一、双方当事人

　　上诉人(原审被告)：凌某

　　被上诉人(原审原告)：某村经济社

二、案件情况

　　1997年3月6日，某村经济社通过与案外人麦某签订租赁合同，将案涉土地出租给麦某，年限为25年，从1993年4月1日至2018年3月31日止。

　　2004年2月13日，某村经济社、麦某和凌某三方签订两份《补充合同》，约定麦某从2004年1月31日起将该土地租赁期转让给凌某承租，某村经济社与凌某执行原合同条款。

2007年11月27日，某村经济社与凌某签订《补充合同》，约定因凌某投入大量资金将原厂房部分面积拆除重建楼房，故将该租赁合同延期至2032年3月31日。

　　2014年8月4日，某村经济社以凌某拖欠租金两年有余经多次催讨拒不支付以及违约超出318.1㎡占用某村经济社土地为由提起诉讼，要求法院确认二者之前所签合同无效，要求凌某退回租赁土地和支付所签租金等。

　　凌某在答辩中同意支付所欠租金，不同意原告其它诉讼请求。诉讼中，某村经济社申请撤回要求凌某退回租赁土地的诉讼请求。

　　凌某通过向广州市国土资源和房屋管理局申请信息公开，证实涉案土地已经批准为建设用地；原审法院通过向广州市国土资源和房屋管理局及广州市城市规划局白云区分局查询获知，案涉土地根据《广州市土地利用总体规划》（2006-2020年）规划为建设用地，但未核发过该地块《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。

三、争议焦点

　　出租按照土地利用规划和现状为建设用地但没有办理用地手续的土地，租赁合同是否有效？

四、法院判决

　　原审法院认为：无证据显示涉案土地经相关行政部门批准为建设用地使用，因此，某村经济社与凌某在2004年2月13日签订的两份《补充合同》及于2007年11月27日签订的《补充合同》应属无效。虽合同无效，然因凌某实际使用该部分土地至今，理应支付土地使用费；某村经济社主张的租金实属使用费性质，其要求凌某按照约定的租金标准支付使用费至实际交还土地之日止合理，予以支持。

　　二审法院支持了上述判决。

五、法律依据

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

六、律房律地告诉您

　　《合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中某村经济社与凌某签订的土地租赁合同即属于“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案的租赁土地行为并不属于该六十三条中的“但书”情况，所以违反了该六十三条的强制性规定，导致租赁合同无效。