一、案件当事人

原告（上诉人）：广东中原地产代理有限公司

被告（被上诉人）：吴少勇

二、案情概况

2014年1月16日，中原公司促成吴少勇（乙方）与黄宁波、龚红梅（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定吴少勇以1470000元价格购买广州市越秀区云鹤南18号大院6号501房，第十六条其他约定记载，1、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，2、甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易等。合同签订后，吴少勇向卖方支付定金20000元。

此后，吴少勇向中原公司出具《咨询及中介服务确认书》确认其是广州市越秀区云鹤南18号大院6号501房的《存量房买卖合同》当事人，现确认经中原公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》，为此，其同意支付25000元予中原公司作为咨询及中介服务费。此外，该《确认书》备注：签订合同之日交付中介服务费30%即7500元，买卖双方递件过户当天交付10000元，交楼之日付清剩余的7500元等。2014年1月19日，吴少勇向中原公司支付中介费7500元。

2014年2月20日，吴少勇（买方）与龚红梅、黄宁波（卖方）签订《存量房买卖合同解除协议》同年2月20日，吴少勇向黄宁波、龚红梅支付了5000元违约金。

2014年6月27日，中原公司向原审法院提起本案诉讼，请求：吴少勇向中原公司支付咨询及中介服务费17500元，并支付从起诉之日即2014年6月27日至付清该款项之日止的逾期付款违约金（每日按该款项的0.1%计算）。

一审法院判决驳回原告的诉讼请求，二审法院维持一审判决。

三、争议焦点

吴少勇是否需要向中原公司支付余下服务费和相应违约金。

四、法院观点

法院认为，根据吴少勇向中原公司出具《咨询及中介服务费确认书》及其向中原公司支付中介费7500元的事实，可以认定中原公司、吴少勇之间存在居间合同关系，上述确认书是中原公司、吴少勇双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的居间关系受该确认书内容所约束。该确认书备注约定吴少勇在买卖双方递件过户当天支付中介费10000元及在交楼之日付清剩余7500元，虽然中原公司促成吴少勇与卖方签订了买卖涉讼房屋的《存量房买卖合同》，但吴少勇与卖方在此后又签订了《存量房买卖合同解除协议》并实际予以履行，买卖双方以此合意解除了上述买卖合同，故在买卖合同已经合意解除的情况下，中原公司没有继续履行确认书备注约定的后续中介服务义务，其要求吴少勇支付咨询及中介服务费17500元及逾期付款违约金的请求没有依据，不予支持。中原公司依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，认为是吴少勇为自己利益不正当阻止支付剩余中介费条件成就的，视为支付剩余中介费条件已成就，但确认书备注内容属于中原公司应当履行的中介服务义务，并非双方对居间合同效力约定所附的条件，中原公司诉请主张适用该条款不当。

五、案件分析

本案中，吴少勇向中原公司出具的《咨询及中介服务确认书》备注：签订合同之日交付中介服务费30%即7500元，买卖双方递件过户当天交付10000元，交楼之日付清剩余的7500元等。2014年1月19日，吴少勇向中原公司支付中介费7500元。实际上是关于中介费附条件支付的约定，也就是中介方向委托方分阶段提供服务并收取服务费。而本案由于合同买卖双方解除了买卖合同，中介方也就无须提供后续的中介服务如办理网签手续等服务，那么，也就不得收取相应的服务费，符合权利义务相对等原则。

六、律房律地告诉您

（一）中介服务合同不完全等同于居间合同

根据建设部《房地产经纪管理办法》第三条规定，中介服务合同是一种包含了居间、代理、咨询等多种服务于一体的综合性合同。因此，中介公司在订立中介合同时，务必清晰约定服务内容，如果只是居间，就名之为居间。

（二）中介服务也要贯彻“按劳分配”原则

作为中介服务机构，在订立中介服务合同时，应当首先清楚自己应当提供的服务内容，根据服务内容收取合理的费用。实际履行过程中，通常是提供了多少服务，收取多少费用。不必劳神费脑、滥用诉权，否则，不但达不到目的，还损失了诉讼费和律师费。