广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤06民终7470号

上诉人（原审原告）：佛山市顺德区洪业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。

法定代表人：罗某。

委托诉讼代理人：刘剑辉，广东顺迪律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区大良街北区股份合作经济社锦岩股份小组，地址广东省佛山市顺德区。

负责人：吴某。

委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。

原审第三人：广东省佛山市顺德区大良街北区股份合作经济社，地址广东省佛山市顺德区。

理事长：霍某。

上诉人佛山市顺德区洪业发展有限公司（以下简称洪业公司）因与被上诉人广东省佛山市顺德区大良街北区股份合作经济社锦岩股份小组（以下简称锦岩股份小组）、原审第三人广东省佛山市顺德区大良街北区股份合作经济社（以下简称北区股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

洪业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持洪业公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由锦岩股份小组、北区股份社负担。事实与理由：（一）一审判决认定《租赁协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》而无效，属于适用法律错误。本案现有证据无法证明案涉土地为集体经营性建设用地，洪业公司亦未将案涉土地用于商业经营性用途，故一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条认定案涉合同无效，属于适用法律错误。（二）案涉土地属于锦岩股份小组的资产，仅能用于放置物品之用。锦岩股份小组将案涉闲置土地出租给洪业公司使用，并未损害国家或者第三人利益。综上，请求二审法院予以改判。

锦岩股份小组辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

北区股份社未发表意见。

洪业公司向一审法院起诉请求：1.判令锦岩股份小组继续履行与洪业公司签订的《租用协议书》（租赁期限至2033年3月31日，剩余租赁期的租金合计为156000元）；2.判令锦岩股份小组向洪业公司赔偿违约损失15000元，上述损失自2019年7月1日起暂计至2019年7月30日，此后按每日500元的标准计算至锦岩股份小组将案涉土地交还使用之日为止；3.判令本案的诉讼费由锦岩股份小组承担。

一审法院认定事实：洪业公司于2013年4月1日签订一份《租用协议书》，出租方（甲方）为大良北区锦岩生产队，承租方（乙方）为洪业公司，合同约定：双方协商甲方将原有锦岩生产队自留地壹块约100平方米（以下简称案涉地块）出租给乙方作停车使用，按年收回租金12000元，由2013年起计算租金，每年6月1日交给甲方，一次性收完一年，租用期间，年租金不再上调，使用时间由2013年起由乙方使用到政府征用时。落款处甲方盖有“某人民公社北区大队锦岩生产队”章，钟某光签名。钟某光指示洪业公司将2013年的租金转入罗某的个人账户，钟某光出具收据。2014、2016至2018年租金均转入何某坤的个人账户，2014年，梁某森出具收据，2016、2018年收据经手人为“梁”。2019年，何某坤告知洪业公司自行联系锦岩股份小组和北区股份社沟通交租金事宜，后洪业公司将2019年租金转入北区股份社的账户。

2019年6月25日，北区股份社向洪业公司发出通知，称锦岩股份小组将于2019年7月1日收回案涉地块。之后将案涉地块进行围闭，洪业公司至今不能使用。

之后北区股份社将案涉地块在佛山市顺德区********进行招租，因涉及纠纷，交易现已暂停。

另查，2002年北区股份社停止运作，其资产由北区居委会代管，2013年4月进行了北区股份社换届选举，2013年4月27日公告股东代表名单，其中钟某光、何某坤、梁某森均为锦岩股份小组股东代表。

再查，一审法院向佛山市自然资源局顺德分局函询案涉地块的土地性质和权属人，该局复函：一、在佛山市不动产登记系统，根据来函地址“佛山市顺德区*******尾弯位地块”暂未查询到该地址在顺德区的不动产登记信息；二、该范围不涉及用地批文。

北区股份社及锦岩股份小组均表示案涉地块没有产权证。

以上事实，还有一审开庭笔录在案佐证。

一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：洪业公司签订的《租用协议书》效力如何？

首先，关于钟某光签订合同的行为是否有效？虽然在《租用协议书》签订之时，换届选举未完成，北区股份社由北区居委会接管，北区股份社及锦岩股份小组均没有具体的工作人员，但在签订合同后一个月，钟某光、何某坤、梁某森即当选为锦岩股份小组的股东代表并予以公示，在此后长达六年时间内，锦岩股份小组及北区股份社对钟某光代表其签订合同、何某坤个人账户收取租金、梁某森出具收据等行为一直没有表示异议，即使锦岩股份小组及北区股份社均表示因为历史原因，直到2017年才清查出案涉地块未登记在资产名册，但这是锦岩股份小组及北区股份社内部管理不善造成，而且直到2019年锦岩股份小组和北区股份社才对洪业公司占有使用案涉地块提出异议，可以认为锦岩股份小组及北区股份社对钟某光代表锦岩股份小组签订合同的行为及相关人员用私账收取租金是知悉并认可的，钟某光代表锦岩股份小组签订《租用协议书》的行为有效。

其次，《租用协议书》是否有效？案涉地块没有用地批文，也没有产权证明，应属集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……。”洪业公司与锦岩股份小组签订《租用协议书》约定锦岩股份小组将案涉地块出租给洪业公司作停车使用，是商业用途，不符合法律规定，而且将集体土地出租作商业用途也损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《租用协议书》应属无效。

综上，因《租用协议书》无效，洪业公司要求锦岩股份小组继续履行合同并在锦岩股份小组违约的前提下主张赔偿违约损失无理，一审法院不予支持。合同被认定为无效后，如洪业公司、锦岩股份小组认为权利受到侵害，可另循合法途径主张权利。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回洪业公司的诉讼请求。一审案件受理费1710元，由洪业公司负担。

本院二审期间，锦岩股份小组提交了四份收据，拟证明洪业公司将案涉地块出租给他人收取费用，属于将案涉地块用于商业用途。洪业公司、北区股份社未提交新证据。

经审查，洪业公司对锦岩股份公司在二审中提交的有罗某签名的三份收据的真实性予以确认，本院予以采信。对于锦岩股份小组提交的编号为NO1036XXX的收据。本院认为，虽然洪业公司未确认该收据的真实性，但该收据上加盖了洪业公司的公章，在洪业公司未提交证据证明该公章为伪造的情况下，本院对该份收据的真实性予以确认并予以采信。

经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。

另查明，洪业公司在2016年至2018年间，将部分案涉土地作为停车位出租给案外人使用。

本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是案涉《租用协议书》的效力。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。本案中，案涉土地属于集体经济组织管理，但未办理用地批文，也未办理产权证明，本案现有证据无法证明案涉土地属于集体经营性建设用地，故锦岩股份小组的前身锦岩生产队与洪业公司签订《租用协议书》，将案涉土地出租给洪业公司作商业用途，违反了前述法律规定。一审法院认定案涉合同无效，于法有据，本院予以维持。洪业公司以案涉合同有效为由，上诉主张锦岩股份小组继续履行合同并赔偿违约损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，洪业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3720元，由上诉人佛山市顺德区洪业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　郑正坚

审 判 员　邱程辉

审 判 员　吴媛媛

二〇二〇年九月八日

法官助理　杜方仪

书 记 员　何智峰