关于明确房地产变更用途批准权限的复函

穗规〔2008〕453号

市国土房管局：

你局《关于请明确房地产变更用途批准权限的函》（穗国房函〔2008〕508号）收悉。经研究，现函复如下：

一、根据《中共广州市委、广州市人民政府关于深化城市管理体制改革的决定》（穗字〔1998〕24号）附件一《广州市深化城市规划管理体制改革方案》及《广州市深化城市规划管理体制改革方案实施细则》的规定，区规划分局在其审批权限或建设项目范围内，对违法建设进行查处时，有权依据城市规划情况对改变用途的建筑物作出保留使用或临时保留使用的处理决定。

关于区规划分局审批权限或建设项目的具体范围，上述规划管理体制改革方案中已作出明确的规定（详见附件）。

二、规划部门在查处违法建设过程中，对于建筑功能的变更处理主要涉及建筑内部使用功能的调整，一般在规划批准的使用功能或兼容功能范围内进行调整，经审查符合条件后可以作出“保留使用”或“临时保留使用”的处理决定。

三、至于“建议到国土局申请补交土地出让金并登记出证”的批复，是对行政相对人作出的一种指引性意见。因此，规划部门作出对建筑物使用功能的变更处理的情况下，关于办理产权登记是否符合法律、法规、规章的规定以及是否需要补交土地出让金及有关税费的问题，建议你局依法审查后处理。

专此复函

附件：《中共广州市委、广州市人民政府关于深化城市管理体制改革的决定》（穗字〔1998〕24号)附件一

广州市城市规划局

二〇〇八年五月十二日

附件：

中共广州市委、广州市人民政府广州市深化城市规划管理体制改革方案

穗字〔1998〕24号

一、区城市规划分局的主要职责

区城市规划分局（下简称分局）是市城市规划局（下简称市局）的派出机构，承担区城市规划编制的职能。根据广州市城市总体规划的要求，按照规定权限负责辖区内城市规划的编制，城市规划建设用地选址申请并提出初步意见、提供规划设计条件，核发建设工程规划许可证，核发建设工程规划验收合格证，查处辖区内违法建设。区分局的管理体制实行市局和区委、区政府双重领导，人、财、物由区管理，业务受市局领导。

二、区城市规划分局的主要事权

(一）受市局委托，根据城市总体规划、分区规划的要求和市局提供的设计条件，负责组织编制辖区内区属单位小区、建制镇（村）和一般地区的控制性详细规划，报市局审批。参与编制辖区内非区属单位小区的控制性和修建性详细规划。

(二）根据控制性详细规划，负责向区属单位小区和在一般地区的建设项目（重点地区和建制镇、村除外）提供修建性详细规划设计条件并组织编制规划（包括建制镇、村的建设项目）。审批区属单位小区和一般地区建设项目的修建性详细规划。

(三）对辖区内中央、省、市、部队和区属单位征用辖区内的各项建设用地定点申请，区分局派员列席局用地会议、市用地审批会议，提出意见。

(四）审批辖区内除中道、省道、铁路和规划宽度40米以上（含40米）的主干道临街建筑以及市级以上风景名胜区、珠江广州河段两岸、重点地区；文物古迹保护区、传统民居、一级水源保护区的各类建设工程（装修工程除外）、30层以上（含30层）和高度100米以上（含100米）超高层建筑外的新建、扩建、改建、续建、临建，原状维修、装修工程（非区属单位需要省、市建委审核扩初的新建项目除外）。包括受理和审批建筑设计要点、建筑设计方案、核发建设工程规划许可证、竣工规划验收和核发建设工程规划验收合格证及办理复文。18层以上、30层以下单体建筑，设计方案由区分局报市局总工室会审，市局总工室在15天内作出会审同意后，核发建设工程规划许可证。

(五）城市规划部门审批的建设工程在建设或使用过程中发生的违法建设，未经审批的违法建设和越权审批的违法建设，区分局负责定性处理（其中重要地区或重大违法建设由市局核发处理决定书）。

(六）根据城市总体规划和分区规划的要求，区分局负责辖区内镇（村）规划、建设和管理工作。

(七）区分局办理城市规划的各类业务涉及管线综合平衡规划或城市基础设施工程，由市局审批或市局委托区分局审批，并报市局备案。

三、理顺市、区关系

(一）加强区分局的队伍建设。随着管理事权增加、工作量增大，市局派员充实区分局的业务力量。区分局设置必要的科室和信息机构，适当增加人员编制。

(二）市局要加强对区分局的业务领导和技术培训。加快建立和完善全市规划管理信息系统，逐步实现市局和区分局信息联网，提高办案质量和办事效率，使城市规划编制更具科学化和规范化。区分局的业务工作由市局负责监督、检查，发现问题及时纠正。

(三）市局进一步加强城市的宏观管理。凡未编制分区规划的土地应停止出让，不受理规划报建，按辖区管理的原则，市局逐步委托区分局行使城市发展区内一些管理事权，并用地形图分别标示市局和区分局的管理范围。

(四）区分局审批的规划、用地、报建和查处违法建设案必须在7天内报市局备案。区分局如有违反城市规划法规和要求审批或越权审批的业务案，市局有权随时予以否决。建设单位对区分局作出的行政行为不服所发生的行政诉讼案件，由区分局负责应诉，并承担由此产生的法律责任。区分局不得将市局委托的事项再委托给其他部门办理。

(五）城市总体规划、分区规划、重点发展地区控制性规划的编制，应吸收区政府、区分局和区建设行政主管部门参加。市局审批的小区规划应征求区的意见，有公共配套设施的建设项目，市局批准后应将有关资料抄送区分局和市的有关职能部门。建设工程

(包括小区建设）竣工验收时，应听取区政府有关职能部门和所在街道的意见〔其中小区公共配套设施建设项目的竣工验收，须有所在区和街道参加），方予以验收发证。

(六）编制城市规划应按省的相应标准，由申请单位承担所需费用。

广州市深化城市规划管理体制改革方案实施细则

一、城市规划编制与审批

(一）区城市规划分局（下简称分局）受市城市规划局（下简称市局）的委托，根据市局提供的规划设计条件，组织编制辖区内区属单位小区、建制镇（村）和一般地区的控制性详细规划。组织编制辖区内区属单位小区、建制镇（村）和一般地区的修建性详细规划，规划编制完成后应征求市、区建设行政主管部门等有关职能部门和项目所在街、镇的意见。

(二）区分局参与编制非区属单位小区的详细规划。城市规划设计单位在编制详细规划时，应征求市、区有关职能部门的意见。

(三）区分局依据城市总体规划、分区规划、控制性详细规划，负责向区属建设单位的建设项目提供修建性详细规划设计条件（其中，重要地区和建制镇、村的修建性详细规划设计条件由市局提供）。审批区属单位小区和非重要地区建设项目的修建性详细规划，从批准之日起7日内报市局备案。

(四）辖区内非区属单位建设用地面积在3500平方米以上的详细规划、建制镇（村)的详细规划、区属单位建设用地的控制性详细规划和重要地区建设项目的修建性详细规划，报市局审批。

(五）报市局审批的详细规划，市局从收齐资料起2个月内批复。

(六）控制性详细规划报批时应报送下列材料：

1.申请报告一份。

2.规划文本。

3.规划图册一式6份。包括：

（1）位置图，图纸比例不限。

（2）用地现状图，图纸比例1/1000—1/2000。

（3）土地利用规划图，图纸比例1/1000—1/20000。

（4）地块划分规划图，图纸比例1/5000。

（5）绿地系统规划图，图纸比例1/1000—1/2000。

（6）道路交通规划图，图纸比例1/1000—1/2000。

（7）各地块控制性详细规划图，图纸比例1/1000—1/2000。

（8）各项工程管线与设施规划图。

4.计算机文件软盘一式2份。

5.附件。包括规划说明和基础资料汇编。

(七）建设用地面积在20000平方米以上建设项目的修建性详细规划分两个阶段报批。

第一阶段，初步设计方案报批时应报送下列材料：

1.申请初审报告1份。

2.城市规划部门提供规划设计条件及附件、附图复印件各1份。

3.总平面规划图一式2份，图中应附综合技术经济指标表、各项用地及用地平衡表、公建配套一览表。

第二阶段，最终设计方案报批时应报送下列材料：

1.申请审批报告1份。

2.城市建设项目规划申请表1份。

3.城市规划部门提供的规划设计条件及其附件、附图（含提供有道路、河涌等内容的地形图）及初审意见复印件各1份。

4.总平面规划图6份（包括：绘制在1：500实测地形图上的总平面规划图一式2份；总平面规划蓝图4份）。

5.道路交通规划图一式6份。

6.绿地系统规划图一式6份。

7.竖向规划图一式6份。

8.工程管线综合规划图（规划设计条件中明确要求报送的有关专业管线规划图）一式6份。

9.说明书一式6份。

10.规划设计计算机文件软盘一式2份。

(八）建设用地面积在20000平方米以下建设项目的修建性详细规划设计方案报批时应报送下列材料：

1.申请报告1份。

2.城市规划部门提供的规划设计条件及附件、附图复印件各1份。

3.总平面规划图一式6份（其中2份1：500实测地形图）。

4.道路规划图6份。

5.绿化规划图6份。

6.竖向规划设计图6份。

7.规划方案说明书1份。

镇（村）建设用地修建性详细规划报批时应报送下列材料：

1.申请报告。

2.填写镇、村建设项目规划申请表（待定）。

3.区分局初审意见。

4.区规划设计要点复印件1份。

5.建设用地规划许可证与用地红线图复印件1份。

6.1:500实测地形图的总平面规划图2份。

7.总平面规划图的蓝图4份。

8.道路系统规划图6份。

9.绿地系统规划图6份。

10.竖向设计规划图6份。

11.综合管线平衡规划图〔规划设计要点中有明确要求的须送有关专业管线规划图）6份。

12.说明书一式6份。

13.规划设计方案计算机文件软盘一式2份。

(十）凡涉及管线综合平衡规划或城市基础设施工程的各类案件，由市局审批，或委托区分局审批，报市局备案。

(十一）区分局组织编制详细规划，应由具有相应等级资质的城市规划设计单位承担规划设计；委托非本市的规划设计单位从事规划设计的，必须经市局批准。

二、建设用地管理

(一）辖区内中央、省、市、部队和区属单位各项建设用地的定点申请，区分局应派员参加市规划局建设用地初审会议，列席市用地审批会议。

(二）广州市8个行政区域内的建设用地规划许可证，经市用会议批准，由市局核发，并应核定不同用地使用性质的用地位置、界址和面积。

(三）城市规划发展区以外地区已由所在区人民政府成片统一取得《建设用地规划许可证》的建设用地需要分解的，可由所在区分局按批淮的修建性详细规划确定的规划设计条件，分解核发《建设用地规划许可证》。

(四）区分局分解核发的《建设用地规划许可证》，不得超过市局核发的《建设用地规划许可证》的范围，不得改变土地使用性质，并使用广州市城市规划勘测设、计研究院测绘的地形图。

(五）区分局核发《建设用地规划许可证》，应自送达建设单位之日起7日内，将审批所依据的文件、图纸等资料报市局建设用地管理处备案。

三、建设工程管理

(一）区分局必须严格遵循《城市规划法》和《广州市城市总体规划》文本、《广州市城市规划条例》、《广州市城市规划条例实施细则》规定的程序和技术规范审批各项建设工程。

(二）除广州市城市总体规划明确的国道、省道、铁路和规划宽度40米以上（含40米）的主干道临街建筑以及市级以上风景名胜区、珠江广州河段两岸第一线建筑、重点地区、文物古迹保护区、传统民居、一级水源保护区的各类建设工程（装修工程除外），30层以上（含30层）和高度100米以上（含100米）的超高层建筑外的下列建设工程，由区分局审批，包括受理和审批建筑设计要点、建筑设计方案、核发《建设工程规划许可证》、竣工规划验收和办理有关复文。

1.区属单位在本辖区经市批准控制性详细规划的小区内的建设工程。

2.区属单位在本辖区村、镇内详细规划经批准的建设工程。

3.本辖区内各单位其它新建、扩建、改建、续建、临建、原状维修和装修工程（非区属单位需要省、市建委审核扩初的新建项目和本实施细则规定应由市局审批的除外）。

4.本辖区内城市居民和农村居民的住宅建设或原状维修工程。

(三）区分局审批18层以上、30层以下的单体建筑，其设计方案应报市局总工室会审同意后，方可办理建设工程报建，核发《建设工程规划许可证》。市局总工室必须在15日内作出会审决定。

(四）建设用地批准文件载明的用地单位、界址、面积、使用性质等内容，必须与《建设用地规划许可证》相一致，区规划分局方可审批其建设工程。

(五）区分局审批建设工程，必须遵守下列规定：

1.提供单体建筑设计要点必须符合经批准的详细规划，审批建筑设计方案或报建，其建筑设计图应与经批准的详细规划相符，不得改变建设用地规划许可证核定的用地性质、用地单位、界址和面积。

2.审批建设工程报建应核准建设工程与规划路、规划河涌、地上地下各类管线和市政设施的关系，其中关系到重大基础设施工程应报市局协调。

3.报建的地形图必须是广州市统一平面坐标系统和高程系统的地形图。

4.建设工程具有两项以上使用功能的，审核意见书应根据《建设用地规划许可证》明确不同使用功能的建筑面积和层数，并不得变更《建设用地规划许可证》的规定。

5.建设工程报建批准后，应由建设单位委托广州市城市规划勘测设计研究院对建设工程进行放线，区分局进行验线；主体工程完工后，由广州市规划勘测设计研究院负责验收测量。区分局按验收要求进行城市规划验收，核发建设工程规划验收合格证。

6.建设工程的报建应由广州市建筑报建特许人办理，报建图纸应有报建特许人盖章。

7.建设单位和个人向市城建档案馆缴纳竣工档案保证金后，方可领取《建设工程规划许可证》。竣工档案由市城建档案馆统一管理。

(六）区分局审批的建设工程报建案（不改变使用性质的装修工程除外），必须在各类审批文件送达建设单位之日起7日内，报市局建筑工程管理处备案。备案资料应包括建设工程报建案登记表、办文登记表和各案件审批所依据的文件、图纸等资料。市局审核区分局备案的设计要点、设计方案和建设工程报建案如需修改、变更或有更大问题需要重新审批的，应在1个月内通知区分局。

(七）市局审批报建的建设工程项目，其审核意见书和四至图应在批出15个工作日内知会建设工程项目所在地的区分局，建设工程完工后，区分局派员参加市规划局组织的规划竣工验收。

四、违法建设査处

(一）在本辖区内经城市规划部门审批的建设工程在建设或使用过程中发生的违法建设，未经城市规划部门审批的违法建设和其他单位或部门越权审批的违法建设，由城管综合执法部门立案调查，区分局负责定性处理；其中重要地区或重大违法建设，由城管综合执法部门立案调查，区分局提出处理意见后，报市局定性。

(二）区分局对违法建设作出行政处罚决定后，应自送达违法建设当事人之日起7日内，将立案调查及作出处罚决定的所有文件、图纸、照片等资料，报市周监督检查法规处备案。

(三）区分局负责辖区内建制镇（村）的规划、建设和管理。应加强街、镇（村）的城市规划管理和违法建设的查处。各街、镇应配备相应的城市规划管理人员，负责监督城市规划的实施，所需人员在街、镇机关编制总额中解决。

五、执法监督

(―）城市规划管理部门应当依法行政，做到有法必依、执法必严、违法必究、依法接受监督。

(二）市局对区分局的业务工作依法进行监督，区分局如有违反城市规划和法规审批或越权审批的业务案，市局有权随时予以否决，或责令区分局纠正，直至予以撤销。区分局必须在收到市局纠正或撤销决定之日起15个工作日内重新审批或作出行政决定。

(三）区分局审批文件不备案的，市局有权在发现后予以否决。

(四）建设单位或个人对区分局作出的具体行政行为不服所发生的行政复议和行政诉讼案件，由区分局负责应诉，并承担由此产生的法律责任和经济责任。

(五）区分局的各项规划管理权限，不得下放或再委托给街道办事处或镇人民政府，已经下放的应收回。

(六）区分局审批的规划和查处违法建设等业务案件的档案，2年后移交广州市城建档案馆管理，建筑工程报建档案，规划竣工验收后3个月内移交。

六、区城市规划分局的机构

(一）区分局正、副局长由区委提名，任免前区委要会同市局党委进行考察，由区委、区政府按有关规定和程序办理任免手续。

(二）区分局应加强队伍建设，设置必要的科室和信息机构，并根据本区实际充实有关专业人员和高级工程师。

(三）市局负责对区分局的业务领导、技术培训和监督检查。并应逐步健全和提高区分局的城市规划办公自动化水平。

七、附则

(一）本细则所称的建设工程，是指新建、改建、扩建、续建各类永久性或临时性建（构）筑物等建设工程和各类城市基础设施建设工程。

(二）本细则所称一般地区，是指广州市行政区域内除《广州市城市规划条例》所明确的重要地区以外的其他地区。

(三）本细则由广州市城市规划局负责解释。

(四）本细则自颁发之日起实施。