关于本市旧区改造中“毛地出让”地块处置若干政策口径的意见

沪规土资地〔2012〕652号

各有关区规土局、建设交通委、住房保障房屋管理局：

　　在国土资源部、市政府出台有关规定明确土地出让必须净地之前，本市各区政府通过“毛地出让”的方式鼓励开发建设单位参与棚户简屋和二级旧里以下房屋改造。这在特定历史阶段内加快了上海旧区改造步伐，同时对于提高市民居住水平、改善城市面貌、推动城市基础设施建设等起到了积极作用。但由于多方面的原因，“毛地出让”的方式也导致部分基地成为动迁停滞基地，影响了地块动拆迁和开发建设。随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，亟需研究如何做好动拆迁和房屋征收新老政策的衔接。经研究，现就本市历史遗留的旧区改造“毛地出让”地块中有关问题提出以下意见，请结合本地区实际情况按照执行：

　　一、总体目标和工作原则

　　(一)总体目标。按照“创新驱动、转型发展”的要求，对本市原已出让的毛地地块，根据各类用地的不同情况拟定具体措施，促进地块“早盘活、早拆平、早开发”，加快推进城市旧区改造步伐，改善居民居住条件，进一步提升土地资源对于经济社会全面、协调、可持续发展的基础保障能力。

　　(二)工作原则。按照“尊重历史、依法合规、市级指导、以区为主”的工作原则，积极推进本市旧区改造中遗留的“毛地出让”地块盘活利用。

　　(三)适用范围。对已经签订出让合同、尚未进行或未能完成房屋拆迁、且符合《上海市国有土地上房屋征收与补偿细则》的旧区改造“毛地出让”地块，可按照本意见的有关政策口径办理。

　　对已经办理划拨用地手续、尚未进行或未能完成房屋拆迁、且符合《上海市国有土地上房屋征收与补偿细则》的旧区改造“毛地划拨”地块，可参照本意见执行。

　　二、办理政策口径

　　对在201 5年12月31日前(“十二五”规划期内)未完成相关处置的地块，原建设用地批文、建设用地批准书及项目立项、规划许可等批准文件应当予以撤销，并只能采取单方解除的方式进行处置。各区应按照以下工作口径，加快推进“毛地出让”地块处置，尽早完成房屋拆迁与征收补偿工作。

　　(一)延长《房屋拆迁许可证》期限，由受让人继续实施地块动迁和开发。对已领取《房屋拆迁许可证》，且《房屋拆迁许可证》在有效期限内，受让人可以继续实施房屋动迁的情形，《房屋拆迁许可证》继续沿用原有规定办理。受让人可以向区房屋管理部门申请延长《房屋拆迁许可证》的有效期限，继续实施房屋拆迁和开发建设。在完成地上物拆迁补偿后，由区规划土地管理部门与受让人协商变更土地出让合同或签订补充出让合同，对开竣工日期、土地使用期限、违约责任重新做出约定，不得对其他出让条件进行调整。

　　(二)由房屋征收部门实施征收，在形成净地条件后，由受让人开发建设。对未领取《房屋拆迁许可证》或《房屋拆迁许可证》已失效的情形，可在对已签订的动拆迁配套合同做出补充约定后，由区房屋征收部门实施征收。在完成房屋征收补偿后，受让人继续进行开发建设。区规划土地管理部门应当与受让人协商变更土地出让合同或签订补充出让合同，对开竣工日期、土地使用期限、违约责任重新做出约定，不得对其他出让条件进行调整。

　　(三)允许变更开发建设单位。经区人民政府批准同意后，可以采取变更开发建设单位的方式进行处置。在完成房屋征收补偿后，区规划土地管理部门与原受让人、变更后的开发建设单位协商变更土地出让合同或签订补充出让合同，对受让人主体、开竣工日期、土地使用期限、违约责任重新做出约定，不得对其他出让条件进行调整。

　　(四)协商解除土地使用权出让合同。对受让人无力继续开发，且可以采取协商解除的情形，可由出让人与受让人就前期投入补偿等事宜达成一致后，解除土地出让合同。对受让人已经办理土地初始登记的，还应当办理注销登记。受让人已取得的建设用地批文、建设用地批准书及项目立项、规划许可等其他批准文件应当予以撤销。

　　出让合同解除、批准批文撤销后，由房屋征收部门按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿细则》的有关规定实施征收补偿，按照现行规划用地性质另行办理土地供应手续。

　　(五)单方解除土地使用权出让合同。按照《合同法》第94条规定，由出让人通知受让人解除出让合同，合同自通知到达受让人时解除。受让人有异议的，可以依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。对受让人已经办理土地初始登记的，还应当办理注销登记。受让人已取得的建设用地批文、建设用地批准书及项目立项、规划许可等其他批准文件应当予以撤销。

　　采取单方解除合同的，出让人可以根据土地出让合同及委托动拆迁配套合同的实际履行等情况，给予受让人适当补偿。

　　出让合同解除、批准文件撤销后，由房屋征收部门按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿细则》的有关规定实施征收补偿。在完成地上物拆迁补偿后，按照现行规划用地性质另行办理土地供应手续。

　　三、加强工作协调

　　(一)高度重视，加强协调。各区规划土地、建设、房管等部门应高度重视这项工作，在区人民政府的统一领导下，与相关部门紧密配合，统筹协调，形成合力，共同协调处置。

　　(二)转变观念，因地制宜。历史遗留“毛地出让”地块出让时间长，情况复杂，各区应抓紧梳理现状，按照五类处置口径，结合地块实施进度、被动迁居民意愿、政府财力等实际情况综合研究，采取“一地一策”方式稳妥推进。在具体实施过程中，要进一步转变观念，强化政府职责，把“毛地出让”地块盘活利用纳入到改善民生、促进社会稳定的全局性、综合性工作中。

　　(三)多管齐下，综合配套。按照市政府《关于加快推进本市“十二五”旧区改造若干问题的意见》，在对历史遗留“毛地出让”地块推进工作中，综合运用支持旧区改造融资、提高动迁房源供应比例、简化相关审批手续等措施，向重点区域的地块予以政策倾斜，调动原开发单位的积极性，保持前后政策的一致性。

　　市规划国土资源局

　　市建设交通委

　　市住房保障房屋管理局

　　二○一二年八月十日