违反《土地管理法》四十四条未办理农转用审批手续的集体土地流转合同无效！

广东省博罗县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤1322民初3440号

原告：*禾山村民委员会朱屋村民小组，住所地：博罗县********。

法定代表人：朱汉芬，小组长。

原告：博罗县******朱屋股份经济合作社，住所地：广东省惠州市博罗县********民小组，统一社会信用代码：N144**********260L。

法定代表人：朱汉芬，社长。

上列二原告的共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。

被告：朱文添，男，汉族，1980年8月8日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会朱屋小组，公民身份号码：441************517。

原告园洲镇禾山村民委员会朱屋村民小组（下称“朱屋小组”）、博罗县******朱屋股份经济合作社（下称“朱屋经济合作社”）诉被告朱文添租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案，依法适用简易程序，并于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人黄达权、被告朱文添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱屋小组、朱屋经济合作社共同向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年10月1日至2020年5月31日的租金331900.80元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年10月1日，原、被告签订《土地租赁合同书》，约定被告承租原告位于“拿岭”面积5388平方米的土地使用权，用于建厂和配套设施，期限自2013年10月1日至2043年9月30日；租金按季度缴交，第一个五年（2013年10月1日至2018年9月30日）每平方米每月的租金为0.8元，该五年扣除6个月的建设期的总租金为232761.60元，第二个五年（2018年10月1日至2023年9月30日）每平方米每月的租金为0.92元，每月租金为4956.96元。合同签订后，被告仅向原告支付了押金2万元，自承租之日起至今没有支付过租金，经原告多次追讨未果。

原告为其主张向法院提供如下证据：

《土地租赁合同书》。证明原、被告之间存在土地租赁合同关系，被告没有依合同约定支付租金，拖欠原告租金的事实。

被告朱文添辩称，一、案涉土地使用权为集体所有的农用地，原告将该土地出租给被告用于非农业建设，违反法律法规的强制性规定，因此，双方于2013年10月1日签订的《土地租赁合同书》为无效合同，法院依法应依职权宣告该合同为无效合同。二、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效，因合同所取得的财产应予返还。上述合同签订后，原告收取了被告押金2万元，应予返还，并需向被告支付资金占用期间的利息。三、因合同无效，原告请求支付租金没有法律依据。原告交付的土地不符合合同约定的使用用途，导致被告自始至终无法使用，没有取得任何利益。因此，无论是租金或占用费，都不应由被告承担。退一步而言，即使被告需支付土地占用费，也应按照土地的性质——农用地性质的标准计算。案涉土地属于岭地，并非水田。经了解，按原告同地段同类土地出租的租金标准不超过每年每亩600元，且合同约定了半年免租期，以及原告为应付政府检查在2015年1月至6月期间在案涉土地上复绿种植了香蕉，上述合共一年的期间不应计算占用费。综上所述，请求法院依法确认案涉租赁合同为无效合同，并驳回原告的全部诉讼请求。

被告为其辩称向本院提供如下证据佐证：

1.收款收据。证明合同签订后，被告于2013年10月8日向原告支付押金2万元。

2.土地照片4张。证明2015年1月至6月期间，原告在案涉租赁土地上种植了香蕉等农作物，尔后进行清理，被告至今无使用过案涉土地。

经开庭质证，两原告对被告提供的证据1的真实性无异议，确实收取过被告押金2万元。对证据2的真实性无异议，因为案涉土地是裸地，为应对国土行政部门的检查，根据*镇政府要求，原告在知会被告并征得其同意的情况下，原告于2015年1月在土地上种植了香蕉，2015年6月检查过后已将香蕉清理，把案涉土地按租赁的原状交给被告使用。

被告对两原告提供的《土地租赁合同书》真实性无异议。

根据上述证据，本院经审理查明，2013年10月1日，原告朱屋小组与被告朱文添签订《土地租赁合同书》，主要约定：原告将“拿岭”（土名）出租给被告使用，面积为5388平方米，期限自2013年10月1日至2043年9月30日共计30年，其中2013年10月1日至2014年3月31日为土地建筑期，免收租金。合同签订前被告预交押金2万元，合同期满后退回。租金每隔5年递增15%，其中2013年10月1日至2018年9月30日期间每平方米每月的租金为0.8元，该五年扣除6个月的建设期的总租金为232761.60元；2018年10月1日至2023年9月30日期间每平方米每月的租金为0.92元，每月租金为4956.96元。租金按季度支付，被告须在每个季度第一个月10日前支付本季度租金，逾期按每日1%计付违约金；超过3个月未付，原告有权终止合同、收回土地使用权、没收押金并追缴被告所欠款项。合同还具体约定其他事宜。

原告朱屋经济合作社于2013年10月8日向被告出具收款收据，确认收到被告交纳的押金2万元。上述合同签订后，两原告为应对土地管理部门的检查，于2015年1月至6月期间在案涉租赁土地上复绿，种植了香蕉等农作物，随后清理完毕。

庭审中，两原告陈述案涉租赁土地属农村集体所有农用地，用途为农业种植用地，租予被告时是裸地状态，地上无建筑物和种植物，现时还保持原状；被告承租土地拟用于建设厂房和配套设施，被告虽无实际使用过土地，但原告已实际交付给被告，从承租之日起被告未按合同约定支付过租金。被告认可原告上述陈述，认为案涉租赁合同无效，原告应退还押金2万元，并支付利息，计算标准为月利率4‰，从2013年10月8日起算；如法院认定被告需支付土地占用费，计算标准应按每年每亩600元确定，不能按合同约定的标准计算。原告对被告主张的利息计算标准及起算日无异议，并确认案涉土地如按农用地性质进行出租，每年每亩的租金大约在600元至700元之间，但占用费应按合同约定计算；如法院认定合同无效，押金等事宜同意在本案中一并处理。

另查，原告朱屋经济合作社系原告朱屋小组的集体经济组织，经博罗县****局批准，于2018年5月30日登记成立，业务范围为集体资产经营与管理、集体资源开发与利用、农业生产发展与服务、财务管理与收益分配等。

本院认为，关于案涉《土地租赁合同书》的效力问题。根据查明的事实，被告承租原告所属的农用地（耕地）拟用于建设厂房和配套设施。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”该法第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”截至一审辩论终结前，原、被告均未提交证据证明本案所涉土地属于经依法登记的集体经营性建设用地并已办理农用地转用审批手续，双方就案涉土地使用权的租赁行为违反了土地管理法的强制性规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本院认定原告朱屋小组与被告朱文添于2013年10月1日签订的《土地租赁合同书》无效。

关于合同无效后的清理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

关于押金问题。案涉租赁合同签订后，被告于2013年10月8日向原告支付了押金2万元。现合同无效，自始没有法律约束力，被告要求两原告予以返还，有事实和法律依据。被告该项请求属于主张，虽然其未依法在本案中提起反诉，但庭审中原告亦表示同意一并处理，故本院予以支持。被告请求两原告从2013年10月8日起按月利率4‰计付2万元占用期间的利息至返还之日，原告亦无异议，视为双方当事人对诉讼权利的处分，本院予以支持。上述利息暂计至2020年7月7日为6400元，本息合计26400元。

关于“租金”问题。案涉合同无效，双方约定的租金实际上为占有使用费。被告虽称其从未使用，但双方签订合同后，原告也未对土地进行处分，客观上造成原告的利益受损，被告应予补偿。被告确认未向原告支付过占有使用费，但辩称应按土地性质农用地参照同地段同类型的土地出租标准每年每亩600元计算。因双方合同约定的计算标准实际上为一般建设用地使用权的标准，原告也认可虽向被告交付土地，但被告未实际使用，闲置至今，并确认其小组同地段同类型的土地出租标准为每年每亩600元至700元之间的幅度。故综合本案客观情况，以及双方当事人对合同无效的过错程度，本院酌定被告应支付的占有使用费按每年每亩600元计算。

双方合同约定2013年10月1日至2014年3月31日共6个月为土地建筑期，免收费用。另外，2015年1月至6月期间原告在案涉土地上种植作物，上述合共1年的期间被告无需支付占有使用费。因此，被告需支付原告2014年4月1日至2014年12月31日、2015年7月1日至本判决生效之日的占有使用费，按每年每亩600元计算，土地面积折合8亩，暂计至2020年6月30日为27600元。

综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：

一、确认原告*禾山村民委员会朱屋村民小组与被告朱文添于2013年10月1日签订的《土地租赁合同书》无效。

二、被告朱文添于本判决生效之日起五日内向原告*禾山村民委员会朱屋村民小组、博罗县******朱屋股份经济合作社支付占有使用费（土地面积折合8亩，分别从2014年4月1日起至2014年12月31日、2015年7月1日起至本判决生效之日，按每年每亩600元计算，暂计至2020年6月30日为27600元）。

三、原告*禾山村民委员会朱屋村民小组、博罗县******朱屋股份经济合作社于本判决生效之日起五日内共同向被告朱文添返还20000元押金，并支付利息（以20000元为基数，从2013年10月8日起至返还之日止，按月利率4‰计算，暂计至2020年7月7日为6400元）。

四、驳回原告*禾山村民委员会朱屋村民小组、博罗县******朱屋股份经济合作社的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3140元（适用简易程序已减半收取），由原、被告各负担1570元。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审 判 员　　黄　　利　　仁

二〇二〇年八月二十七日

法官助理　　兼书记员朱倩华