赵某平与崔某芹农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院民事判决书

（2015）二中民终字第11521号

上诉人（原审被告）赵某平，女，1964年2月17日出生。

委托代理人陈某杰，北京***律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）崔某芹，女，1942年4月14日出生。

委托代理人司某英，1970年7月30日出生。

上诉人赵某平因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第02267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2015年1月，崔某芹诉至原审法院称：2000年7月10日，我将房山区城关街道东街村柳林前街×号二层房屋一座及宅院转让给赵某平。根据我国相关法律规定，农村宅基地为村民集体所有，非本集体组织成员不享有该村宅基地使用权，赵某平不是东街村集体组织成员，因此，我将上述宅院出卖给赵某平违反了法律的强制性规定，买卖协议无效。我作为该宅基地合法使用权人应享有该项经济利益。故我诉至法院，请求：1、依法判令我与赵某平签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令赵某平支付我宅基地区位补偿价款20万元；3、依法判令赵某平给付我获得的拆迁补偿协议中宅基地补偿应安置建筑面积80平方米；4、诉讼费由赵某平负担。

赵某平辩称：不同意崔某芹的诉讼请求。一、崔某芹诉请内容的性质不同，应当依法驳回其诉讼请求。从崔某芹的民事起诉状中可以看到，前三项诉讼请求不属于同一法律关系。其既有确认合同无效的内容，又有“返还宅基地区位补偿价20万元”的给付之诉内容，还有“获得安置补偿面积80平米”拆迁补偿合同纠纷内容，所以不应一起审理。二、我系北京市房山区城关街道办事处东街村村集体经济组织成员。（一）我1996年的户口迁移是在房山区区域内的农民户口的合法迁移。我于1996年10月23日从北京市房山区大石窝镇半壁店村迁入东街村，该户口迁移完全是按照法定程序办理，我户口迁入东街村之后，原村集体经济组织半壁店村当即取消了我在该集体经济组织的成员资格，从此我与该村集体经济组织之间的权利义务全部终止，我的土地承包权和宅基地使用权也随之被取消。与此同时，我自然成为东街村的合法村民及该村集体经济组织成员。（二）《房屋买卖协议》等证据的内容证实我已经成为东街村合法村民。崔某芹与我在2000年7月10日的《房屋买卖协议》第三条约定：“买方自交钱之日起，此楼产权归买房赵某平所有，并向东街村委会交纳“三通费”叁仟元（由买方付）”。我的《医疗证》、《北京市低收入家庭救助证》、大石窝村建科证明以及半壁店村委会证明均可证实我成为东街村村集体经济成员的事实。我自迁入东街村以来一直作为该村的村民参加该村的一切集体活动，包括参加集体村委会选举等活动，我既履行了集体经济组织成员应履行的义务，又获得了该集体经济组织成员相应的权利。综上所述，我是通过法定程序迁入东街村的，自1996年10月23日起便成为了该村集体经济组织成员。三、我与崔某芹签订的《房屋买卖协议》合法有效。（一）我1996年10月23日通过合法程序将户口迁入东街村，自迁入之日起便成为该村集体经济组织成员，有权无偿获得或者通过转让取得该村的宅基地使用权。（二）我与崔某芹签订《房屋买卖协议》时，已经将户口迁入东街村，我具备获得村集体宅基地使用权资格。（三）我拥有一处宅基地完全合法。我自户口从半壁店村迁出时起，在该村或其它地区都没有属于自己的住房和宅基地。我迁入东街村以后，于2000年7月10日购买了崔某芹房屋同时受让其宅基地，此举完全是为了谋求一处容身之所。至今，我全家也只有这一处宅基地，因此我拥有该处房屋和宅基地完全符合土地管理法和有关法律、法规的规定。（四）崔某芹拥有宅基地明显违法。在双方签订《房屋买卖协议》崔某芹一家已搬到北京市房山区燕化星城居住生活，因此其房屋所占用宅基地就应当收回，从此再拥有宅基地属于违法行为。（五）东街村村委会认可本案的房屋买卖合同关系。1、《房屋买卖协议》签订后，我向东街村委会交纳了“三通费”，视为村委会见证了双方房屋买卖的过程和相关行为，并认可这一房屋买卖行为及宅基地转让的合法性。2、本案涉及房屋买卖协议的“中间证明人”寇玉明就是当时村委会治保主任，其公开为房屋买卖双方充当中间证明人的行为，也充分说明了东街村委会对房屋买卖和宅基地转让行为的同意意见。3、东街村委会在拆迁过程中的立场和观点也说明了其认可房屋买卖的合法性。综上所述，我成为东街村集体经济组织成员后，通过房屋买卖的方式获得该村村民崔某芹的房屋及宅基地的行为，既没有违反任何法律、行政法规的强制性规定，也没有通过合法形式掩盖非法目的，更未损害公共利益，房屋买卖协议应属有效。四、如果认定《房屋买卖协议》无效，崔某芹应当承担协议无效的全部责任。我买卖房屋属于善意取得，取得程序合法。《房屋买卖协议》第二条约定：“买卖双方都是东街村人，愿意协议成交，成交后任何一方不得反悔，互不干扰。”在签订《房屋买卖协议》时，崔某芹对我是否属于东街村集体经济组织成员的身份十分清楚。并且，在该协议第二条中也明确写明双方都是东街村人。崔某芹在我获得拆迁利益后主张买卖协议无效，是被拆迁补偿的巨大利益所驱动，忘记了当初双方“任何一方不得反悔，互不干扰”的约定。崔某芹行为违背了诚实信用原则，主观过错十分明显，如果法院认定《房屋买卖协议》无效，崔某芹应当对协议无效承担全部民事责任。假定法院支持了崔某芹的诉讼请求，必然肯定和鼓励了其背信弃义的行为，同样也践踏了诚实信用原则，会给社会带来严重的负面影响。综上所述，请求法院确认双方买卖协议有效，驳回崔某芹的各项诉讼请求。

原审法院经审理查明：房山区城关街道办事处东街村柳林前街×号是北京市房山区城关街道东街村村民委员会于1993年5月13日批给崔某芹的宅基地。2000年7月10日，崔某芹与赵某平签订房屋买卖协议，将位于北京市房山区城关街道办事处东街村柳林前街×号的房屋（二层楼房）及宅院以105000元的价款卖给赵某平。协议签订后，赵某平交付购房款，崔某芹交付房屋及宅院。赵某平购买房屋后并未到县级以上土地管理部门办理宅基地变更登记手续。赵某平户口原在北京市房山区南尚乐镇半壁店村，于1996年10月23日将户口迁入北京市房山区城关街道车站路丙×号。崔某芹原系东街村农民户口，1991年转为居民户口。

因东街村永久避险安置房项目进入拆迁，2013年12月16日，赵某平与东街村村民委员会签订《东街村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议书》，东街村村民委员会应支付赵某平拆迁补偿款713911元，其中宅基地区位补偿价300000元，房屋重置成新价255968元、装修及附属物补偿价58050元、周转费60000元、搬家补助费3688元及其他费用。其中应安置建筑面积160平方米。同日，赵某平与东街村村委会签订《东街村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议补充协议书》，东街村村委会支付赵某平提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计126688元。2014年1月21日，赵某平与北京燕房新城投资有限公司签订东街村永久避险安置房项目安置房认购协议书，回迁安置（建筑）面积160平方米。赵某平认购新石化小区×号楼×单元×室房屋，该房屋为二居室，建筑面积92.62平方米，楼层单价2000元每平方米，房款185240元。赵某平已认购安置房总建筑面积之外尚有剩余回迁安置面积67.38平方米，可在下一轮回迁安置房选房时依据第一轮已经明确的拆迁序号按顺序进行选房。现东街村柳林前街×号宅院已被拆迁，崔某芹以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求确认崔某芹与赵某平房屋买卖合同无效，并要求赵某平给付拆迁补偿款200000元及回迁安置面积80平方米。

庭审中，赵某平主张其及家人已于1996年10月23日将户口迁入东街村，自迁入之日起便成为该村集体经济组织成员，有权无偿获得或者通过转让取得该村的宅基地使用权。崔某芹对此不予认可，并提交东街村村委会出具的证明，证明赵某平不属于东街村集体经济组织成员。赵某平辩称崔某芹已搬到北京市房山区燕化星城居住生活，因此其房屋所占用宅基地就应当收回，从此再拥有宅基地属于违法行为。

经法院向东街村书记刘海波调查，赵某平系东街村外迁户，不属于东街村集体经济组织成员。

以上事实，有崔某芹、赵某平的陈述，崔某芹提交的宅基地申报表、东街村村委会出具证明材料、房屋买卖协议，赵某平提供的户口本、拆迁补偿协议书、补充协议书及安置房认购协议书复印件，法院依法制作的谈话笔录等证据在案佐证。以上证据经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。

原审法院经审理认为：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。崔某芹与赵某平于2000年7月10日签订房屋买卖协议时，赵某平不属于东街村集体经济组织成员，虽赵某平及其家人已经将户口迁入东街村，但根据东街村村委会出具的证明，赵某平至今仍不属于东街村集体经济组织成员，且涉诉宅院亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为赵某平，其无权享有东街村柳林前街×号的宅基地使用权，故崔某芹要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。崔某芹与赵某平之间的房屋买卖合同无效，赵某平应返还崔某芹房屋，赵某平购买柳林前街×号宅院后一直由其居住、使用争议房屋，现争议房屋已拆迁。赵某平与东街村村委会签订拆迁补偿协议，取得拆迁补偿款。拆迁补偿款中有崔某芹的份额，故崔某芹对的有权要求分割。东街村永久避险安置房项目进行拆迁时，赵某平作为争议宅院使用人与拆迁方签订拆迁补偿协议，有权取得争议宅院拆迁补偿款中的房屋重置成新价、装修及附属物补偿价、周转费、搬家补助费、提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖等拆迁利益，上述款项崔某芹无权主张权利。赵某平因非东街村集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权，故柳林前街×号拆迁补偿款中宅基地区位补偿款，崔某芹有权主张分割。崔某芹将房屋卖与非集体经济组织成员的赵某平，对造成合同无效应承担主要责任。关于宅基地区位补偿款的数额，为了平衡买卖双方的利益，结合买卖双方的过错程度，法院予以酌定。崔某芹要求过高部分，法院不予支持。应安置建筑面积160平方米是基于柳林前街×号宅院宅基地面积确定，针对的安置对象是特定的，应为房屋的所有权人和宅基地使用权人。崔某芹与赵某平之间房屋买卖合同无效，崔某芹应为柳林前街×号宅基地使用权人。赵某平现仅认购了回迁安置房屋一套，尚有剩余回迁安置面积没有认购，现对此后继续认购他处房屋的面积、价值均不能确定，崔某芹可在赵某平对全部回迁安置面积认购完毕后，再行向赵某平主张其权利，故崔某芹主张享有柳林前街×号因拆迁而应享有的安置面积的诉讼请求，法院不予支持。同理，赵某平关于房屋买卖合同有效的抗辩理由，无事实及法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2015年9判决：一、崔某芹与赵某平于二〇〇〇年七月十日签订的房屋买卖合同无效；二、赵某平于本判决生效后十日内给付崔某芹拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款九万元；三、驳回崔某芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，赵某平不服原审判决，持原审答辩理由上诉于本院，要求撤销原审判决，改判驳回崔某芹的诉讼请求或将本案发回重审。崔某芹同意原审判决。

本院经审理查明的事实与原审无异。本院另查明：二审中赵某平称，为方便孩子上学，她和孩子于1996年将户口迁至东街村，在该村享有选举权和被选举权，有医疗保险和养老保险并享受北京低收入家庭救助，但没有分配过土地也未享有村民其他经济上的福利待遇。

本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。崔某芹与赵某平于2000年7月10日签订房屋买卖协议时，赵某平虽然已经将户口迁入东街村，但赵某平并未提交充分证据证明其具有东街村集体组织成员资格。因此原审法院认定双方签订的房屋买卖协议无效，并无不当，本院予以确认。原审法院考虑到合同无效的主要责任在于崔某芹，关于宅基地区位补偿款的数额，为了平衡买卖双方的利益，结合买卖双方的过错程度，酌情确定为9万元，并无不当，本院亦予以确认。因此，赵某平的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2150元，由崔某芹负担1125元（已交纳），由赵某平负担1025元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费2050元，由赵某平负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 高某钟

审判员霍某玲

代理审判员马某

二〇一五年十二月十五日

书记员 刘某