市规划国土委关于公开征求《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）》意见的补充通告

　　为加强土地用途变更和容积率调整管理，解决相关历史用地问题，盘活存量土地，我委于2018年11月5日就《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（第二次征求意见稿）再次公开征求社会公众意见。但因电子邮箱系统技术原因，现就反馈方式变更如下：

　　（一）通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区红荔西路规划大厦501室收,联系电话：23934582（邮编518034），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。

　　（二）通过电子邮件方式将意见发送至：zcfgc@szpl.gov.cn或zcfgc008@szpl.gov.cn。

　　征求意见时间延长至2018年11月28日。

　　市规划国土委

　　2018年11月13日

　　附件1.关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）

　　附件2.关于《关于规范已出让建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》的起草说明

附件1

关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）

第一条 为加强土地用途变更和容积率调整管理，依法解决相关历史问题，盘活存量土地，加快城市规划实施，推动产业转型升级，保障公共利益，促进城市科学发展，根据相关法律、法规，结合我市实际，制订本办法。

第二条 本办法适用于在2015年10月9日前经已生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地的处置。

已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或者虽属闲置土地但已依法处置完毕，可以由土地使用权人继续开发建设。

第三条 本办法所称已出让未建用地，是指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。

本办法所称“动工开发”是指建设项目依法取得施工许可证后的下列情形之一：

（一）需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；

（二）使用桩基的项目，打入所有基础桩；

（三）其他项目，地基施工完成三分之一。

本办法所称变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的用地分类大类之间的用途变更。

第四条 土地用途变更和容积率调整的处置应当遵循规划先行、土地节约集约利用、利益共享等基本原则，优先保障城市基础设施、公共服务设施实施。

第五条 已出让未建用地申请土地用途变更或者容积率调整后继续开发建设的，应当无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地及其地下空间，但按照本办法第八条第一款第二项规定处置的除外。

第六条 市规划土地主管部门（以下简称主管部门）负责统筹、协调和监督已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置工作。

市规划土地主管部门辖区派出机构（以下简称派出机构）负责已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的具体审批工作。

市、区住房保障主管部门负责按照本办法建设的人才住房的后续管理工作。

第七条 生效法定图则变更已出让未建用地土地用途的，原土地使用权人可以选择以下方式申请对原土地使用权进行处置：

（一）继续开发建设。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的，按照生效法定图则确定的规划指标继续开发建设，但城市基础设施和公共服务设施用地变更为其他用途的，按照本条第一款第三项处置。

（二）公开转让土地使用权。用途变更后的用地可由社会资本投资建设的，通过政府指定的公开交易平台，按照生效法定图则确定的规划指标以招拍挂方式转让土地使用权。土地用途变更为居住用地的，招拍挂方案应按照本办法有关规定明确人才住房建设指标。

公开交易时，以生效法定图则确定的规划指标的市场价格作为底价。成交后，溢价部分扣除相关税费及交易成本后的50%和原土地使用权出让合同约定的土地用途剩余年期的市场价格归原土地使用权人所有，其余归政府所有。

（三）纳入土地整备。根据现行有关规定，以收购、土地置换和依法收回土地使用权等方式进行处置。

以协议方式出让给行政机关的用地，以及法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途，依法收回土地使用权。

第八条 原土地使用权人申请按照本办法第七条第一款第一项规定变更土地用途的，除本条第二项规定情形外，应先行无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地，并按照下列规定进行处置：

（一）由商业服务业用地变更为居住用地的，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中，超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房，其余建设为普通商品住房和相关配套设施（含商业）。原土地使用权人也可申请将该用地住宅部分均建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。

除上述情形外，由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中，住宅部分均建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。

（二）由其他用途用地变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场（库）、加气站、充电站和训考场用地的，经征得相关行政主管部门同意后，可以由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设。

（三）除上述情形外，其他各类用途之间的变更，按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。其中，由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。在公共配套条件支撑的前提下，由居住、工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地，其住宅部分建设为可销售的人才住房，商业部分按照有关管理规定建设和销售。

按照前款规定核算继续开发建设的建筑面积后，原土地使用权出让合同约定建筑面积超出部分，除按照第十三条规定扣减地价外，不再做任何补偿。

第九条 生效法定图则将已出让未建用地规划为多个不同用途地块的，除城市基础设施和公共服务设施用地外，因用地面积过小无法独立开发建设的规划地块，无偿收回土地使用权。

第十条 已出让未建用地生效法定图则确定的用途与原土地使用权出让合同约定用途一致，或部分用途变更为公共服务设施和城市基础设施用地但主导用途一致，因容积率调整增加建筑面积的，原土地使用权人可以申请按照以下规定处理：

（一）商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。

（二）居住用地增加建筑面积的，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。

（三）城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后，直接按照法定图则继续开发建设。

（四）工业、物流仓储用地增加建筑面积的，由市政府或主管部门另行规定。

原土地使用权人无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地后，按照法定图则继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权出让合同约定建筑面积的，在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下，可按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设，不再个案调整法定图则。确实无法按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设的，按照相关政策规定予以补偿。

第十一条 原土地使用权出让合同只约定用地面积但未约定建筑面积的，按照居住用地容积率1.8、商业服务业用地容积率2.0、工业、物流仓储用地及城市基础设施、公共服务设施等其他用途用地容积率1.0核算其原合同约定建筑面积。

原土地使用权出让合同约定用途经生效法定图则变更为多个不同用途地块的，按照生效法定图则规划的各类用途用地比例核算相应的原土地使用权出让合同约定建筑面积。

第十二条 土地用途变更后的土地使用权期限按照法律规定的最高年期确定。土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变，但变更为居住用地且住宅部分均建设为人才住房的，土地使用权起始日期可重新计算。

容积率调整但不涉及土地用途变更的，土地使用权期限和起始日期维持原土地使用权出让合同的约定不变。

第十三条 土地用途变更和容积率调整应当依法完善相关处置手续并缴纳地价。

按照本办法第八条规定处置后由原土地使用权人继续开发建设的，以继续开发建设部分剩余年期市场价格与原土地使用权出让合同约定用途剩余年期市场价格的差值补缴地价，差值为负的，主管部门不予退还。其中，可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定，如宗地地价测算规则对此进行调整的，从其规定。

按照本办法规定移交政府的建筑面积产权归政府，不缴地价。

本办法对应缴地价未作具体规定的，按照我市地价测算规则的相关规定执行。

第十四条 派出机构受理已出让未建用地土地用途变更和容积率调整申请，审定处置方案后核发建设用地方案图和建设用地规划许可证，并签订土地使用权出让合同补充协议。

按照本办法建设的人才住房直接纳入安居工程计划，在签订土地使用权出让合同补充协议前，由土地使用权人与区住房保障主管部门签订建设和管理任务书，并按照我市人才住房有关政策规定进行后续管理。

第十五条 除法律、法规、规章另有规定外，拟审定的已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置方案应在部门网站公示征求意见，公示时间不得少于7个工作日，公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上发布。

第十六条 主管部门应当健全监督检查制度，落实监管措施，加强对土地用途变更和容积率调整处置的批后监管，建立台帐，定期向市政府报告。

第十七条 本办法实施后，法定图则等法定规划调整涉及已出让未建用地的土地用途变更和容积率调整的，在公示时应专门就变更或调整情况进行说明。

第十八条 已出让未建用地经生效法定图则变更土地用途和调整容积率，原土地使用权人未在本办法有效期内申请处置的，不再受理相关申请，依法收回土地使用权。

第十九条 因城市更新、土地整备、征地返还用地和非农建设用地等涉及土地用途变更和容积率调整的，不适用本办法。

前海合作区、高新技术产业园区、保税区涉及土地用途变更和容积率调整，法律、法规或市政府另有规定的，适用其规定。

第二十条 已出让未建用地经派出机构按照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）》（深规土〔2015〕588号）的规定，于2017年10月9日前审定处置方案的，可按照原处置方案处理。

已出让未建用地在本办法实施前申请土地用途变更或者容积率调整获得批准且已签订土地使用权出让合同补充协议的，不适用本办法。

第二十一条 本办法自发布之日起施行，有效期五年。

关于《关于规范已出让建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》的起草说明

为加强土地用途变更和容积率调整管理，更好地盘活和推动存量用地二次开发利用，经市政府常务会议五届第一百三十四次会议审定，2015年10月9日我委出台了《关于进一步规范已出让未建用地土地用地变更和容积率调整的处置办法（试行）》（深规土[2015]588号，以下简称“588号文”）。2017年10月9日，588号文有效期届满。按照规范性文件管理的相关要求，我委对588号文的实施情况组织开展了立法后评估，总结分析政策实施中的问题及成因，在此基础上对相关规定进行修改和完善。2018年5月30日，我委就《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（征求意见稿）第一次面向社会公众、相关部门等公开征求了意见。经研究讨论，结合反馈意见，我委对部分内容进行了修改，并拟定了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（第二次征求意见稿）。现就有关问题说明如下：

一、修订必要性

（一）以问题为导向，推动解决历史遗留问题。

《办法》从推动存量用地开发建设角度出发，旨在解决因规划调整导致的政策依据问题。同时结合588号文政策制定及实施中出现的问题，在588号文的基础上着重完善相关处置规则与标准，增强规则可操作性。

(二)以规划先行、土地节约集约利用、利益共享等为基本原则，促进低效用地盘活。

在符合上位法规定的前提下，简化审批流程、提高行政效率，一方面适度放宽土地使用权人的利益空间，提高原土地使用权人参与处置的积极性，另一方面充分保障公共配套设施用地需求和增加人才住房供给，加快规划实施和存量土地开发利用。

二、主要内容说明

（一）完善处置方式，与我市人才住房政策相衔接

1.细化分类，结合情势完善用途变更后的处置方式。根据已统计数据的分析，各类用地之间变更用途的情况较为复杂，还存在由一种用途变更为多种用途的情形，为制定切实有效的处置方式，此次将变更用途的处置方式采用更为细化的分类。具体分为由商业服务业用地变更为居住用地，由工业、物流仓储用地等变更为居住用地，由居住、商业服务业、工业、物流仓储用地等变更为城市基础设施和公共服务设施用地，除前述情形外其他各类用途之间的变更等，分别制定不同的处置方式。（第7条）

因变更为多种用途的情形下，可能存在多种用途对应的地块太小，无法开发建设的情况，针对此类问题，特别提出解决方式，即生效法定图则将已出让未建用地规划为多个不同用途地块的，除城市基础设施和公共服务设施用地外，因用地面积过小无法独立开发建设的规划地块，无偿收回土地使用权。（第9条）

2.兼顾职住平衡，修订变更为居住用地的处置。在处置方式上，结合我市土地供应方式的改变、城市发展的迫切需求等进行修改完善。我市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，亟需深化住房制度改革，加大住房供应，扩大保障范围。根据《深圳市人民政府关于深化住房制度加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规［2018］13号)，我市2018-2020年将建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。为实现上述目标，解决民生住房需求，在处置方式的调整中，重点针对变更为居住类的用地，提出建设为可销售人才住房的要求。同时，考虑到用途变更前后土地价值的差异，兼顾企业利益保障，对于由商业服务业用地变更为居住用地的，允许原土地使用权人按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。

由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，原土地使用权人交回法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地后，剩余用地按生效法定图则确定的容积率核算建筑面积，并全部建设为可销售的人才住房，其中需建设的商业部分按照有关管理规定建设和销售。为保证方案的科学性、合理性，既利于扩大住房供应又能兼顾原土地使用权人利益的实现，我委进行了不同方案的测算，并明确了可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。（第8、13条）

3.完善用途变更后可继续开发建设的建筑面积的核定依据。针对原土地使用权出让合同未约定建筑面积的情形，此次修订根据《深圳城市规划标准与准则》分类规则，明确商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。

同时，对于原土地使用权出让合同约定用途经生效法定图则变更为多个不同用途地块的，《办法》明确按照生效法定图则规划的各类用途用地比例核算相应的原土地使用权出让合同约定建筑面积。（第11条）

4.增加法定图则规划落实的例外规定。已出让未建用地经规划变更用途后，生效图则规定的容积率可能低于原土地出让合同约定的容积率，导致按照法定图则规划继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权出让合同约定建筑面积。基于节约集约用地原则，《办法》对此特殊情形提出相应处理路径，对于原土地使用权出让合同约定建筑面积的超出部分，除按规定扣减地价外，不再做任何补偿。（第8条）

（二）分类设置提高容积率的贡献方式，促进集约节约用地

1.分类处置。为调动土地使用权人申请适用《办法》的积极性，同时增加政策的可操作性，此次修改对于容积率提高增加建筑面积的情形按照不同用途制定了处置方案。商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府。居住用地增加建筑面积的，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，无偿移交规划的其他城市基础设施和公共服务设施用地后，直接按照法定图则继续开发建设。对于工业、物流仓储用地增加建筑面积的，相关处置方案将由市政府或主管部门另行规定。

2.例外情形。对于原土地使用权人按照法定图则无偿移交城市基础设施和公共服务设施用地后，继续开发建设的建筑面积低于原土地使用权出让合同约定建筑面积的，为保障土地使用权人开发权益，《办法》明确规定此类情形在符合《深圳市城市规划标准与准则》等规定的条件下，可按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设，不再个案调整法定图则。确实无法按照原土地使用权出让合同约定的建筑面积开发建设的，按照相关政策规定予以补偿。（第11条）

（三）分情况处理城市基础设施和公共服务设施用地

对于已出让未建用地申请土地用途变更或者容积率调整后继续开发建设的，应当无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地，但变更为文体设施、医疗卫生、社会福利、社会停车场（库）、加气站、充电站和训考场用地的，经征得相关行政主管部门同意后，可以由原土地使用权人按生效法定图则继续开发建设。（第5条）

（四）明确土地使用权期限的计算时点

《办法》规定土地用途变更后由原土地使用权人继续开发建设的，土地用途变更后的土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同约定不变，但对于变更为居住用地且住宅部分均建设为人才住房的情形，土地使用权起始日期可重新计算。（第12条）

（五）优化地价计收方式，兼顾利益均衡

588 号文规定，土地使用权人按变更后用途继续开发建设的，以继续开发建设部分市场评估价与原土地使用权出让合同约定土地用途剩余年期价值的差值补缴地价。考虑到我市将出台地价测算新规则，为做好政策衔接，在征求起草部门意见后，不再用“市场评估价”表述，修改为“市场价格”。同时，对于按照《办法》处置后需移交政府的建筑面积产权归政府，不缴地价。（第13条）

（六）增设处理流程，提高可操作性

1.明确职责主体。588号文对已批未建用地的用途变更和容积率调整的审批主体和审批程序未做明确规定。因缺乏具体的操作指引，实践中各部门做法不一，进而影响了588号文申报处置进程。

结合“强区放权”、体制机制改革，从简化审批流程，提高行政效率角度出发，《办法》明确由市规划土地主管部门派出机构负责审定已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置方案，核发建设用地方案图和建设用地规划许可证，并签订土地使用权出让合同补充协议。为规范按照《办法》建设的人才住房管理问题，在签订土地使用权出让合同补充协议前，由土地使用权人与区住房保障主管部门签订建设和管理任务书，并按照我市人才住房有关政策规定进行后续管理。（第14条）

同时，为贯彻落实批后监管措施，588号文规定主管部门应建立台账，定期向市政府和市城市规划委员会报告。考虑到《办法》针对法定图则已生效后的相关处置工作，不再涉及法定图则的变更，无需再报市城市规划委员会（第16条）。

2.细化公示环节。为规范已出让用地规划变更用途和调整容积率的信息公示，《办法》根据《城乡规划法》、《深圳城市规划条例》等相关规定，进一步明确了公示的途径和时限，除法律、法规、规章另有规定外，主管部门拟审定的已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置方案应在部门网站公示征求意见，公示时间不得少于7个工作日，公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上发布（第15条）。

3.增加衔接条款。在《办法》正式生效前，有部分属于588号文处理范围的已批未建用地，已按照588号文的相关规定进行申报处理，但因2017年10月9日588号文有效期届满，上述用地无法继续完成相关的处理程序。鉴于上述案例在申报审批时仍处于588号文的有效期，为了保持政策衔接，避免因政策修订而导致新的问题产生，同时增加土地使用权人对政策的可预期性，根据已处置的个案情况，结合公众意见，本着实事求是、解决问题的原则，对于在588号文试行期满前即2017年10月9日前审定处置方案的，可按照原处置方案处理。（第20条）

（七）建立督促机制，推进工作落实

588号文出台后，仅有部分用地适用该政策处置。为了加快解决处理该类低效用地问题，敦促土地使用权人及时申请处置，《办法》规定原土地使用权人未在本办法有效期内申请处置的，不再受理相关申请，依法收回土地使用权。考虑到处置方案协商期限较久，此次修订《办法》实施有效期为5年。（第18、21条）

专此说明。

市规划国土委

2018年11月2日