人原因申请修改规划条件的除外），由用地单位提出申请，并提供相应答复文件或政府公告，停止建设日期至政府强制性调整规划消除之间的期限，可通过签订补充协议，调整土地出让年限起算时间。

三、本意见由珠海市国土资源局负责解释，自2017年2月16日起施行，有效期至2020年2月15日。珠海市国土资源局2009年发布的《印发〈关于规范土地出让年限重新起算问题的意见〉的通知》（珠国土字[2009]1213号）相应作废。

附件：土地出让年限加权平均计算方法

假设有n个用地合并为一宗用地，用地面积(或建筑面积)分别为S1，S2，…，Sn ，各用地所占的比例分别为A1，A2，…，An(其中A1+A2+…+An=100%)，各用地的土地出让年限为t1,t2,…,tn、剩余的土地出让年限分别为T1，T2，…，Tn，则平均的土地出让年限为：

ｔ＝A1 t1+A2 t2+…+ tn An

平均剩余的土地出让年限为：

T＝A1 T1+A2 T2+…+ Tn An

起计时点距现计算时点的时间差为：

△Ｔ＝ｔ-Ｔ

备注：

1、如同一用地存在多种功能，则用地的土地出让年限及剩余的土地出让年限，按各功能所占比例取加权平均值。

2、一年按365天计，每年2月按28天计。

案例

某公司，拟将其名下三宗用地整合开发建设，因取得用地的时间不同，现需将该三宗用地统一土地出让年限起算时间。用地一，土地出让年限起算时间为1999年2月20日，面积为20000平方米，功能为商业10％、办公20％、酒店20％、住宅50％；用地二，土地出让年限起算时间为2004年8月18日，面积为30000平方米，功能为酒店；用地三，土地出让年限起算时间为2007年12月10日，面积为50000平方米，功能为住宅。

现假设计算时点为2009年12月1日，折算成以年为单位，即2009+（365-30）/365＝2009.9178年。

计算过程：

1、用地一：起算时间1999年2月20日折算成以年为单位，即1999+（31+20）/365＝1999.1397年。距计算时点的时差为：2009.9178-1999.1397＝10.7781年。

用地面积S1＝20000平方米

土地出让年限t1为：t1＝40×10％+50×20％+50×20％+70×50％＝59年

剩余的土地出让年限T1为：T1＝（40-10.7781）×10％+（50-10.7781）×20％+（50-10.7781）×20％+（70-10.7781）×50％＝48.2219年

2、用地二：起算时间2004年8月18日折算成以年为单位，即2004+（4×31+28+2×30+18<, FONT face=仿宋_GB2312>）/365＝2004.6301年。距计算时点的时差为：2009.9178-2004.6301＝5.2877年。

用地面积S2＝30000平方米

土地出让年限t2为：t2＝50年

剩余的土地出让年限T2为：T2＝50-5.2877=44.7123 年

3、用地三：起算时间2007年12月10日折算成以年为单位，即2007+（365-21）/365＝2007.9425年。距计算时点的时差为：2009.9178-2007.9425＝1.9753年。

用地面积S3＝50000平方米

土地出让年限t3为：t3＝70年

剩余的土地出让年限T3为：T3＝70-1.9753＝68.0247 年

4、以用地面积为权数，各用地所占的比例（权重）为：

用地一：A1＝20000/（20000+30000+50000）＝0.2

用地二：A2＝30000/（20000+30000+50000）＝0.3

用地三：A3＝50000/（20000+30000+50000）＝0.5

5、平均的土地出让年限为：

ｔ＝A1 t1+A2 t2+…+ tn An ＝0.2×59+0.3×50+0.5×70＝61.8年

平均剩余的土地出让年限为：

T＝A1 T1+A2 T2+…+ Tn An ＝0.2×48.2219+0.3×44.7123+0.5×68.0247＝57.0704年

6、起计时点距现计算时点的时间差为：

△Ｔ＝ｔ-Ｔ＝61.8-57.0704＝4.7296年

则起计时点为：2009.9178-4.7296＝2005.1882年

换算为年月日：0.1882×365＝69天，即3月10日。

综上所述，三宗用地的统一土地出让年限起计时间为：2005年3月10日。