广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局关于在我区试行货币

加物业兑现村留用地工作指导意见

穗国房南开〔2012〕127号

 

为促进我区被征地村集体经济发展,充分利用社会资金盘活村留用地,贯彻市政府办公厅《关于统筹解决我市各区农村留用地遗留问题的意见》(穗府办函〔2009〕118号)和《关于贯彻实施〈广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)〉的通知》(穗府办〔2012〕7号),在我区条件成熟的村可试行货币加物业方式兑现留用地,作为实物留地方式的有效补充。为有序推进试点工作顺利开展,提出以下指导意见:

一、开展试行工作基本条件

(一)拟用地属村留用地范围内的未开发利用的国有建设用地。

(二)拟用地符合城乡规划,位于南沙开发区滨海生态新城近期重点建设区域。

(三)经招商引资,有明确的社会资金投资开发意向,并经镇政府、街道办事处审核同意。

(四)以村集体自愿自主为原则,通过依法召开村民(代表)大会或“四议两公开”等方式集体民主决策,同意本村试行货币加物业方式兑现留用地。村集体经济组织应按规定向全体村民做好解释工作。

二、试点工作程序

(一)村集体向国土分局提出开展试点工作的书面申请,申请材料主要包括:

1、国土分局核定村留用地的通知及其附图(复印件);

2、拟用于货币加物业方式兑现留用地指标的土地面积和位置图,以地形图标示;

3、村集体通过民主决策,同意本村试行货币加物业方式兑现留用地指标书面材料,所在镇政府、街道办事处书面意见;

4、村集体关于开展试点工作的情况说明,说明村集体民主决策过程及村民反映的各种意见,所在镇政府、街道办事处书面意见。

(二)国土(规划)分局对村集体申请进行初审,审核内容主要包括:

1、核查土地权属,确认留用地是否具备货币加物业方式兑现留用地指标条件;

2、根据土地利用总体规划和城乡规划确定村集体兑现留用地指标的面积和位置,确定用地规划设计条件;

3、按照南沙区土地出让金评估审核办法,国土分局按规定在具备资质条件的评估公司中摇珠委托随机产生土地估价单位,评估土地价值,并按规定审核土地公开交易底价;

4、国土分局会同土地开发中心核查政府为该村垫付征地拆迁补偿费、社保预存款和欠缴的市政配套费等帐目;

(三)国土分局复函村集体初审结果,并征求村集体对土地公开交易底价的意见,同时告知村集体须在土地挂牌成交后60天内完成清场交地给竞得人,政府为村已垫付的资金在土地出让金中扣减,村集体分成物业限制不得为商品住宅且不得转让,不能直接分配给个人使用。

(四)村集体通过依法召开村民(代表)大会或“四议两公开”等方式,通过集体民主决策,同意货币加物业方式兑现留用地指标具体实施方案。

(五)国土分局将货币加物业方式兑现留用地指标实施方案上报管委会审批。

(六)国土分局与村集体签订留用地方式变更协议,由实物留地改为货币加物业方式留地。协议约定核减村集体留用地的面积和位置,由政府储备土地并组织公开出让。收回村集体土地按照市场价给予补偿,补偿方式为小部分货币加上大部分货币折算物业,具体为:

1、政府组织土地公开出让所得的土地出让金(包括溢价部分,下同)全额上缴区财政。

2、村集体凭留用地方式变更协议领取土地补偿款,补偿款为土地出让金扣减政府已为该村垫付的征地拆迁补偿费、社保预存款、市政配套费等费用后的余额。

补偿款原则上按10%的比例支付现金到村集体账户,90%支付到村集体物业建设资金专户。村集体可根据本村实际,申请提高支付现金的比例,但最高比例不得超过30%,经所在镇政府(街道办事处)审核同意后报管委会批准。

3、村集体物业建设资金专户的监管,由镇政府、街道办事处牵头,与村集体、土地竞得人三方共同签订监管协议。该资金可用于村分成物业部分的开发建设,并折算为购买物业价款。

(七)国土分局组织公开挂牌出让国有建设用地。土地挂牌出让公告中要求竞得人须在30天内与村集体签订开发协议。协议内容应包括村集体拟购买物业的套数、位置和面积,交付物业时间,村集体物业建设资金监管,土地使用权抵押,房屋初始登记,村分成物业不得转让等条款。

(八)国土分局与土地竞得人签订国有建设用地使用权出让合同,土地竞得人与村集体签订的开发协议作为出让合同附件。

(九)土地竞得人按出让合同约定缴交土地出让金,按照《印发〈广州市申请使用建设用地规则〉的通知》(穗府〔2009〕39号)“以公开出让方式供应土地的程序”规定,办理土地登记,项目立项,建设用地规划许可证,建设用地批准书等各项用地手续。

(十)土地竞得人按工程建设有关规定,完成建设工程相关手续,办理商品房预售和房屋初始登记。村集体分成物业部分,按双方协议约定,由土地竞得人转让房地产给村集体。房地产交易所涉及的税费,按房地产交易有关法律法规缴纳。

三、试点工作管理分工

(一)镇政府、街道办事处,负责指导村集体开发利用村留用地,协助村集体招商引资,指导村集体通过集体民主决策开发利用留用地,负责监管村集体物业建设资、金专户,指导村集体办理留用地方式变更、房屋初始登记等手续。

(二)国土(规划)分局,负责村留用地开发利用政策指导,协同各有关部门及时规范审批各项手续。

特此通知。

 

广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局

二〇一二年四月二十五日

 

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