被法院确定为无民事行为能力人之前签订的合同有效吗？

　　一、当事人

　　原告：吴某

　　原告：孙某

　　被告：方某

　　二、基本案情

　　2010年5月19日，两原告和被告签订房屋转让合同，两原告将位于××市××区的一处房产以30万元的价格出卖给被告。2010年10月15日，××市人民法院以（2010）××民特字第xx号民事判决书，判决宣告两原告为无民事行为能力人。2010年11月10日,两原告向拱墅区人民法院起诉请求确认原、被告双方于2010年5月19日签订的房屋转让合同无效，并将该房屋重新过户至两原告名下。

　　三、案件进展

　　原告诉称，2010年5月19日被告在明知原告夫妇无民事行为能力的情况下，将两原告从××市××街道敬老院带到××市民之家与之签订了房屋转让合同，以所谓300000元的极低价格将本案所涉房屋出卖给被告自己，并旋即办理了产权转移登记手续。为此，被告在实际未支付分文购房款的情况下，取得了本案所涉房屋的所有权。

　　2010年10月15日，××市人民法院判决宣告两原告为无民事行为能力人。原告认为无民事行为人实施的的行为无效，且这一房屋买卖行为实际导致被告无偿取得原告的房屋所有权，严重损害了原告的合法权益。被告辩称：

　　1、此案不属于民事案件受案范围。两原告与被告签订房屋转让合同后，××市房管局向被告颁发的房产证书，是合法有效的，这是行政行为，若对行政行为不服，应提起行政诉讼而非民事诉讼。

　　2、尽管××市人民法院判决宣告两原告无民事行为能力，但是该份判决是在2010年10月15日作出的，但两原告与被告的房产转让是在2010年5月19日，该判决不能证明在交易的时候两原告没有民事行为能力。

　　3、尽管两份司法鉴定书作出的结论都是两原告无民事行为能力，但也是在2010年8月份进行鉴定，9月份作出的鉴定结论。所以鉴定结论只能证明2010年9月27日两原告无民事行为能力，但本案的房屋转让是发生在2010年5月19日，不能说明在转让时两原告无民事行为能力。司法鉴定没有溯及力，××市人民法院的判决也无溯及力，故不能说明房屋转让时两原告无民事行为能力。

　　原告向法院提供了医学鉴定书2份，证明两原告早就患阿尔茨海默病，精神鉴定确认无民事行为能力的事实。以及××市人民法院对吴丁等人的调查笔录、××市人民法院对两原告的调查笔录、××市人民法院对邱某某等人的调查笔录、吴某三次住院的病历、周某庙敬老院及××街道敬老院证明。上述证据共同证明两原告在原、被告签订房屋买卖合同之前已经患有老年痴呆症。

　　法院认为，吴某、孙某均患有阿尔茨海默病，即老年痴呆症，该病症的特点是起病于老年期，慢性进行性、无缓解，病程缓慢且不可逆。虽然现有能够从法律上确定吴某、孙某不具有民事行为能力的证据产生在签订房屋买卖合同之后，但是时间间隔仅4-5个月，而老年痴呆症的病程发展渐进缓慢且不可逆转；且吴某、孙某的子女及吴某、孙某入住的敬老院均证明，早在2008年、2009年吴某、孙某就已经存在记忆障碍、认知障碍及运动功能障碍。据此可以判断2010年5月19日吴某、孙某与方某签订房屋转让合同时已经患有老年痴呆症，不具有民事行为能力，因此吴某、孙某与方某签订的房屋转让合同应当被认定无效。

　　无效民事行为从开始起就没有法律约束力，方某取得该房屋产权也失去合同依据，故对吴某、孙某请求确认该合同无效，并将该房屋的产权重新过户登记在其名下的主张，法院予以支持。

　　四、争议焦点

　　2010年5月19日吴某、孙某与方某签订房屋转让合同时，吴某、孙某两人是否具有民事行为能力？

　　五、律房律地告诉您

　　虽然根据《民事诉讼法》的规定，无民事行为能力人只有经过法院的判决认定，但这并不意味着在未被法院判决为无民事行为能力人之前，该行为能力人就一定被认为是完全民事行为能力人，其所签订的合同当然有效。实务中对于每个个案不同法官有不同理解且自由裁量权较大，但都有一个基本原则，就是经过法定程序被认定为无民事行为能力后，原则上签署的合同应属无效，除非有充分的相反证据可以推翻。之前签署的合同原则上应属有效，除非有充分的相反证据可以推翻。本案中，原告提供了大量的证据组成一个完整证据链证明签订转让合同时原告处于无民事行为能力状态，并被法官所采纳。

　　综上，被法院确定为无民事行为能力之前签订的合同并不当然有效或无效，最重要的是签订合同时行为人是否具备民事行为能力，此时的举证责任由认为其不具备民事行为能力的一方承担。