批转市人民政府办公厅、市政府研究室关于我市农村“集资房”问题的报告的通知

穗府〔1995〕92号

各区、县级市人民政府，市府直属各单位：

现将市人民政府办公厅、市政府研究室（关于我市农村“集资房”问题的报告〉批转给你们，请各区和市各有关部门按报告中提出的处理意见，认真研究，贯彻执行。

广州市人民政府

一九九五年八月二日

关于我市农村“集资房”问题的报告

市人民政府：

近年来，我市近郊农村“集资房”象雨后春笋，大量推向社会。不少市民不明真相，被一些推销商虚假的广告所迷惑，购买了房子。由于这种“集资房”难以取得合法的产权，一些市民到处投诉，在社会上造成极坏的影响。如不及早解决，对经济发展、城市建设和社会安定不利。为此，根据市政府领导同志的批示精神，我们就“集资房”问题进行了调查研究，先后听取了市、区、镇有关部门的意见，现将有关情况报告如下：

一、基本情况

“集资房”的出现并非偶然，它是我市市场经济发展的产物，也是中远郊地区为促进发展，加快镇村建设，改变农村面貌的一种自发行为。近几年，部分区、镇、村为了改变贫穷落后的面貌，改造旧墟镇，不断加强基础设施建设、改善投资环境。在市、区政府目前不能投人大量资金扶持中远郊地区建设的情况下，通过集资形式，兴建“集资房”，以开发房地产为龙头，带动二、三产业的发展。这种做法，在一定程度上对加快中远郊地区的发展起着积极作用。如白云区太和镇从1992年开始，通过集资改造旧墟镇，按照城镇规划扩大了镇中心区的建设。几年来共集资建房53.3万平方米，已出售39万平方米，入住7600人。在集资建房的同时，还投人5000万元集资款扩建水厂，解决住宅区的通讯、通电等问题，兴建中、小学等配套设施，扩宽旧广从公路以疏导交通。通过“集资房”的建设，改善了当地投资环境，产生了较好的经济和社会效益。该镇1994年工农业总产值比1992年增长138%(其中：农业产值增长87.5%,工业产值增长154%),财政收入增长115.9%，人平收人增长41.3%。从调查情况来看，我市的“集资房”建设有以下几个特点：

（一）“集资房”建设绝大部分集中在白云、芳村等区的中、远郊，除少数“集资房”是经市有关部门批准兴建外，大部分是属违法用地、违章建筑（下称”两违”）。据去年白云区“两违”淸查小组统计，全区“两违”用地共487宗，占地面积8583亩，集资的形式主要有向社会售房集资（占集资房的85%以上），合作建设或施工队带资，村、镇自筹资金（贷款或拆借资金）等。

(二）“集资房”虽然绝大部分属“两违”，但从建“集资房”的地域分析，目前“集资房’’所处的位置与市规划路网及市总体规划无大的矛盾，据区有关部门估计，这类“集资房”约占总数的89%左右。如钟落谭镇，基本是按市规划部门审定的规划实施。

(三）对“两违”的“集资房”，白云区委、区政府比较重视，积极清查，并按照中央、省、市有关法规和规定，制订了处理意见和办法，目前已处理中、远郊“两违”的“集资房”152宗，处理率达83.98%，并按用地面积平方米分别罚款300元和200元。

二、存在问题

虽然“集资房”的建设对局部地区的发展有积极作用，但从建设国际大都市的全局要求出发，从加强土地管理和城市规划管理的要求出发，“集资房”的建设显然弊大于利。当前“集资房”的出现，扰乱了城市的规划、建设和管理。违反了国土管理的有关规定，带来较大的“后遗症”。

(一）由于大部分镇、村急功近利，“集资房”建设无详细规划作依据，建设起点低、标准低，缺乏专业业务指导，随意性大，布局不合理，基础设施和公用配套设施严重缺乏，仍然是“见缝插针”的建设规模。给小区管理带来极大的困难，与建设国际大都市的要求极不相称。

(二）大量的“集资房”基本未办理任何用地和报建手续，逃避缴交有关税费，造成国家土地收益和税费的大量流失。

(三）由于“集资房”未办理有关用地手续，因此，不能像正常的商品房办理房产契证。去年市政府批准白云区远郊竹料等6镇试行办理“广州市地方城镇居民户口”，但“集资房”住户由于不能办产权，因此不能人户，而周围生活设施又不配套，加之社会舆论，不少房子无人问津，造成镇村大量资金积压，已购房的单位和个人纷纷要求退房退款，给区、镇、村带来很大压力，严重影响了镇村经济发展，也潜伏着社会不安定因素。

(四）由于“集资房”售价较低，既对正常的房地产开发产生较大冲击，也容易让个别炒友乘虚而人，扰乱商品房销售市场。

(五）由干部分镇、村乱占地建设，使经规划并取得用地红线的单位无法实施建设，并带来征地难等问题。

三、处理意见

对“集资房”的问题，应以客观的、历史的态度去认识。

大量”集资房”的出现既有主观原因，也有客观原因。一是规划严重滞后，如白云区14个镇，只有7个镇区的总体规划得到“原则同意”。目前市确定555平方公里的城市建设总体规划尚未最后审定，使一些区的总体规划未有依据，远郊镇的规划更难以制定；二是办事难，手续繁琐。目前，镇村申请用地要交9项税费，入8个门口，审批周期长。钟落潭、九佛等镇村农民建房报建来回近150多公里，而且不是一次能办妥，有的农民干脆就不报批了，三是有些镇村土地被国家征用后，农民的自留用地的划拨只停留在文件的规定上，农民自留用地的规划红线定不下来，只有搞“两违”造成既成事实；四是农民以土地为生，现在土地不断减少，为解决生活出路因而大量占用土地兴建厂房、住宅，并通过不报建以降低成本，牟取级差地租；五是对一些中远郊镇的土地管理权限，虽然市委、市政府的文件已有规定，市人大常委会（关于公布施行<广州市土地管理规定>的通知〉（穗常发〔1995〕8号）对此又作了进一步明确，但市有关职能部门制定实施细则至今尚未出台，形成某些地方的土地管理流于形式，处于严重的无政府状态，有权的管不来，无权的想管而不能管。

综上所述，我市出现的“集资房”问题，必须引起市委、市政府和有关部门的高度重视，及时采取行之有效的措施予以解决。要依法加强管理，吸取教训，既坚决纠正“两违”，又简政放权，以促进我市的社会稳定和房地产开发的健康发展，更好地实施我市城市总体规划。在具体的处理上，既要依法依规处理，又要从实际出发，分类处置。为此提出如下处理意见：

(―)属城市建设规划发展区555平方公里范围内的“集资房”，由区政府组织专门力量进行查处，在依照国家有关法规对建设者进行处罚后，在不影响城市总体规划和镇村规划的前提下可予以保留。属555平方公里范围外的“集资房”，应按市人大常委会穂常发〔1995〕8号文件的规定，委托区全权处理，对不影响规划的由区进行补办手续和罚款，所得款项用于小区的市政和生活配套设施建设，任何单位不得挪作他用。

(二）经市、区规划部门审核确认不影响规划可保留的“集资房”，处罚后给予补办手续，发给房产证。由于“集资房”售价较低，因此应参照商品房标准，并根据各镇、村和购房者的承受能力，补交税费后才能补办有关手续，不能搞一刀切。具体由市建委会同有关部门制定实施细则。

(三）有些镇村的“集资房”虽与市总体规划无矛盾，但详细规划起点标准低，配套不完善，其所在区应督促镇村严格按市的规划要求，尽快对配套项目的缺、漏项予以补足。并按属地管理的原则，加强小区管理。

(四）目前在建和准备建的“集资房”，由区责成镇、村立即停工，待对现有“集资房”处理后再进行研究处理。

(五）今后市、区各级政府应坚持制止“两违’’建筑的建设，对利用自留地集资建房出售的行为坚决取缔，新闻媒介应禁止刊登出售集资房的广告。今后再出现“两违”建设，要依法追究各级主管部门领导的责任。

(六）市、区有关职能部门要坚定不移地执行市委、市政府关于建设用地、建筑审批实行“统一管理，分级负责”的原则，对农村建房问题进行审批和管理，村、镇建设要严格按照国家土地管理的有关法规进行。市土地管理、规划部门应根据市人大常委会〈关于公布施行<广州市土地管理规定>的通知〉精神，尽快制定实施方案，以便有效地实施土地管理，明确各级政府和有关职能部门对土地管理的责权，堵塞“两违”建设的漏洞。

(七）市规划局应尽快审定各镇的总体规划，区、镇也应尽快制定村的规划，使建设有规可循，有法可依。对镇、村的规划要有完善的公建配套设施，做到10-20年不落后。规划一经确定，没有特殊情况不允许随意改动。对镇、村建设需要的用地，应实事求是地给予划定。

广州市人民政府办公厅

广州市政府研究室

一九九五年七月二十日