关于印发从化“三旧”改造审批办法的通知

从府办〔2011〕114号

各镇人民政府、街道办事处、园区管委会，市政府各部门、各直属机构：

《从化市“三旧”改造审批办法》业经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请向市城乡更新改造工作办公室反映。

从化市政府办公室

二〇一一年十二月十四日

从化市“三旧”改造审批办法

为进一步加强“三旧”改造审批工作中的效能建设，明确审批流程、工作时限和部门职责，积极、稳妥和有效推进“三旧”改造工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）和《关于印发从化市“三旧”改造实施意见的通知》（从府〔2010〕25号）的有关规定以及《关于印发〈国有土地上旧厂房改造方案审批权限下放工作指引〉的通知》（穗旧改办〔2011〕70号）的做法，现就“三旧”改造项目审批制定如下办法：

一、旧厂房改造

（一）旧厂房改造权属人征得属地镇（街、园区）书面同意后向市城乡更新改造办提出改造申请，按照有关规定提交申请材料,并提供近三年分年份固定资产投资额、完成产值、上缴税收情况。如旧厂房权属人属于在经贸局备案的优质企业（每亩土地产值200万元、每亩土地创税15万元）并符合我市产业政策，在改造申请中应包含搬迁计划，明确选址地块、用地申请、建设时间，并承诺搬迁后才启动改造。

（二）市城乡更新改造办向市规划局书面咨询拟改造地块的规划情况。拟改造地块片区有控制性详细规划的，市规划局应提供拟改造地块的控制性详细规划情况；拟改造片区没有控制性详细规划的，市规划局应结合城市总体规划，提出拟改造地块的规划功能、指标、总用地、净用地、代征用地、计算容积率建筑面积、独立用地公建配套及主要公建配套等经济技术指标。

（三）市城乡更新改造办同步向市经贸局、市发改局、市投资服务中心、市国土房管局咨询申请改造企业生产经营情况、是否属于“退二进三”企业情况、用地权属情况等，征询是否同意旧厂房地块实施“三旧”改造并出具相关情况材料。

（四）市城乡更新改造办综合整理旧厂房改造权属人提出的改造申请、市规划局出具的规划情况、市经贸局、市发改局和市投资服务中心出具的企业情况等资料，提交市“三旧”改造工作领导小组研究明确是否同意该项目实施“三旧”改造。

（五）市城乡更新改造办根据市“三旧”改造工作领导小组会议纪要的决定，批复项目的改造方案编制指引。改造方案编制指引包括拟改造地块的图斑编号及年度实施计划、改造范围、规划要求、改造模式要求、是否具备独立改造条件等内容。

（六）旧厂房权属人根据市城乡更新改造办的编制指引，选择改造模式，编制改造方案，连同改造申请一并再报市城乡更新改造办。

（七）根据旧厂房权属人选择的模式不同，相应对照以下审批办法：

1、选择“自行改造、补缴地价”的改造审批办法

（1）旧厂房权属人自行向市规划局申请正式的规划设计条件；

（2）根据市城乡更新改造办的改造方案编制指引、市规划局的规划设计条件，旧厂房权属人自行编制项目改造方案报送市城乡更新改造办。改造方案应包括项目的基本情况、项目用地手续和产权查册情况、项目的产权界址和最新现状地形图、改造项目定位、规划设计条件、改造模式、改造计划等；

（3）市城乡更新改造办会同市规划局、市经贸局、市发改局、市投资服务中心、市国土房管局等相关职能部门初步审核改造方案，提请市“三旧”改造工作领导小组审议通过后报请市政府研究。市城乡更新改造办凭市政府批复，正式对旧厂房权属人的改造方案作出批复。批复应明确改造模式、改造范围、使用性质和规划指标、市政及公共服务设施配套用地面积以及建设和移交、批复的有效期等内容；

（4）旧厂房权属人凭市城乡更新改造办的批复，到发改、规划、国土等部门办理后续立项、规划、用地等审批手续。

2、选择“公开出让、收益支持”的改造审批办法

（1）市城乡更新改造办向市规划局申请正式的规划设计条件；

（2）根据市城乡更新改造办的改造方案编制指引、市规划局的规划设计条件，旧厂房权属人自行编制项目改造方案报送市城乡更新改造办。改造方案应包括项目的基本情况、项目用地手续和产权查册情况、项目的产权界址和最新现状地形图、红线范围、使用性质、规划设计条件、改造模式、土地整理方式、补偿方式、补偿款支付方式、交地方式及交地时间等；

（3）市城乡更新改造办会同市规划局、市经贸局、市发改局、市投资服务中心、市国土房管局等相关职能部门初步审核改造方案，提请市“三旧”改造工作领导小组审议通过后报请市政府研究。市城乡更新改造办凭市政府批复，正式对旧厂房权属人的改造方案作出批复。批复应明确改造模式、拟公开出让的红线范围、使用性质、规划指标、土地整理方式、补偿方式、补偿款支付方式、交地方式及交地时间、市政及公共服务配套设施用地面积以及建设和移交、批复的有效期等内容；

（4）市政府指定市国土房管局依据市城乡更新改造办的批复与旧厂房权属人签订土地收回补偿协议；

（5）市政府指定市国土房管局依据经批复的改造方案，编制国有土地使用权出让方案，报请市建设用地共同审批（审核）会审工作领导小组审议通过后，组织公开出让；

（6）待地块国有土地使用权成功出让后，旧厂房权属人依据市城乡更新改造办的批复、与市国土房管局签订的土地收回补偿协议，向市国土房管局申请支付补偿款。

3、选择“公益征收、合理补偿”的改造审批办法

（１）旧厂房权属人根据市城乡更新改造办的改造方案编制指引，自行编制项目改造方案报送市城乡更新改造办。改造方案应包括项目的基本情况、项目用地手续、产权查册情况、项目的产权界址和最新现状地形图、交地意愿及计划、申请的补偿方式及价格等；

（2）如拟采取的补偿方式涉及评估的，由旧厂房权属人和市城乡更新改造办共同委托具有房地产评估资质的评估机构对土地及地上建（构）筑物进行评估；

（3）市城乡更新改造办会同市规划局、市经贸局、市发改局、市投资服务中心、市国土房管局等相关职能部门初步审核改造方案，提请市“三旧”改造工作领导小组审议通过后报请市政府研究。市城乡更新改造办凭市政府批复，正式对旧厂房权属人的改造方案作出批复。批复应明确改造模式、产权范围、用地功能、补偿方式、土地交付时限和标准、权属证注销、市政及公共服务配套用地面积以及建设和移交、批复的有效期等相关内容；

（4）市政府指定市国土房管局依据市城乡更新改造办的批复与旧厂房权属人签订土地收回补偿协议，实施补偿。

（八）旧厂房改造项目属于村集体用地的，村集体经济组织按照《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）第十七条的有关规定先行完善用地手续后，参照上述流程执行。如纳入旧村庄全面改造范围统筹进行改造的，应参照旧村庄改造的审批办法办理。

二、旧村庄改造

（一）村集体经济组织经村民代表2/3以上代表表决通过后,向属地镇（街、园区）提出书面改造申请，包括明确申请旧村改造的范围、改造的模式、改造意向以及申请后自觉遵守城乡规划，不抢建、违建等。经属地镇（街、园区）审核同意后，以属地镇（街、园区）名义向市城乡更新改造办提出旧村改造申请，并承诺加大对旧村的违法用地和违法建设查控力度。

（二）市城乡更新改造办根据“三旧”改造的有关规定和标图建库情况，初步审核项目的改造范围和改造模式，并向市规划、市国土等部门书面咨询旧村庄拟改造地块的城乡规划和土地利用总体规划等情况。

（三）市城乡更新改造办综合整理村集体经济组织的改造申请和属地镇（街、园区）、规划、国土等单位的意见，提交市“三旧”改造工作领导小组研究明确是否同意该项目实施“三旧”改造。

（四）市城乡更新改造办根据市“三旧”改造工作领导小组的决定，批复项目的改造方案编制指引。改造方案编制指引包括拟改造地块的图斑号及年度实施计划、改造范围、规划要求、改造模式要求、控制违章建筑要求等内容。

（五）属地镇（街、园区）根据市“三旧”改造工作领导小组的决定，组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，包括人口规模、村民及集体收入状况等社会现状，国有土地和集体土地面积、土地利用性质等用地现状，土地和房屋权属等权属情况，总量、分类建筑面积等建筑物现状，留用地指标落实情况等，并将摸查情况书面报送市城乡更新改造办，作为今后审批改造方案和批后实施监管的依据。

（六）市规划局根据市“三旧”改造工作领导小组的决定，结合城乡规划情况、现状摸查情况和经济平衡测算，出具拟改造旧村庄范围的规划设计条件，指导属地镇（街、园区）和村集体经济组织编制规划改造方案。

（七）市国土房管局根据市“三旧”改造工作领导小组的决定，对改造范围现状摸查结果涉及的土地利用现状、土地利用规划、房屋权属及用途等情况进行审核并书面证明，出具违法用地与留用地指标证明文件。

（八）属地镇（街、园区）会同村集体经济组织依据市国土房管局确认的现状摸查情况、市规划局出具的规划设计条件和旧村庄改造方案编制指引，组织编制改造方案。改造方案应包括现状摸查情况、拆迁安置补偿方案、融资模式、资金平衡和运作方案、规划方案、改造计划和建设实施步骤、土地转性范围和规模、违法用地与留用地指标证明文件等。

（九）改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由属地镇（街、园区）和市城乡更新改造办共同审核后，报请市“三旧”改造工作领导小组审批后，提请市政府书面批复改造方案。

（十）村集体经济组织持市政府的批复，相应到市城乡更新改造办申请办理涉及的完善历史用地手续，到市规划局申请规划设计条件，到市国土房管局申请办理改造涉及的用地报批手续、融资地块公开出让手续等，组织实施拆迁补偿和安置、安置房建设等各项改造工作。

三、旧城镇改造

（一）由市政府或各镇（街、园区）提出拟改造规划范围、全面改造范围及改造意向，市城乡更新改造办会同规划局依据改造地块特点和周边规划路网结构等情况，合理确定旧城成片改造规划范围以及全面改造范围，提出改造方案编制意见，报请市“三旧”改造工作领导小组审批。

（二）由属地镇（街、园区）组织征询改造区域范围内居民意愿，在同意改造的户数比例达到90%以上时方可启动改造工作。

（三）由属地镇（街、园区）组织对改造区域开展现状摸查，包括土地使用权属情况，房屋权属、区位、用途、结构、建筑面积和直管公房及承租情况、人口、户籍情况，公共配套和市政基础设施情况，补偿安置方式意向等。

（四）由市国土房管局组织对属地镇（街、园区）摸查结果中的土地及房屋权属情况进行审核确认，出具书面证明的土地和建筑性质、权属及直管公房等情况。

（五）由市规划局组织编制项目的规划方案，包括明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区、具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、基础设施、公共服务设施配套等。规划方案应达到修建性详细规划深度。

（六）由市城乡更新改造办根据改造范围、摸查情况、规划方案，组织编制改造方案报请市“三旧”改造工作领导小组审批，主要包括：现状核查情况、规划方案、拆迁补偿安置方案、改造成本分析和资金平衡方案、现状历史资料等。涉及国有土地使用权收回和国有土地上房屋征收的，拟订国有土地使用权收回和房屋征收方案；涉及需要完善历史用地手续的，按要求附上相关资料。

（七）市“三旧”改造工作领导小组审批后提请市政府书面批复改造方案，明确改造规划方案、拆迁补偿安置方案和完善历史用地手续要求等，涉及收回国有土地使用权和征收房屋的，同时批复收地和征收决定。

（八）由属地镇（街、园区）根据批复的改造方案，组织公告改造范围、改造规划方案、拆迁补偿安置标准和办理拆迁补偿的期限等。在公告规定的期限内，签订拆迁补偿安置协议的户数达到2/3以上的，由属地镇（街、园区）组织实施改造方案；否则，由市城乡更新改造办组织重新修改改造方案，再次上报市“三旧”改造工作领导小组审核。

（九）实施旧城改造包括熟地出让和生地出让两种方式（涉及需要完善历史用地手续的，需要按规定逐级呈报省政府审批），实施办法分别为：

1、熟地出让实施办法

由市政府指定机构负责按照改造方案实施拆迁、落实拆迁补偿安置、平整土地后，向市规划局申领规划设计条件后，向市国土房管局申请纳入年度出让计划，由市国土房管局组织公开出让，由受让人负责后续的开发建设。

2、生地出让实施办法

由市政府指定机构持批复的改造方案向市规划局申领规划设计条件后，向市国土房管局申请纳入年度出让计划，由市国土房管局组织公开出让，并在出让公告中明确拆迁资金负担义务和监控要求，由公开出让的受让人按照有关规定落实拆迁资金监管后，由市政府指定机构负责实施拆迁、落实拆迁补偿安置和平整土地，交由受让人负责后续的开发建设。

四、本办法自颁布之日起执行。