市规划国土委关于印发《土地整备留用地规划研究审查技术指引（试行）》的通知

深规土[2016]65号

各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）：

　　根据市规划国土委2015年第23次主任办公会及2016年第1次主任办公会相关精神，现将《土地整备留用地规划研究审查技术指引（试行）》予以印发，请遵照执行。

　　特此通知。

市规划国土委

2016年1月2日

土地整备留用地规划研究审查技术指引（试行）

　　第一条　　为指导土地整备项目留用地的规划研究审查工作，规范土地用途和容积率管理，依据《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（以下简称《若干规定》）、《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。

　　第二条　　本指引所指留用地，包括依据《若干规定》确定的安置土地，以及依据《管理办法》确定的留用土地。

　　按照《若干规定》第十一条以及《管理办法》第七条规定，需要开展规划研究的，规划研究中留用地土地用途和容积率的审查适用本指引。

　　第三条　　规划研究中留用地土地用途与布局的确定，应当以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、法定图则等规划为依据，遵循基本生态控制线，符合片区功能定位，满足规划实施要求。同时还应确保城市安全及公共服务保障体系，体现促进城市绿色低碳，集约紧凑和可持续发展的原则。

　　留用地的土地用途与布局应与周边各类用地功能相互协调，体现片区内各类用地功能相对集约和均衡布局，促进居住、就业与公共服务设施的协调发展；应与公共交通发展水平相适应，促进土地与交通一体化发展。

　　第四条　　留用地土地用途为居住的，用地规模应符合片区人口规模发展要求；用地布局应按照公共交通优先、职住平衡发展的原则，综合考虑区位、周边环境和用地条件以及就业结构等要素，相对集中布局，并适当考虑与其他用地功能的混合布局。居住用地的布局还应满足地块内建筑物布局、交通组织和空间环境营造的要求。

　　留用地土地用途为商业服务业的，用地规模应符合片区经济发展要求；用地布局应与周边居住用地、交通基础设施相适应。若涉及商业服务业功能的地下空间开发，应单独说明地下空间设置的合理性。

　　留用地土地用途为工业的，产业类型应符合片区产业功能定位，用地规模应满足产业空间发展需求；用地布局应遵循空间聚集地和用地集约的原则，促进土地循环高效利用，引导生产与生活功能协调发展，共享城市的生产和生活服务设施。

　　第五条　　安置土地容积率是安置土地规划建筑面积（以下简称“规划建筑面积”）与安置土地面积的比率。

　　（一） 原协议、会议纪要及批复文件中约定容积率的，或者依据《若干规定》规定在异地进行土地安置并出具价值评估报告的，安置土地的容积率上限依据上述文件确定。

　　对于公共服务设施、交通市政设施配置紧张且无法完善的区域，应适当降低安置土地容积率。容积率不足原协议、会议纪要、批复文件或评估报告确定的部分，可评估其价值并进行货币补偿。

　　（二） 除上款规定的情形外，安置土地容积率原则上依据所在区域生效法定规划确定。依据《若干规定》需要开展规划研究的，安置土地用途按照居住功能确定，容积率以3.2为基础核算，其计算结果不得超过所在《深标》密度分区的容积率上限：

　　安置土地容积率=（S基准X 3.2）÷S实际

　　S基准——按《若干规定》核算的安置土地规模

　　S实际——实际安排的安置土地规模，S实际≤S基准

　　第六条　　留用土地容积率是指留用土地规划建筑面积（以下简称“规划建筑面积”），与留用土地面积的比率。

　　留用土地规划建筑面积由基础建筑面积和转移建筑面积两部分构成。

　　（一）留用土地的基础建筑面积

　　留用土地的基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块规划容积率的乘积之和。

　　地块规划容积率按照《深标》相关规定取值、计算。符合以下情形的，地块规划容积率中密度分区的基准容积率按照本条规定取值：

　　留用土地位于《深标》密度三区、密度四区、密度五区的，居住用地和商业服务业用地的基准容积率按照《深标》密度二区取值。新型产业用地基准容积率按照4.5取值。

　　（二）留用土地的转移建筑面积

　　留用土地的转移建筑面积是指项目实际移交建设用地面积超出基准移交建设用地面积的部分，按照本指引核算确定的建筑面积。转移建筑面积的计算公式如下：

　　转移建筑面积=（S实际移交-S基准移交）x FAR基准x 50%

　　S实际移交——项目实际移交政府储备的规划建设用地面积。

　　S基准移交——项目基准移交政府储备的规划建设用地面积。整村统筹整备项目按照建设用地贡献率60%核算；片区统筹整备项目中，留用土地规划功能为工业用地的按照建设用地贡献率70%核算，留用土地规划功能为居住用地、商业服务业用地的，按照建设用地贡献率85%核算。

　　FAR基准——《深标》密度分区的基准容积率，其取值按照基础建筑面积中基准容积率的相关规定确定。

　　留用土地位于《深标》密度三区、密度四区、密度五区的，依据本条测算的留用土地规划容积率不得超过《深标》密度二区的容积率上限。

　　第七条　　留用地的土地用途与容积率应结合考虑，满足周边交通市政设施承载力的要求。留用地土地用途为居住的，还应满足所在地区公共服务设施的承载力要求。对于超出片区公共服务设施、交通市政设施承载力的项目，应提出改进措施或解决方案，以满足地区基本配套要求。

　　公共服务设施和交通市政设施的完善应作为留用地开发的前置条件，在建设时序上适当提前。

　　第八条　　位于水源保护区、生态控制区、文物保护区等城市特殊地段或者特殊控制区的，留用地的土地用途及容积率还应符合相关控制的要求。

　　对于建成区比例高，现状开发强度大的土地整备项目，在满足公共服务设施、交通市政设施等各项设施服务能力和不超过所在密度分区容积率上限的前提下，可结合项目实施性等因素在本指引的基础上对规划容积率进行适当调教，按程序批准确定。

　　第九条　　本指引自公布之日实施，解释权归深圳市土地整备局。