贯彻《关于调整农村集体土地管理制度

的实施细则》办法

各镇规划建设办、大良区城建办、局属事业单位及局机关各科室：

　　为了贯彻《关于调整农村集体土地管理制度的实施细则》（顺府办发〔2001〕85号文，以下简称85号文），明确具体的操作规程和要求，现结合工作实际，制定如下实施办法：

　　一、固化村民住宅建设用地的操作办法

　　（一）村民住宅建设用地固化指标的统计和核定

　　1、全市统一村民住宅建设用地固化的表格。表格内容包括：固化单位名称、符合分户条件的人数、应安排的用地指标（包括可安排住宅用地面积和道路、绿化、公建面积）、已批未用土地面积（包括可安排住宅用地面积和道路、绿化、公建面积），实际应固化的用地指标等内容。

　　2、大良区、容桂镇的村民住宅用地固化方案，要求在2002年2月底前完成，并上报市规划国土局审核。

　　3、各镇（区）开展对符合分户条件人数和人员名单的统计确认工作。除大良区、容桂镇外，其他各镇要在2002年2月底前完成统计确认工作，在村张榜公布符合分户条件的人员名单并报经镇政府（区办事处）核准后，上报市规划国土局备案。

　　4、填写村民住宅用地固化统计表连同村民住宅用地固化工作报告一并上报市规划国土局审定，要求在2002年3月底前完成。

　　5、自本办法发出之日起，暂停受理村民住宅的农用地转用的审批，待完成村民宅基地固化工作之后再予受理。

　　（二）村民住宅建设用地固化规划的编制及审批

　　1、从85号文件发出之日起，暂停审批新的村民住宅留用地规划；原批准的村民住宅留用地规划，原则上要按照85号文的要求重新修编，如果大部分的规划用地已分配使用，确实难以修编的可继续执行，但每宗规划用地面积超过80平方米的，其建筑基底面积不得超过80平方米。

　　2、村民宅基地固化规划的编制要求

　　各镇（区）应根据85号文的要求，编制固化后的村民宅基地规划。

　　（1）村民宅基地固化规划应依据镇政府（区办事处）批准的人数及经我局核准的村民宅基地指标进行编制。

　　（2）各镇（区）在根据85号文的要求完成村民宅基地固化工作后的3个月内，应完成村民宅基地固化规划的编制工作，并将规划上报我局审批。

　　（3）村民宅基地的规划选址应符合土地利用总体规划和各镇（区）的总体规划，以集约用地为原则，结合旧村改造，在原有宅基地的基础上进行填平补齐，以及在已审批尚未使用的住宅用地内进行安排，不足部分可依据固化指标增加用地并进行统一规划。

　　（4）村民宅基地固化规划要按国家和广东省居住小区有关技术规范对公共服务设施及公共绿地进行配套。

　　3、村民宅基地固化规划以村（居）委会为单位上报审批，上报村民宅基地固化规划须提交以下资料：

　　（1）经镇（区）规划建设办（城建办）加盖公章的报告一份；

　　（2）已获批准的建房用地指标材料一份；

　　（3）由镇规划建设办（城建办）填写并经镇规划建设办（城建办）主管领导加具意见的规划呈批表一份；

　　（4）根据坐标在1：10000的土地利用总体规划图上采用电脑绘制的位置图一份；

　　（5）规划总平面图一式三份。规划总平面图按建设规划深度须有以下内容：

　　①按规定划定分户地块界线；

　　②宅基地固化规划的界线；

　　③规划界线的控制点坐标；

　　④分户地块的编号；

　　⑤有关技术经济指标和用地平衡表。含住宅的净用地的指标（不含落水位）。

　　（6）道路交通、市政工程管线等设计图件各1份，图纸比例应与规划总平面图相同。

　　二、集体土地转为国有土地的操作办法

　　（一）确定村委会改居委会的区域。对属村委会改居委会的辖区，由市测绘办在地籍图上用坐标标注，作为确定集体土地转为国有土地范围的依据，由市规划国土局发出关于居委会辖区内的土地全部转为国有土地的公告。

　　（二）今后因建设需要使用居委会辖区内的农用地，只需办理农用地转用手续。农用地转用上报材料中的权属证明内容改为“该地块的使用权属XX股份合作社，所有权已转为国有”；农用地转用的批文内容作相应的改变，并凭农用地转用批文办理国有建设用地的供地手续。办理农用地转用手续时，缴纳28元/m2的新增建设用地土地有偿使用费（属原村民建房用地的除外）。

　　（三）对被确认为集约工业区和专业市场的集体非农建设用地，凭市政府的确认文件和农用地转用的批准文件，由集体土地所有者书面申请转为国有土地填写由市规划国土局统一印制的表格后，办理国有建设用地出让供地手续，并按规定缴交税费。

　　（四）村委会改居委会后，集体土地转为国有土地的房地产权证的换证工作

　　1、属村委会改居委会辖区内的集体土地性质的房地产转为国有土地性质的房地产，按以下办法换证：

　　（1）在原房、地权属证书中注记

　　由居委会负责将辖区内已领取集体土地性质的房、地权属证书的房地产逐宗登记造册，填报《村改居已发集体土地使用证转国有用地审批表》，连同房、地权属证书报送镇规划建设办初审。镇规划建设办收到登记表册和房、地权属证书时开具收件收据给居委会。初审通过后，由镇规划建设办统一将登记表册和房、地权属证书送市规划国土局核准。凡通过初审及核准的房地产，市规划国土局在原房、地权属证书中加盖“按顺发〔2001〕13号文集体土地转国有”字样的专用章后，发回给镇规划建设办，由镇规划建设办送交居委会发还给权属人。审核过程中免收任何费用。

　　（2）直接换发房地产权证如权属人要求直接换发房地产权证的，在土地使用权属不发生转移的情况下，由居委会出具权属人的房屋坐落位置及是否属村转居范围证明，并附户口簿和身份证复印件，按正常的业务办理程序予以换证。市规划国土局在换发后的新房地产权证中注记：“按顺发〔2001〕13号文集体土地转国有”换证时免收登记费。未经宗地测量（即原房地产权证中的附图为非电脑制作图）的须进行宗地测量并按规定收取宗地商量费。

　　（3）土地使用权属发生转移的，由居委会加具意见后，按正常程序办理。

　　①对原属集体所有的工业、商业和办公用地按照国有土地使用权出让的有关规定办理出让手续，缴交出让金、土地开发金，如不改变用途的免补地价款。

　　②对已由农业户口转为农业户口的原村民，其住宅用地的使用权发生转移，按下述规定办理出让手续：对位于本村内的一户一宅用地面积在80平方米以下（含80平方米）的只缴交出让金和土地开发金，免补地价款；对位于本村内的一户一宅或一户多宅用地面积合计超过80平方米的，则对其中的80平方米只缴出让金和土地开发金，免补地价款，对超出80平方米（不含80平方米）部分，除缴出让金和土地开发金外，还须补缴地价款；办理住宅用地使用权转移手续时，业主须提交申请书，说明愿意在本次住宅用地使用权转移中享受80平方米免补地价的优惠，并承诺今后涉及土地使用权转让的，不再享受免补地价的优惠。

　　2、属村委会改居委会辖区内的集体土地性质的房地产，办理初始登记和正常的变更登记发证，按以下办法办理：

　　（1）进行宗地测量，并由市测绘办在宗地图上加注特定的标记。

　　（2）由居委会加具权属人户口性质的意见，并连同户口簿和身份证复印件送镇规划建设办初审。

　　（3）镇规划建设办初审后，送市规划国土局终审发证。市规划国土局发证时须在产权证上注记：“按顺发〔2001〕13号文集体土地转国有”。

　　（4）有关费用分别按初始登记或变更登记类收取。

　　（五）村改居后集体土地转为国有土地的房地产交易。

　　办理原村民房地产转移和交易，镇规划建设办要核定好村改居的范围。市土地房产交易中心初审和市规划国土局核准登记时要落实好免补地价的优惠政策。

　　1、集体土地转为国有土地后，原村民进行房地产交易的程序：

　　（1）个人提出申请属村改居集体土地转国有土地的房地产办理交易，由转让方以书面形式提出申请。申请书式样由市规划国土局统一确定。

　　（2）居委会初审

　　如果转让方提出按政府优惠政策享受80平方米免补地价的要求，居委会应在转让方的申请书上注明转让方是否属原村民，是否符合政府免补地价的规定。

　　如果申请人没有提出按政府优惠政策享受80平方米免补地价的要求，则不需经居委会加具意见。

　　（3）镇规划建设办复审。

　　（4）报市规划国土局核准。

　　2、属原村民间转让房地产的，按照国有土地转让方式处理，补办土地出让手续，应补地价的补交地价款。

　　3、属原村民直系亲属间的房地产赠与和继承，土地仍维持原有的划拨性质不变，在房地产权证上注记“按顺发〔2001〕13号文集体土地转国有”字样，今后发生转让时按照国有土地转让方式处理，补办土地出让手续，应补地价的补交地价款。

　　4、属原村民转让经拆迁安置后的房地产，按照国有土地转让方式处理，补办土地出让手续，应补地价的补交地价款。

　　三、提留发展用地的操作办法

　　1、除个别确需按原则规划填平补齐的非集约工业区外，停止审批零星分散的非集约工业区的农用地转用，由市规划国土局规划科负责把关。

　　2、市使用原属村的土地，需提留用地给村和镇的，以及镇使用原属村的土地，需提留地给村的，由市规划国土局核准登记并发出书面通知予以确认，具体办理由建设用地科负责。

　　3、所提留的发展用地指标，作为年度农用地转用计划指标分配和村今后规划使用土地的依据，也可作为市、镇土地发展公司协商收购村（居）的留用地的依据。

　　四、置换建设用地指标的操作办法

　　1、对已建的旧工业区、居民点进行改造置换建设用地的，凭镇政府向市政府提交的书面申请、市政府的拆迁批准文件、原房地产权证、新的用地经线坐标图、被置换的土地红线坐标图件、用地补偿协议书等材料，报市规划国土局规划科和建设用地科办理，收取耕地开垦费。

　　2、对未使用可恢复耕作的又在同一股份合作社的建设用地指标的置换，由原使用土地单位向市规划国土局提出申请，经股份合作社和镇规划建设办加具意见后，凭原用地批准文件、新的用地红线坐标图、被置换的土地红线坐标图件、青苗补偿协议书等，报市规划国土局办理，免缴耕地开垦费。

　　3、对未使用可恢复耕作的但所置换调整的建设用地不在同一股份社的，凭镇政府向市政府提交的书面申请、原用地批准文件、新的用地红线坐标图，被置换的土地红线坐标图、用地补偿协议书等材料，报市规划国土局办理，免缴耕地开垦费。

　　五、对违法用地处理的操作办法

　　1、对历年来未依法处理用地报批手续的非农建设用地，如果符合土地利用总体规划和村镇建设总体规划，并且位于集约工业区和规模专业市场范围内的，可按市政府《批转市规划国土局〈关于我市清查非农建设用地处理意见的请示〉的通知》（顺府发〔1997〕58号文）的有关规定补办用地手续。

　　2、对在村民宅基地固化之前未依法办理用地报批手续，但已建好房屋的村民住宅用地，按以下办法处理：

　　（1）对符合规划并且符合安排村民宅基地固化指标的，准予补办用地手续，用地面积超过80平方米的部分要补交地价款。

　　（2）对符合规划，但不符合安排村民宅基地固化指标条件的，予以补办用地手续，但要整宗用地补交地价款。

　　（3）对严重违反规划的，不予补办用地手续。各镇要在2002年3月底之前将该类情况列表上报市规划国土局备案。

　　3、对准予补办用地手续的，要在补办用地手续前，由市规划国土局移交市行政执法局进行处罚。处罚后按有关政策规定补办用地报批手续，并依法缴纳耕地开垦费及有关税费。

顺德市规划国土局

二○○一年十一月二十九日