增城市人民政府关于印发实施“三旧”改造工作补充办法的通知

增府〔2013〕5号

各镇政府、街道办事处，市府直属各单位：

　　《关于实施“三旧”改造工作的补充办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请径向市“三旧”改造工作办公室反映。

增城市人民政府

2013年4月22日

关于实施“三旧”改造工作的补充办法

　　根据《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函〔2011〕304号）和《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）精神，为进一步完善《增城市“三旧”改造实施办法（试行）》（增府〔2010〕10号），结合我市项目审批和推进过程中遇到的新情况、新问题，特制定本补充办法。

一、强化政府主导作用

（一）强化规划引导。科学确定“三旧”改造范围，合理划定改造规划控制单元。改造规划控制单元应以规划路网为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理划定；改造主体应无偿提供项目用地红线范围内的市政与公共服务设施用地，并承担市政与公共服务设施的建设费用。市政与公共服务设施优先建设，并与项目同时验收后移交相关职能部门或属地镇街。项目周边地块整合工作由属地镇街主导实施，并在项目首期工程竣工验收前完成，所涉及的拆迁补偿安置等费用由改造主体承担。

（二）合理控制开发强度。结合城市区域发展规划，针对中心区、外围地区的不同特点，制定差异化的改造策略和规划控制标准。结合土地利用现状和密度分区合理确定改造范围和开发强度。为落实土地节约集约利用的要求，对改造用作办公、商业等经营性用途的（居住除外），可适当提高开发强度、增加建设量，做到因地制宜、疏密有致，优化城市发展空间和战略布局。

（三）明确规划控制重点区域。为保证市重点项目、重点区域规划一致，统一开发建设，位于以下规划控制重点区域的旧厂房用地，原则上不能实施自行改造或由市场主体收购改造，应由政府收回储备。包括：

1.挂绿湖水利工程核心区。

2.广州教育城规划控制范围（朱村街、中新镇）。

3.广州东部交通枢纽规划控制范围。

4.地铁、城际铁路站点控制范围。

5.市政府明确规定纳入储备的其他范围。

二、调整改造项目收益分配机制

（一）自主改造或市场主体收购改造类项目激励扶持政策调整

1.原址用地改作商品房（住宅、商住）等经营性用途的，补缴土地出让金不再核减地上合法建筑物的价值。

增府〔2010〕10号文第六条第二款第2点中关于将地上合法建筑物纳入土地原用途评估价值的规定不再执行。

2.土地使用权取得方式为划拨的用地申请改造，并通过补缴土地出让金办理有偿使用手续的，在变更用途补缴土地出让金时只能核减办理有偿使用手续所补缴的土地出让金。

3.原址用地改作居住、办公、商业等经营性用途的，按改造前后土地用途评估价值的差价补缴土地出让金，且补交金额不得低于改造后用途土地纯收益（基准地价40%）。

增府〔2010〕10号文第六条第二款第2点中关于改作现代服务业项目计收土地出让金方式以及有关可售面积的规定不再执行。

4.为实现公共利益和市场利益的平衡，工业用地改作居住用途的项目需按以下方式之一为属地镇街提供一定比例的政府性居住房源（毛坯房）或政府储备用地。政府性居住房源由市和镇街统筹安排使用。

方式一：政府性居住房源按不低于项目批准住宅建筑面积的5%配置，由改造主体免费提供。

方式二：政府性居住房源按不低于项目批准住宅建筑面积的8%配置，由政府以2500元/平方米（含楼面地价）价格予以回购。

政府性居住房源与项目同时建设和竣工验收。

方式三：当改造项目规划建设用地面积大于或等于150亩时，属地镇街根据城乡建设统筹需要，在规划条件许可的前提下可要求改造主体将不低于15%的规划建设用地交回政府储备，政府以工业用地基准地价评估价值予以补偿。

属地镇街也可根据实际需要参照以上标准选择同等价值的商业物业或其他附加条件。

（二）政府储备公开出让类项目收益分配调整

1.规划容积率在2.5以内（含2.5）的，按土地成交价款的60%计算补偿款；超出规划容积率2.5的，按容积率2.5以内部分用地产生的土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出部分的土地出让成交价款不再计算补偿款。如按协议约定时间内完成搬迁、拆除的，追加10%补偿比例。

增府〔2010〕10号文第六条第一款第1点中关于计算出让金返还补偿款方式二的规定不再执行。

2.补偿给原土地所有权人的土地出让金收益包含土地整理、修复费用。由土地储备机构负责房屋拆卸工作的，相关费用应从补偿给原土地所有权人的土地出让金收益中扣除。    

三、附则

（一）经批准的“三旧”改造项目，在工程未竣工验收前不能进行土地转让。

增府〔2010〕10号文第十条第四款第3点不再执行。

（二）如改造主体存在只变更土地用途不改造或无故延迟改造以及不履行改造协议等行为，经查实，由政府按改造前土地原用途基准地价收回土地使用权；如因不可抗力等特殊原因不能在规定时间内完成改造的，改造主体应及时提出申请报市“三旧”改造工作领导小组批准。

增府〔2010〕10号文第十条第四款第4点不再执行。

（三）市“三旧”改造工作领导小组已批准的第四、第五批改造项目以及第一、二、三批改造项目中已核发批准文件且批复用地规划条件的仍执行《增城市“三旧”改造实施办法（试行）》（增府〔2010〕10号）规定，但未补缴土地出让金的工业改作居住用途改造项目补缴土地出让金不得低于改造后用途土地纯收益（基准地价40%）。

　　（四）本补充办法自公布之日起施行，有效期为三年。本市以往“三旧”改造政策、规定与本补充办法不一致的，以本补充办法为准。