深圳市人民政府关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见

深府〔2005〕56号

　　为贯彻实施《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》），积极稳妥推进我市城中村（旧村）改造工作，结合我市城中村改造工作的实际，提出如下意见。

　　一、城中村（旧村）改造目标

　　城中村（旧村）改造工作要以建设国际化城市，统筹、协调、提升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐深圳、效益深圳为总目标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村（旧村）内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。各区政府、市政府有关部门要根据上述目标编制城中村（旧村）改造的规划和计划。

　　城中村（旧村）改造要力戒回避矛盾、单纯追求局部利益、不顾全市整体和长远利益等现象。

　　二、2005年的工作任务

　　2005年是全面推进城中村（旧村）改造的开局之年，各区政府、市政府有关部门要认真做好以下工作：完成城中村改造总体规划纲要的编制；科学制定2005年的年度计划；按计划编制各专项规划；按照“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”的要求，稳妥推进已启动的项目；积极开展调查研究工作，探索切实可行的改造模式和机制，总结改造经验；尽快完善决策和执行体系；深化、细化规章制度，使改造工作有法可依、有章可循，尽快走上法制化、规范化的轨道。

　　三、城中村（旧村）改造工作的决策和办事规则

　　市政府成立“深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组”（以下简称领导小组），作为全市城中村（旧村）改造工作的领导机构，下设“深圳市城中村改造工作办公室”（以下简称市城改办），作为全市城中村（旧村）改造工作的日常工作机构。

　　（一）领导小组的主要职责及决策制度

　　1．市领导小组的主要职责：领导、部署全市城中村（旧村）改造工作；审议全市城中村（旧村）改造工作的重大方针政策，必要时报市政府作出决定；研究解决城中村（旧村）改造工作中遇到的重大疑难问题；审查全市城中村（旧村）改造总体规划纲要，通过后由市规划主管部门报市城市规划委员会批准；受理各区城中村（旧村）改造年度计划和中长期计划的备案；审查批准全市城中村（旧村）改造工作年度计划及中长期计划；批准全市城中村（旧村）改造专项资金收支计划；研究决定其他重大事项。

　　2．领导小组的决策制度：城中村（旧村）改造的决策由领导小组会议作出；领导小组会议由领导小组组长主持召开，也可由组长委托副组长主持召开，领导小组工作会议原则上每月召开一次，必要时市城改办可建议召开；市城改办根据市领导指示和实际工作需要提出会议议题并准备会议材料，会议材料最迟应在会议召开之日前3个工作日送达领导小组成员；会后由市城改办制发会议纪要。

　　（二）市城改办的职责

　　组织编制全市城中村（旧村）改造总体规划纲要；编制全市城中村（旧村）改造工作年度计划及中长期计划，报领导小组批准；受理各区政府城中村（旧村）改造工作年度计划及中长期计划的备案；管理全市城中村（旧村）改造专项资金；组织全市城中村（旧村）改造的调查研究工作，并向领导小组提交有关专题报告；定期向领导小组报告全市城中村（旧村）改造工作的进展情况；指导各区的城中村（旧村）改造工作；负责全市城中村改造工作的对外宣传；承担领导小组交办的其他工作。

　　（三）各区政府的职责

　　领导、部署本辖区城中村（旧村）改造工作；审议并决定本辖区城中村（旧村）改造工作的方针政策；研究解决城中村（旧村）改造工作中遇到的疑难问题；确定改造的范围；确定改造单位；对报批的改造项目出具意见；组织编制并审批“城中村（旧村）环境综合整治规划”；依据城中村（旧村）改造总体规划纲要组织编制并审查城中村（旧村）改造专项规划，通过后由市规划主管部门综合协调报市城市规划委员会批准；编制城中村（旧村）改造年度计划和中长期计划；管理本辖区城中村（旧村）改造专项资金；研究决定其他重大事项。

　　（四）工作报告制度

　　1．各区城改办应定期向市城改办报告工作进度情况，市城改办要及时汇总报告领导小组。

　　2．报告应包括以下内容：管辖范围内改造工作的总体情况；改造项目的进展情况；工作中存在的问题，特别是具有普遍性的重大疑难问题；调查研究的情况；工作建议等。

　　四、城中村（旧村）改造范围的确定

　　各城中村（旧村）改造范围为依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域，其具体界线由各区政府提出，报领导小组审查通过后由市规划、国土房产部门落实。

　　特区内各区提出城中村（旧村）改造范围时，应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10%，并且最大不超过3000平方米。

　　宝安、龙岗两区应根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等法规和规范性文件及各层次城市规划，在城市化土地转制后划定各集体股份合作公司保留使用的非农建设用地范围的基础上，提出城中村（旧村）改造范围。

　　宝安、龙岗两区内不属于《暂行规定》所规定的建设项目，应依照现行的规划、土地管理法律法规，按照市委、市政府城市化发展战略要求和国际化城市的建设标准组织开展新的城区建设。

　　五、城中村（旧村）改造模式的分类

　　改造模式分为综合整治和全面改造两大类。

　　（一）综合整治

　　综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。此类项目可不编制城中村（旧村）改造专项规划，由区政府编制“城中村（旧村）环境综合整治规划”并组织实施。此类项目列入区城中村（旧村）改造年度计划。

　　（二）全面改造

　　包括整体拆建和局部拆建。整体拆建是指改造率（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比）在30%以上的项目；局部拆建是指为全面消除安全隐患、建设城市基础设施和公共服务设施，改造率不足30%的项目。全面改造的项目应编制专项规划。局部拆建项目应符合城中村（旧村）改造专项规划的技术规范要求，其专项规划由市规划主管部门审查批准。

　　六、城中村（旧村）改造规划的编制与审批

　　城中村（旧村）改造规划包括全市城中村（旧村）改造总体规划纲要（以下简称总体规划纲要）和城中村（旧村）专项规划（以下简称专项规划）两个层次。总体规划纲要是对全市城中村（旧村）改造工作进行规划管理和编制专项规划的依据；专项规划是对规划范围内城中村（旧村）改造项目进行规划管理的依据。

　　（一）全市城中村（旧村）改造总体规划纲要

　　1．总体规划纲要由市城改办组织市规划局和各区政府共同编制，市政府相关职能部门积极配合。

　　2．市规划局负责跟踪编制进度，进行技术审核。

　　3．各区政府指定专门工作小组配合总体规划纲要的编制工作，按照“近期具体到项目，中长期估算总量和结构”的要求，编写各区的“城中村（旧村）改造工作计划设想”，作为总体规划纲要编制的重要参考；协助现状调查，提供基础资料；收集公众意见。

　　4．总体规划纲要应当根据全市经济社会发展计划确定全市城中村（旧村）改造的目标体系，统筹、协调各区城中村（旧村）改造计划，制订分类指引，以指导各城中村（旧村）改造的专项规划。

　　5．总体规划纲要应包括以下内容：

　　（1）分析全市城中村（旧村）的现状和主要问题；

　　（2）专题研究城中村（旧村）改造对社区发展、产业转型、房地产市场等方面的影响，及对全市经济社会发展的影响；

　　（3）确定全市城中村（旧村）改造工作的目标体系：包括总体目标、分项目标和阶段目标；

　　（4）确定全市城中村（旧村）的改造规模、空间布局、功能定位及实施时序；

　　（5）统筹平衡各区城中村（旧村）改造计划，提出全市城中村（旧村）改造中长期计划建议；

　　（6）制定城中村（旧村）改造工作的分类改造指引；

　　（7）拟订城中村（旧村）改造专项规划的具体技术要求；

　　（8）建立城中村（旧村）改造的基础信息数据库和动态监控信息系统。

　　6．总体规划纲要须经领导小组审查同意，报市城市规划委员会批准后生效。市规划局负责将生效的总体规划纲要在市城市规划展示厅、各区城市规划展示厅及市主要媒体上予以公告。

　　（二）城中村（旧村）改造专项规划

　　1．专项规划由各区政府组织编制。进行全面拆建和局部拆建的城中村（旧村）改造项目报批前，应完成专项规划的编制和审批。

　　2．市城改办会同市规划局组织制定城中村（旧村）改造专项规划的技术规范，报市城市规划委员会批准实施。

　　3．专项规划原则上以原行政村为单位编制，规划范围以城中村（旧村）改造的范围为基础，结合其所在地块的特点及规划路网结构确定。

　　4．专项规划应遵守总体规划纲要确定的总体部署和分类改造指引。

　　5．专项规划应当具体研究各城中村（旧村）的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响，确定各村改造的目标、功能定位，制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求。

　　6．城中村（旧村）改造的专项规划应当包括以下主要内容：

　　（1）各城中村（旧村）的位置、用地面积、总人口、原村民人口、原村民户数、社会组织状况、经济发展状况、村民收入水平、土地利用结构、各类建筑面积和质量、用地和建筑物产权、绿地景观、道路交通（必要时应作专题交通研究）、公共服务设施、市政公用设施及其与周边地区城市功能的关系等，并综合分析城中村（旧村）存在的问题；

　　（2）分析城中村（旧村）的主要属性和特征，将总体规划纲要中的相关规定具体化；

　　（3）结合周边地区城市规划，研究确定各城中村（旧村）改造的目标和功能定位；

　　（4）在经济分析的基础上，研究确定合理的拆建比、建筑物总量及功能构成；

　　（5）参照详细蓝图的内容和深度要求，确定建筑功能布局和空间结构，确定地块划分和规划控制指标，确定室外空间环境和绿地系统建设布局，确定公共服务设施、道路交通设施和市政公用设施的建设布局；

　　（6）提出规划实施时序和实施措施，制定土地利用和建设管理规定；必要时，提出保护或延续社区文化、改善社区管理的建议。

　　7．在城中村（旧村）改造专项规划的编制过程中，各区政府应充分听取利害相关人的意见，必要时可举行听证会。

　　8．专项规划经区政府审查同意，由市规划主管部门综合协调报市城市规划委员会审批，市城市规划委员会可委托其专业委员会组织审批。各区政府负责将生效的城中村（旧村）改造专项规划在区政府办公场所和受改造规划影响的范围予以公告。

　　七、城中村（旧村）改造计划的编制与审批

　　城中村（旧村）改造计划由两级两类组成，即市级计划和区级计划，年度计划和中长期计划，以区级年度计划为主要控制手段。

　　（一）市级年度计划和中长期计划

　　1．市级年度计划和中长期计划由市城改办与各区政府共同协商编制。

　　2．市级年度计划和中长期计划由各区级年度计划和中长期计划综合协调而成，综合协调的依据是：全市经济社会发展五年计划及年度计划、近期建设规划、建设用地计划、土地供应计划等。

　　3．市级年度计划和中长期计划由领导小组批准。市城改办负责将经批准生效的全市城中村（旧村）改造年度计划在全市主要媒体上予以公告。

　　（二）区级年度计划和中长期计划

　　1．各区政府负责制定本辖区城中村（旧村）改造年度计划和中长期计划。

　　2．市城改办负责制定各区城中村（旧村）改造年度计划和中长期计划的标准格式。

　　3．各区城中村（旧村）改造年度计划包括以下内容：改造项目的名称、项目的用地范围、改造专项规划的编制情况、各类房屋拆迁补偿的数量、实施改造后的建设总量及其构成、市政基础设施和公共服务设施的配套、参与改造的单位、改造资金（包括政府资金和社会资金）的估算、优惠措施等。

　　4．各区政府应将城中村（旧村）改造年度计划在计划改造的城中村（旧村）及受改造影响的周边地区公示15天以上，听取公众的意见，必要时可举行听证会。

　　5．各区城中村（旧村）改造中长期计划应包括以下内容：改造项目的数量、改造的时序安排、编制专项规划的安排、对实施改造后的建设总量及其构成的估算、对改造资金的估算等。

　　6．各区城中村（旧村）改造年度计划应报市领导小组备案。市领导小组根据全市经济社会发展五年计划及年度计划、近期建设规划、年度建设用地计划、年度土地供应计划的要求，对各区城中村（旧村）改造年度计划进行综合协调，必要时对个别项目进行专题研究。

　　八、市、区两级城中村（旧村）改造专项资金的管理

　　（一）市城中村（旧村）改造专项资金

　　1．市城中村（旧村）改造专项资金由市财政拨付。

　　2．市城中村（旧村）改造专项资金的用途：支付全市城中村（旧村）改造总体规划纲要编制和其他调查、研究的费用；建立全市城中村（旧村）改造动态监控信息系统；建设城中村（旧村）改造中由市政府投资的市政基础设施和公共服务设施；奖励在城中村（旧村）改造过程中作出突出贡献的集体和个人；支付相关的宣传费用等。

　　3．市城改办负责制定市城中村（旧村）改造专项资金管理规定报领导小组批准。

　　4．市城中村（旧村）改造专项资金由市城改办负责管理。

　　5．市审计、监察部门对市城中村（旧村）改造专项资金的使用进行审计、监督。

　　（二）区城中村（旧村）改造专项资金

　　1．区城中村（旧村）改造专项资金由区财政拨款和城中村（旧村）改造项目的地价收入组成。

　　2．区城中村（旧村）改造专项资金的用途：支付城中村（旧村）改造专项规划编制和其他调查、研究的费用；建设城中村（旧村）改造中由区政府投资的市政基础设施和公共服务设施；奖励在城中村（旧村）改造过程中有突出贡献的集体和个人；支付相关的宣传费用等。

　　3．各区政府制定区级城中村（旧村）改造专项资金管理办法，报市领导小组备案。

　　九、城中村（旧村）改造的准入制度和项目管理

　　（一）城中村（旧村）改造的准入制度

　　1．城中村（旧村）改造的准入制度由各区政府制定并执行。

　　2．城中村（旧村）改造的准入制度应对进入行政许可程序的改造项目和参加城中村（旧村）改造开发的机构规定严格而又切实可行的准入条件。

　　3．进入行政许可程序的改造项目应满足以下条件：专项规划已经批准生效；项目已经列入城中村（旧村）改造年度计划；改造范围已按照本实施意见的规定划定。城中村（旧村）改造项目进入行政许可程序之前，由各区政府审核并出具意见。

　　4．禁止以房地产销售以外的方式转让城中村（旧村）改造项目中的权益，禁止以城中村（旧村）改造为倒买倒卖土地使用权，防止“烂尾楼”等违反城市利益和村民利益现象的发生。

　　5．加强城中村（旧村）改造项目的合同管理，严格追究违约责任。

　　（二）城中村（旧村）改造项目所涉及的行政许可事项由有关部门依法办理

　　发展改革、规划、国土、建设、环保、公安消防等有关部门按照《关于发布深圳市行政审批事项清理结果的决定》（市政府令第134号）的有关规定，依法办理城中村（旧村）改造项目所涉及的行政许可事项。上述部门应为城中村（旧村）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。

　　上述部门在区级设有派出机构的，原则上由其派出机构负责办理城中村（旧村）改造项目所涉及的行政许可事项。

　　（三）监察部门加强对城中村（旧村）改造项目的监察力度

　　对城中村（旧村）改造项目涉及公共利益的环节，监察部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。

　　十、其他事项

　　（一）优惠地价的收取

　　根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第十二条规定应收取的地价，按照各类用地功能所占权重的加权地价之和收取。

　　（二）制定拆迁补偿标准，核定拆迁补偿户数

　　区政府根据有关法律、法规和规范性文件核定拆迁补偿户数，制定拆迁补偿标准。

深圳市人民政府

2005年4月7日